作者: poesia (打盹的海豚) 看板: Functionary
標題: 估價師考試準備秘訣
時間: Fri Jan 2 12:55:31 2004
文◎冏 耘
不動產估價師法在八十九年十月四日公布實施，這意味著在社會上不動產估價這個行業正
式予以法律之規範，也代表專業能力和行業責任的開始確立。筆者僅就從事教學之經驗，
針對部分專業科目之考試方向及準備重點，提供考生作為參考。
一、民法物權與不動產法規：
就草案的考試名稱來看，大抵表示「民法物權」與「不動產法規」之配分各半；換言之，
民法物權與不動產法規各考兩題（申論題型）。
(一)民法物權：
就民法物權和估價師的相關性而言，筆者認為第一次估價師考試應會偏重「不動產」方面
，特別是「所有權」，其次為「抵押權」；重要的民法條文：第758、759、760、765、767
、773、860、861、867、877、878、881、882條等，請考生務必熟讀。如有「動產」方面
的考題，應是偏向概念性問題，「 占有」為重點所在；重要條文：第761、940、941、942
條等。
(二)不動產法規：
包括不動產估價師法、土地法、平均地權條例、土地稅法及其附屬法規；就性質而言，除
不動產估價師法外，其餘皆是屬於「廣義的土地法」。不動產估價師法若要單獨成題，其
重要法條為第4條（消極資格）、第8條（禁止開業）、第35 條（懲戒方式）、第36條（懲
戒處分）等。而廣
義土地法方面以「平均地權條例」較重要，特別是在「市地重劃」和「區段徵收」部分，
因這二個主題不僅和土地法、土地稅法相互連結，也是估價師的重要業務。重要法條：「
土地法」第135、208、209、212、213條等；「平均地權條例」第53、54、55之1、55之2、
56、58、59、60、60之1、60之2、63、63之1、64、64之1條等；「土地稅法」第17、18、
19、20、30、39、39之1條等。
二、土地利用法規：
包括區域計畫法、都市計畫法、都市更新條例、土地徵收條例及其附屬法規，筆者認為此
四個法規應各考一題。「區域計畫法」方面，應留意本法第7、9、13條等；而其施行細則
反而較本法更具重要性，以第13、14、15條等細則為重要。「都市計畫法」的重要條文為
第7、10、15、17、
22、27、42、58、64條等；筆者認為「九二一地震」仍是一個重要脈絡。「都市更新條例
」的重要條文為第3、4、5、6、7、12、27、30、32、33、44、46、50、56、58條等。「土
地徵收條例」的重要條文為第3、4、5、8、9、23、34、37、39、40、44、46、49、51、57
、58條等；此條例和平均地權條例之重複性質多，比較不同的是「撤銷徵收」部分，因此
筆者建議考生應特別熟記第49、51及58等三條文。
三、不動產經濟學：
即高考的土地經濟學，可分為三種題型：
(一) 純粹理論題：例如獨占地租、經濟地租、差額地租、屠能區位地租等之基本意義及此
種地租能否長存。
(二) 運用理論題：例如九十年基層特考題目：「試就地價無限上漲，應減少土地金融的放
款額或提高放款利率」。
(三) 批判題：例如九十年高考的題目：「以容積移轉方式解決公共設施保留地是否為一項
確實可行之辦法，有那些問題需要克服」。筆者認為此次考試會依一般高考命題作分配，
兩題純粹理論題（較易掌握），運用和批判題各一，可掌握就是純粹理論題，只要精熟其
定義，就能獲得高分，再以此為基礎，多看相關文獻時事、時事報章或考古題，進一步爭
取運用和批判兩題的分數。
四、不動產估價理論：
包括高層建築物估價。從歷屆考古題觀察，有些題目是一再出現的，例如：形成不動產價
格的原則、收益還原法、重置成本及重建成本之比較、不動產之估價方法、形成不動產價
格之因素、比較土地殘餘法與建物殘餘之步驟、最有效使用應注意那些事項、土地貢獻說
和聯合貢獻說之比較、樓層價差形成之原因及建築物基地之價格估計的方法等，筆者認為
這些基本重點一定要掌握。
五、不動產估價實務：
從各相關考試的考古題歸納如下的重點：1.地價分配率及其應如何求取；2.新訂租金和續
訂租金的評估方法；3.樓層別效用比；4.路線估價法；5.標準宗地、買賣交易案例與待評
估的宗地三者之間的關係；6.合理價格（興建蔽率、容積率資、利潤和管銷費用之關係）
；7.台灣與美、日之路線估價法有何差別；8.農地價格之特徵；9.高壓電線下之土地的估
價；10.差額分配法、利率法、推算法。以上重點都是必須確實掌握的，當然，所謂實務是
很難和理論完全劃分的，必須彼此觀照、相互併用，才能確實領會估價的要旨和精神。
總體而言，估價師的考試範圍及內容，確實是「包山包海」的「多而變、廣而雜」，正因
為如此才稱為「地王」（「地」政考試的最高天「王」），不過萬丈高樓仍得從平地起，
只要按部就班並掌握考題方向，相信擁有億萬身價的估價師就是您！
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喪禮處之道常無名樸雖小天下莫能臣侯王若能守之萬物將自賓天地相合以降甘露民莫
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