[心得] 106地政士上榜心得

[j22313351 (jackie)]

一 前言
從大二開始每天都在國考版徘徊，也在一年多前考上不動產經紀人，發了篇心得文，此次
地政士考試，向神明許願，若能考上，會發一篇詳細的地政士考試心得文，也剛好這次考
試的成績還算不錯，故花了一些時間撰寫心得，希望對大家有幫助，如果版友有任何有關
考試部分的問題，也歡迎站內信給我，我有時間會給予回覆。

二 背景
夜市大學商學院應屆畢業生
準備時間：紮實的十個月！

三 推薦用書
用書部分我分為兩大方向，基本款為平時用書，經常性閱讀，進階版則屬於補充部份，地
政士同學自行斟酌。（ps. 非業配文，所推薦書籍皆我在準備考試時使用）

(一) 基本款
1. 陳立夫老師土地法規法典（極推一定要一本）

2. 民法概要與信託法概要
蛋糕店-“宋”律師-民法概要（極推非許文昌那本，不動產經紀人的書皮）
蛋糕店-許文昌-信託法概要（放在他民法概要後面的信託法）

3. 土地法規
蛋糕店-許文昌-土地法規
自製筆記（大多為上述那本的內容）
基哥-考衝講義

4. 土地登記實務
基哥-正課+考衝講義
于老師-上課講義
強登-土地登記實務（法條本）

5. 土地稅法
蛋糕店-許文昌-土地稅法
自製筆記（大說為上述那本內容）
基哥-考衝講義

6. 歷屆試題
蛋糕店-許文昌-歷屆試題精解 （通常照抄法條居多，但還是有參考價值）
志光-蕭華強-歷屆試題（這本很推，可是只更新到104年題目）
以上兩本有交互參考答題的必要。

(二) 進階款
陳明燦-土地法學
溫豐文-土地法
基哥公益課程
（以上非必要，建議基本款先念熟在去搭配，否則會亂掉）

四 師資
只推薦師資，不單純推薦補習班
民法概要-林律
土地法規-于俊明、基哥
土地登記-基哥
土地稅法-基哥

五 各科準備
各科準備時間，以難易度來說，土登及土稅較易拿分，土登要花的時間最多，涉及民法及
土地法的範疇，不宜先念，民法為整個考試的基礎，故民法及土地法先念，在念土登，而
土稅較易，有體系後，每日安排兩稅來念，少量多餐，較為適宜。

(一)  國文
國文無準備先予敘明。

(二)  民法概要與信託法概要

1. 考試趨勢
民法概要與信託法概要這科目，大致上四題中其中一題為信託法（有時候考半題，97年開
始考）投報率非常高，可以花一些心思在信託法上，而民法概要部分，通常為三題，題目
要簡單可以很簡單，要命也可以直接讓你爆炸，所以民法與信託法這科，要技巧式的讀，
不要花費太多時間在民法概要。

2. 民法概要

(1) 準備方式
如果是新手的話，那建議是要有懂民法的朋友或是去上課會比較快融入，以各年命題趨勢
，通常為總則編與債編出一題，物權編一題，親屬繼承會有一題。

A. 總則編

為整個民法的基礎，會關係到後面債編、物權編等章節，建議在這邊要好好搞懂。而這邊
會建議朝幾個方向去念：

  a.行為能力（93、100年考過）
   §6～15-2 此區塊為自然人的一些行為能力，建議熟讀，有機會單獨出題。
   §25-28 此區塊為法人部分，略為讀過，以免遭到突襲。
   §75-85 此部份堪為重要，行為能力人的法律行為是否有效，常為命題重點。

  b.意思表示瑕疵（95、99、101年 經紀人99、103年）
    意思表示瑕疵分為：
   （a）意思表示不一致
      §86～91此部份包含單獨虛偽（較不重要）、通謀虛偽、錯誤（分為三種情況
      要特別注意）等等地方，在撤銷部分也是常考的。
   （b）意思表示不自由：
      §92 此部份包含詐欺、脅迫也是非常重要的地方，需熟記的部分像是構成詐欺脅迫
      的要件、脅迫與詐欺的區別（能否對抗善意第三人），那在這部份也曾考過撤銷的
      除斥期間，還有他的起算時點等等。

  c.代理＆無權處分（94.96.97年）
     代理部分包括有權代理與無權代理，比較長考的部份在於無權代理部分。但在96年也
     考過較冷門的題目，可以自行參閱（使者、代表比較）
   （a）.無權代理
     歷屆曾考過無權代理與無權處分的差別，其效力（§170）或是表見代理（§107.169）、
     無權代理人之責任、撤回、催告、§110賠償範圍等等。
   （b）.有權代理
     考點著重在代理權之無因性（§108），像是無因說及有因說部分。
   （c）.無權處分
     無權處分在考試上也是有一定份量在，94年曾考過較為簡單的實例題，這部份要注意無權
     處分的效力（§118），還有善意取得部分（§948+801）。

  d.時效（經97-2）
    時效這個部分，遍佈整個民法，較為重要就是§12條及他的延伸部分，例如§125-127、
    128、144.145這邊要多加注意。特殊時效部分（大法官釋字107.164 民法§963等等），
    也可以去順過幾次，以免遭到題目襲擊。

B. 債編

債編分為債總與債各，債總與債各有時候會相互競合，基本上債總著重於債務不履行，債
各的重點在買賣、租賃部分：

  a.債總
   （a)請求權基礎
     契類無物不侵，各個請求權基礎，要多加熟悉。契§153、不當得利§179、侵權行為§
     184、物上請求權§767等部份務必優先閱讀。遇到很多題目都會包含一個以上的請求權，
     遇到債權物權關係，也要知道債物是兩個部分，才會搞清楚各個法律關係及其適用的
     請求權。

   （b)歸責事由之認定
     要搞清楚故意、過失、事變，尤其是在過失部分，分為重大、具體輕過失、抽象輕過
     失。這部份歷屆曾有單獨出題（101年）。

   （c)給付不能
     此部份為債總最具代表性的部份，光從歷屆考題就可以看出端倪(93.98.102.103.104
    .105 經96-1）這部份的法條重點於§225.226.256.266.267。這部份一定要是 你每週
     複習民法的重點，幾乎每年都考了。需特別注意與買賣部分法條競合。

   （d)給付遲延
    此部份重要性雖然較低，但曾在92年第四題單獨拉出來考，也是看過一下。且在遲延解
    除部分§254.255會搭配其他部分一起考。

   （e）不完全給付
    不完全給付，也是重點中的重點，不完全給付§227，在105年時有出過。

   （f）債權人之撤銷權
    §244.245條也是在債總裡面非常重要的部份，需要同學們詳加閱讀。

   b.債各
   （a）買賣
     債各部分的重點，以歷屆試題來抓，通常在於買賣與租賃的部份，而且考到買賣就與債總
     給付不能、不完全給付一起考出來，例如在105年除濕機那題。重點法條在於348.349
     .353.354.359.360.364.367.373.374。

   （b）租賃
     租賃在94.96年及經紀人97-1.101年都有考出來，所以也不能掉以輕心，相關條文要有概
     念，以及土地法優先適用的觀念也要一起帶進去。重點法條在於§421 422 422-1.
     425.425-1.426.426-1.426-2.434（考過）.443.444.449.450.451。

C.物權編

   a.物權法定主義
    §757，此部份要稍微了解他的定義，歷屆曾考過他的概念（102年）。

   b.不動產登記效力
    包含設權登記§758（公示性）、宣示登記§759、推定§759-1I、善意取得§759-1II。
    這是台灣不動產登記的特性，務必區分清楚，此部份建議與土地登記一起詳閱，相信
    會有不錯的效果。

   c.物權之消滅
    §762.763.764這部份也要有一些概念，有些題目會牽涉到這部份。

   d.所有權
    所有權的重點在於物上請求權§767及時效取得部份（§769.770.772），此部份與土
    地登記常考時效取得所有權、地上權等等部分，可以一起看。至於不動產相鄰關係，
    在105年有考出來§794，但我認為並不是太重要。

   e.區分所有權
    §799.799-1要看熟，103年有出過題。

   f.共有
    此部份為民法物權最常出題之一，在92.94.97.99.101 經紀人100.102.103年都有出
    過題，共有法條重點在§817～824-1.826-1.827.828.829。尤其是§821的概念考過
    很多次。除此之外，共有的法條與土地登記規則，有一些是非常相似的，如§824-1
    與土登107條。強烈建議共有與抵押權一定要非常熟練。

   g.普通抵押權
    普通抵押權在95.98.102.106年、經紀人96-2.97-2.104年都有出現過，這部份是在物
    權第二重要的，僅次於共有的部分，一定要熟練，尤其是抵押權之特性（從屬、不可
    分、物上代位）、擔保範圍（標的物、擔保債權）、抵押人與抵押權人的權利、§86
    2III、法定地上權（§876）、併附拍賣等都是出題的重點。

   h.最高限額抵押權
    最高限額抵押權在93.100年都有出現過，近年出現次數比較少，但是最高限額抵押權與
    普通抵押權的特性要分清楚，再來就是與土地登記相關條文的連結，如土登115-1、1
    15-2等。

   i.占有
    占有於96出現過相關題目，那時候是考修法前的§943，此部份稍加注意物上請求權
    部分§962.963。

D.親屬繼承

   a.親屬編
    今年修改考試大綱，將親屬編大多數考試範圍拿掉，僅留下夫妻財產制、父母子女、
    監護、親屬會議的部份。建議在親屬編可以著重在：

   （a)夫妻財產制中的法定財產制（§1005.1007.1017.1030-1 I II），父母子女也是非
       常重要的地方，尤其是題目常出父母子女與繼承交織的題目，例如99年第3題.103
       年第4題等。

   （b）監護相關條文建議閱讀以下條文，並與總則編行為能力一起看1094.1096.1098.11
        01.1110.1113-1。

   （c）親屬會議就略過吧，歷屆沒出過，不大重要。

   b.繼承編
    繼承編則是除了信託法外第二好拿分數的部分，且幾乎每年考（
    93.94.95.98.99.100.101.102.103.104.106 經95.96-1.97-1.97-2.98.99.100）其重
    點在於：

   （a）遺產繼承人
     幾乎每個繼承題目，首要釐清的是繼承人是誰，就算題目中的某個人無繼承權，你也
     要去解釋為什麼他沒有繼承權，此部份堪稱重要。

   （b）應繼分
     第二部分則會問你，配偶或是子女的應繼分各為何？如今年考試題目就在問應繼分為
     多少。

   （c）遺產總額
     此部份主要考點為歸扣（§1173）、扣還（§1172）。

   （d）特留分
     考題中也不乏有特留分的題目如101年第三題，特留分為多少（§1223）行使扣減權
    （§1225）等等。

   （e）繼承權拋棄
     §1174繼承權拋棄要件，於100年第三題單獨出過題，在來是會與民法244條詐害債權
     撤銷一起出題，這就牽涉到一些學說部分，宋律師民法概要都有詳細的解說。


3.信託法概要
信託法自97年開始考，考試的題型偏向背誦類，考半題或一題，算是投資報酬率很高的科
目。信託法由八十六條組成，或許你認為非常多，且認為無從讀起，我建議將其分類如下
：
   (1)基本概念
    （例如）第一條信託的意義、信託的公示性、無效、撤銷，建議背誦法條§1～8條。
   (2)信託財產
     建議背誦法條9～16條，信託獨立性部分都在這邊。
   (3)受託人、委託人、受益人
     他們的權利及義務各為何。而在陳立夫老師的法典中並未有委託人的分章，其實不只
     這樣，受託人、受益人的權利義務，散佈在整個信託法條中。建議背誦法條§17～30條.35（
     忠實義務）。
   (4)信託監察人
     這部份在地政士考試還未出過題，其重要性較上述低。
   (5)信託之監督
     這部份在地政士考試還未出過題，其重要性較上述低。
   (6)信託關係之消滅
     這部份在地政士考試還未出過題，其重要性較上述低。
   (7)公益信託
     公益信託重要性比較沒這麼高，但是歷屆也是有出過一次題（101年），所以在準備上
     或許要將其順過一次，以策安全。

4.自製歷屆試題
民法這科相較於其他三個科，其作答偏向論述，除了搭配法條解題，還須將自己的意思表
達出來。新手對於申論題一定很頭痛，也不可能一下子寫出很好的申論題，所以要去模仿
擬答寫的（勿照抄）。

   (1)分類
     因為地政士與經紀人民法申論題難度是差不多的，我會自己把歷年試題（地政士、不
     動產經紀人）分為總則、債編、物權、親屬繼承四本，然後再依照各編內容分類，
     如物權我會分成基本概念、共有、抵押權、占有、其他，這幾部分去分類題目，每
     個分類最前面放題目，題目放完後放每題的詳解（公職王、高點都有答），然後再
     與自己買的歷屆試題詳解交互參照。

   (2)詳解不一定對
     這邊要提醒同學，很多補習班的詳解不一定是正確的，有時候唸到後面你會發現補
     習班解錯，這代表你功力提昇了，如果有資源的話，盡量將不懂的部分，向老師請
     教。

   (3)練法
     一開始不要就直接埋頭苦幹，書與法條看熟後，看題目，先用架構式的寫出擬答方
     向。在去填寫內容，會比較有條理，而不會有太跳的作答模式。

例如：95年地政士 第三題
三、甲向乙貸款，以丙所有之A房屋設定抵押權於乙作為擔保。請附理由說明下列問題：
（25分）
(一)丙將A房屋拆毀，而在原地上興建B房屋時，乙對於B房屋有無抵押權？
ANS：
原則無
1.抵押權因A房屋滅失而消滅§881I
2.§872 回復保全
(二)貸款之清償期屆至，甲無力償還，丙為避免其房屋被查封拍賣，遂代甲清償債務，丙
對於甲得主張何種權利？
ANS：丙→甲 §879

5.106考試各題作答及分數評析
有鑑於每次考完試都不確定老師給分的標準，故我將我在考試中寫出的答案（時間有點久
不一定完整）分享給同學，也讓大家看看大概的得分範圍，若有解題錯誤，也煩請鞭小力
一點。

    (1)第一題 篇幅約一頁多一點 得21分
       此題為信託法題目，擬答如下：

   （一）甲得聲請法院撤銷
       1.甲得聲請法院撤銷
       （1）依信託法第6條第1項，「條文內容」
       （2）依題示，照抄題目，稍加評論乙將會危害甲之權利，故乙得聲請法院撤銷
       2.原則不影響受益人已取得之利益
       （1）依信託法第6條2項「條文內容」
       （2）假設有受益人，則不影響受益人取得之利益，再說但書部分，如明知或可得
            而知等等。
   （二）甲不得聲請法院撤銷
       1.依信託法第七條「條文內容」
       2.依題示，甲發現乙將A屋信託予丙，則依上述信託法第七條，自甲知有撤銷原因
         ，已逾一年…..
       3.故甲不得聲請法院撤銷…..

    (2)第二題 篇幅1頁 13分
    這題老實說看到真的不知道怎麼寫，所以還是硬掰出來，後來才發現寫錯，這題各家
     補習班的解法都不大一樣，大家參考參考老師給分就好：

  （一）甲為無權占有
      1.依民法758條「條文內容」，在帶一點動產移轉係以交付761，我國不動產採登記
        移轉。
      2.依題示，甲已將其所有之A屋，售予乙，並已辦妥所有權移轉登記，登記名義人為乙，
        甲自當無權占有…
  （二）乙得請求甲返還房屋
      1.依民法767條1項前段、179不當得利
      2.依題示，抄題目…..

    (3)第三題 篇幅四分之三 得23分
    此題題目很冗長，又很多ABCD….，但是仔細看，他的題目就只有丁之D屋對甲之C地
    之法律關係為何？我擬答如下：

  （一）丁之D屋對甲之C地有法定地上權
      1.依民法876條，「條文內容」，又普通抵押權乃係擔保債權所設定之物權，依873
        條抵押權人得聲請拍賣抵押物。
      2.依題示，抄題目，論述一些甲丙丁的法律關係，丙得聲請法院拍賣D屋，又丁取
        得D屋後即對甲之C地有法定地上權….
  （二）地租、期間、範圍由丁與甲協議
      1.依民法876條第1項後段，「條文內容」。
      2.依題示，丁與甲協議地租期間範圍。
      3.依土地登記規則第108-1條「條文內容」，應載明於登記簿上。

   (4)第四題 篇幅一頁多一點 得18分
   此題為繼承編的題目，老實說我覺得該寫的都寫了，卻只有18分-.-，擬答如下：

  （一）甲之繼承人為乙丙丁
      1.乙為甲之配偶
        依民法1138.1144條之規定，配偶乃當然繼承人，相互有繼承之權，且甲死亡時
        ，乙尚存在，符合同時存在原則，故乙為甲之繼承人
      2.丙丁為甲之直系血親卑親屬
        依民法1138條第一款之規定…..，故丙丁為甲之繼承人。
      3.戊非繼承人
        依民法1138條之規定，戊乃甲之直系親屬，但順序繼承人已有丙丁在先，故戊非繼承人。
  （二）應繼分為各三分之一
      1.乙得先請求剩餘財產差額分配請求權
      （1）依民法1005條之規定，設甲乙結婚時未訂立夫妻財產制，故為法定財產制。
           又依民法1017條之規定，法定財產制可分為婚前婚財產，甲婚後財產為700萬
           元。
      （2）依民法1030-1條1項之規定，「條文內容」，故乙得先請求350萬元。
      2.乙丙丁之應繼分各為三分之一
      （1）依民法1144條之規定，「條文內容」。
      （2）在未有遺囑之情況….乙丙丁之應繼分個為三分之一。
      （3）故由乙先得350萬元，其餘650萬由乙丙丁均分。 

(三) 土地法規

   1.考試趨勢
    土地法規在地政士考試大綱為土地法及其施行法、平均地權條例及其施行細則、土地
    徵收條例及其施行細則、地政士法。其實大綱出現的四種法規在每一年考試，基本上
    都是各考一題。其中在地政士法最好拿到分數，及熱門考點務必準備紮實，此科就能
    穩穩過關。

   2.準備方式(拆分成土地法規及地政士法規)

    (1)土地法規
      A.分類準備
        土地法很重體系，每個體系下面都會有固定地題目，綜觀地政士考試，可以將歷
        屆考題分類為:

        a.地權
          (土地所有權之本旨、私有土地所有權取得消滅、本國人、外國人、大陸人地
          權限制、地權調整、農發16 18 33、公有土地撥用處分)
        b.地籍
          (重點擺在地籍圖重測、逾期未辦繼承登記)
        c.地用
          (土地使用意義、各種土地用途編定之原則、空地、荒地、公有荒地、房屋基
          地租賃、耕地租用、優先購買權34-1.104.107等)
        d.地價
          (規定地價、公告現值)
        e.市地重劃
          (意義、原因、方法、程序)
        f.土地徵收
          (一般徵收及區段徵收)
        g.照價收買
          每個分類都需列出骨架，在去讀他的內容，才會更加清晰，例如照價收買可以
          拆解成：
        （a）意義
        （b）時機（時機包括憲法143I、土法、平權相關條文都要一併閱度讀，歷屆曾
                   考過）
        （c）補償（地價（平權31）、土改費（平32）、土改物、耕地承租人
        （d）收買程序（公告前程序→公告通知→繳狀→補償→交付）
        （e）收買後處理（平施48）

    (2)地政士法
       地政士法在每一年的考試中，都扮演非常重要的角色，因為他的法條不多，又很
       白話，而且要考基本上就是考一題25分，若能將充任、開業等相關法條讀熟這題
       拿下，後續就能輕鬆作答。整理出會考的題型重點為下：

      一、試依地政士法敘明，充任地政士之條件?
      二、試依地政士法敘明，地政士開業執照之申請條件?
      三、試述地政士之業務範圍?
      四、依地政士法規定，地政士有哪些責任(專業倫理規範)?
      五、地政士法關於實價登錄規定之內容為何?違反申報規定，如何處罰?
      六、設置登記助理員之目的何在?其資格有何規定?設置方法為何?
      七、試依地政士申請簽證人之資格?
      八、地政士為簽證時應查明何項內容?應建立何種資料?何種土地登記事項，不得辦理簽證?
      九、何謂簽證報證金?何謂簽證基金?
      十、地政士受懲戒處分之種類及程序?並說明懲戒委員會之組成?
      十一、地政士違反哪些規定會受到主管機關予以警告或申誡?
      十二、地政士違反哪些規定會受到主管機關予以申誡或停止執行業務?
      十三、地政士違反哪些規定會受到主管機關予以停止執行業務或除名?
      十四、在何種情形，而擅自以地政士為業者，由直轄市或縣市主管機關予以處罰?
            處罰內容為何?
      十五、主管機關對於地政士之何種情事，應予獎勵?
      十六、依地政士法規定地政士在何種情形下，應負損害賠償責任?

    3.106考試各題作答及分數評析

      一、某甲為台裔美國人，不具我國國籍，其父某乙所有位於某縣非都市山坡地保育
          區一筆林業用地， 嗣後某乙不幸於民國 106 年初過世。請問:某甲擬繼承取
          得該筆土地，應檢附何種文件申辦登記?又某 甲繼承取得該筆土地，可否永世
          持有?其理由為何?試說明之。(25 分)  得20分

          依土地法17條之規定，林地原則上不得移轉、設定或租賃於外國人，但依同條
          第二項之規定，不包括因繼承而取得土地。但應於辦理繼承登記完畢之日起三
          年內出售與本國人，合先敘明，就題目分述如下：

         (一)某甲應準備下列文件
             依土地登記規則第三十四條之規定，某甲應準備下列文件
             1.登記申請書。
             2.登記原因證明文件。
             3.已登記者，其所有權狀或他項權利證明書。
             4.申請人身分證明。
             5.其他由中央地政機關規定應提出之證明文件。

       （二）某甲不得永世持有，其理由如下
             承先敘明，依土地法地17條之規定，林地係屬不得移轉設定租賃於外國人
             之標的，又依提示所敘，某甲亦不據我國國籍，故不得永世持有，某甲應
             於繼承登記完畢後，三年內出售於本國人，若不出售則………

      二、按平均地權條例之規定，出租耕地徵收時須以所有人之徵收價定額補償承租人
          ，其內容為何?如何規範是否有違憲法保障財產之意旨?請申論其理由。(25 分)
          得13分

          此題得分不高，約帶到平均地權條例第十一條之規定，且未把代為扣交這部份
          寫出來，尚屬可惜，主要就是圍繞平權11條再寫。

      三、其直轄市之都市計畫文小用地於辦理土地徵收後，僅開闢簡易球場試用，嗣因
          少子女化而檢討無 設校需求，該市政府是否得向內政部申請撤銷徵收或廢止
          徵收?請依相關規定詳述之。(25 分) 得17分

         （一）依土地徵收條例之規定，（分別敘明撤銷跟廢止徵收之定義），撤銷及
               廢止徵收之時機

         （二）依題示，此文小用地有開闢簡易球場使用，有使用之事實，且撤銷徵收
               係屬違法之行政處分等。

         （三）故得申請廢止徵收。

     四、某甲未領有任何證照，卻多次代理他人申辦買賣登記案件，於 106 年 1 月 2
         日向地政事務所乙辦 理不動產成交案件實際資訊申報登錄案件，2 個月後，經
         乙辦理實地抽查，發現某甲涉實際資訊申報 不實，經陳報該管直轄市政府，則
         某甲將遭到如何裁處？試依地政士法規定述明之。(25 分) 得16分

         此題其實有一點陷阱存在，因甲非地政士故於解題會有點礙手礙腳的感覺
        （一）依地政士法26-1，應於移轉登記完畢之日起30日內申報實價登錄之資訊，
              又依地政士法第51條，可處3-15萬之規定。再者依地政士法49條，未取得
              地政士執照而擅自以地政士為業者可處3-15萬。

        （二）依題示（敘述某甲未領有地政士執照然後申報不實）

        （三）某甲雖未領有地政士執照，但應類推適用地政士法等等（有名師解題應回
              歸平均地權條例之規定）


(四)土地登記實務

1.考試趨勢

當初在念土登時，發現這個科目怎麼好像很無厘頭，根本無頭緒去讀，從第一條去念也不
是辦法。以考試科目來說雖然說是實務，但以歷屆試題來說，大部分的題目還是著重在法
條文字背誦。土登條文總共約150條加上地測約80條，若是以一條一條慢慢啃，會愈來愈
厭惡土地登記這個科目。我個人在研讀時，
將其分類如下：

2.準備方式
以陳翰基老師分類的總論及個論為中心

 （1）總論
     a土地登記的範圍（包括對象、內容、應登記權利及法律關係）

     b各國登記制度
      這個部分在地政士還未考過。特別著重在我國土地登記的效力、土地登記錯誤、遺
      漏這部份。

     c應備文件、申請、程序、規費及罰鍰等等

  (2) 個論
      個論乃土地總登記（包括建物所有權第一次登記）、繼承及限制登記等等，其實以
      個論來說，建物所有權第一次登記是我念個論的第一大重點。此次大家的重點都放
      在地測新修法§273，但發現考出來並不是大家期待的273rrr 。

      個人建議除了建物所有權第一次登記、繼承及限制登記是基本咖，抵押權及其他他
      項權利的部份，也是要看熟，而且每一科都要做到連結，例如今年民法第三題，考
      民法876法定地上權部分，你可以帶到土登條文部分，我這題拿下24分，有加分的
      效果，而且我寫的篇幅約四分之三頁而已。所以每個科目都要融會貫通，遇到題目
      就能迎刃而解。

 （3）建議
      因為土地登記規則及地測都是比較偏向實務部分，當然硬啃會很辛苦，但是基本上
      有幾條重要的條文一定要背熟，尤其是歷屆出過好幾次的。基本上有下面幾條（請
      自行參酌，以下為筆者於考前都能背出八成的）

      土登：２　６　７　８　１０　１１　１３　１４　２４－１　２６　２７　２８
　２９　３０　３１　３２　３３　３４　３５　３６　３７　３８　３９　４０　４１
　４２  ４４　４５　４６　４８　４９　５１　５３　５６　５７　６１　６５　６６　
  ６７  ６９　７０　７８　７８－１  　７９　８０　８１　８３　８５　８７　８８　
  ８９　９１　９２　９３　９４　９５　９６　９７　９８　９９　１００　１００
  －１　１０２　１０４　１０５　１０６　１０７　１０８　１０８－１　１０９　
  １０９－１　１１１　１１１－１　１１２　１１３　１１４－１　１１５
　１１５－１　１１５－２　１１６　１１６－１　１１７　１１７－１　１１７－２
　１１８　    １１９　    １２０　１２１    　１２２　１２２－１　１２３
　１２４　    １２５　    １２６　１２７    　１２８　１２９　    １３０
  １３１      １３２    　１３３　１３３－１　１３６　１３７    　１３８
　１３９    　１４０    　１４１　１４２    　１４３　１４４    　１４５
　１４７　    １５５－１　１５５－２        　１５５－３　１５５－４

地測：
２０４　２０５　２０７　２０９　２１０　２１１　２１１－１　２１２　２１３
２１４　２１５　２１６　２１７　２２１　２２２　２２３　２２４　２２５
２２５－１　２２６　２２７　２２８　２３１　２３１－１　２３１－２　２３２
２３３　２３４　２３５　２５５　２５６　２５８　２５９　２６０　２６１　２６３
２６４　２６４－１　２６５　　２６６　２６７　２７２　２７３　２７４　２７５
２７６　２７９　２８０　２８１　２８２２８２－１　２８２－２　２８２－３
２８３　２８４　２８５　２８６　２８７　
２８８　２８９　２９０　２９１　２９２　２９３　２９４　２９５　２９６　

以免大家看到就昏倒了，其實這些條文如果你硬啃的話，效益不大，承前土地法念書之觀
念每個分類都需列出骨架，在去讀他的內容，才會更加清晰。以土地複丈為例：

（一）意義：已辦地藉測量之地區，因土地自然增加、浮覆、分割、合併．．．．
（二）原因：§２０４
（三）條件：
    １.土地合併§224
     2.界指調整
       原則§225
       公告土地現值改算與異動處理§226§227§228
（四）申請人
    1.原則
    2.例外§205
（五）程序
    1.申請§207（應備文件）
    2.收件
    3.計收規費§209 得退還規定§214
    4.審查
      准予複丈§211
      補正§212
      駁回§213
    5.埋設界標§210
    6.實地複丈§211II III §215
    7.核發成果圖§216 222
    8.訂正地藉
      訂正§235
      錯誤§232
（六）鑑界複丈§221
（七）地號編定
      土地分割§233
      土地合併§234
（八）位置測繪
      用役物權§231
      時效取得§231-1
      區分地上權§231-2

以上架構我會畫成樹狀圖，每次複習的時候先寫出大項（意義原因條件等等）標出條號之
後再去默背裡面的內容。


3.106考試各題作答及分數評析

     一、何謂登記錯誤或遺漏？於登記完畢後，如果發現登記錯誤或遺漏時，有那些救
         濟措施？在什麼情 況之下可以由地政機關逕行為之？想詳述之。(25 分)
         得22分

        （一）登記錯誤或遺漏之定義
              依土地登記規則13條之規定，先帶出其定義，又依學者及實務上此條文僅
              屬例示性質，例如地籍圖重測實，重測結果有誤，據以邊製之重測結果清
              冊亦有錯誤，地政機關據以辦理登記….

        （二）由地政機關逕行為之
              1.依土地法第69條之規定（更正登記）…….
              2.依土地登記規則第144條，登記機關得於報經直轄市地政機關查明核准
                後塗銷之情形



     二、某甲死亡後，其繼承人乙依照遺囑辦理繼承登記時，發現遺囑內容有將部分遺
         產遺贈予法定繼承 人以外的丙，經過確認之後某甲的遺囑是有效的，試依相關
         規定說明乙和丙如何辦理遺贈登記？ (25 分) 得16分（以§123拆三段）

         依民法相關規定，被繼承人得於生前預立遺囑…..遺贈登記依下列方式辦理：
         1. 受遺贈人申辦遺贈之土地所有權移轉登記，應由繼承人先辦繼承登記後，
            由繼承人會同受遺贈人申請之；如遺囑另指定有遺囑執行人時，應於辦畢遺
            囑執行人及繼承登記後，由遺囑執行人會同受遺贈人申請之。
         2.前項情形，於繼承人因故不能管理遺產亦無遺囑執行人時，應於辦畢遺產清理
           人及繼承登記後，由遺產清理人會同受遺贈人申請之。（第二段當時未寫因
           為有點誤會題目意思）
         3.第一項情形，於無繼承人或繼承人有無不明時，仍應於辦畢遺產管理人登記後
           ，由遺產管理人會同受遺贈人申請之。

     三、法院囑託登記機關就已登記土地上之未登記建物辦理查封時，請問建物測量如
         何辦理？勘測費由 誰繳納？勘測完畢如何辦理登記？試依規定說明之。(25 分) 得22分
          得22分
        （一）建物測量依下列規定辦理
              圍繞地測§269作答

        （二）勘測費由債權人先行繳納
              土登139 II 作答

        （三）依下列方式辦理登記
              土登139III

    四、不動產投資開發公司興建集合住宅大樓一棟，其公共使用之樓梯、電梯、一樓公
        共空間及地下室 等屬於區分所有權人所共有。請說明區分所有建物之共有部分
        如何辦理測量？如何辦理登記？不 動產投資開發公司將其中一戶出售給區分所
        有權人之後，若該所有權人要將該區分所有建物辦理 抵押貸款，該共有部分又
        應如何辦理登記？(25 分) 得24分

      （一）如何辦理測量
            地測283

      （二）如何辦理登記
            土登81

      （三）應隨同移轉
            土登9





(五)土地稅法

    1.考試趨勢
      四科專業科目中，土地稅法可以說是範圍最少，是最好搶分的科目（殺出冷門題目
      例外）。其內容包含地價稅、土增稅、房屋稅、契稅、遺贈稅（建議分開）稅捐稽
      徵法、房地合一稅、工程受益費。綜觀歷屆試題可以分為計算及一般背誦題。

    2.準備方式
     （1）樹狀圖
          承前土地法樹狀圖所述，讀稅法一定要有大架構（骨架），並且有基本的常識
          在去詳讀內容。例如你要知道地價稅每年一繳，而它是地方稅等等，此時有了
          基本的認識，開始話架構圖（樹狀圖）。每個稅法基本上都可以分成：

         a.意義
         b.稅基
         c.稅率
         d.納稅義務人
         e.優惠
         f.程序
         g.處罰
         h.其他
        上述基本適用大部分稅法，但是工程受益費及稅捐稽徵法另當別論。

    （2）分配時間
         在稅法的時間可以不用花太多，我建議少量多餐，每天讀兩個稅法，大稅配小
         稅（土增（大）配地價（小）、稅捐（大）配契稅（小）） 類似這樣，可以自
         己去調配。

     (3)計算題
         計算題出現次數不算多，但是也不能掉以輕心，若出計算題，算對基本20分以
         上，算錯若是公式等概念，也是有基本分數，且題目也不會太難。

    3.建議
      土地稅法要花的時間一開始要最多，後面不可以太多，因為他較簡單，但是能考到
      的分數頂天就是九十分，你念在多也不會更高，所以我是認為，該念的都有唸到，
      一天花一個多小時複習即可。再來是工程受益費是否研讀，可以看個人的時間，但
      是104.106年都有突襲，考生應該會有警覺，我個人是沒有讀這個法規，以致於只
      拿到五分的分數。建議先掌握基本咖，有時間在念這塊。



    4.106考試各題作答及分數評析
      此次土地稅法可以說是很簡單又很機車，因為多了工程受益費

      一、試依土地稅法相關規定，詳述土地移轉時，關於免徵土地增值稅的情形為何？
          又以土地為信託財產時，在何種情形下，不課徵土地增值稅？(25 分)得25分

        （一）免徵土地增值稅之規定
              我蕭瀟灑灑列出了大概15個以上

        （二）不課徵
              土地稅法28-3

     二、試依房屋稅條例之規定，詳述房屋的定義、房屋稅課徵的對象，以及納稅義務
         人與代繳人為何？ (25 分) 得22分

        （一）房屋之定義
              房屋稅法2

        （二）房屋稅課徵之對象
              房屋稅 3，要帶到不以合法房屋為限。

        （三）納稅義務人代繳人
              房屋稅4

     三、試依最新修正之遺產及贈與稅法規定，分別詳述遺產淨額如何計算？遺產稅率
         為何？又在何種情 形下，被繼承人死亡時成立公益信託之財產，符合那些規定
         ，不計入遺產總額？(25 分)得23分

       （一）遺產淨額之計算
             遺產稅淨額之計算，係按被繼承人死亡時，依本法規定計算之遺產總額，
             減除第十七條、第十七條之一規定之各項扣除額及第十八條規定之免稅額
             所計算，並稍加敘述扣除額及免稅額之種類。

       （二）遺產稅率
             1、五千萬元以下者，課徵百分之十。
             2、超過五千萬元至一億元者，課徵五百萬元，加超過五千萬元部分之百
                分之十五。
             3、超過一億元者，課徵一千二百五十萬元，加超過一億元部分之百分之
                二十。
       （三）公益信託
             遺贈16-1條


    四、請分別詳述各級地方政府徵受工程收益費應具備那些文件與程序？工程受益費的
        徵收有那些限制 與規定？何種使用之土地及其改良物、車輛、船舶，免徵工程
        受益費？(25 分) 得五分

        隨便寫。寫一頁半。


最後
一百個人會有一百種念書方式，我的只是其中一種。從考到證照到執業也快半年之久，會
發現考試雖然與實務差距非常之大，但在於一些邏輯及法理，還是會使用到。你可以選擇
六十分的努力僥倖考上，或是全力拼一次考上，選擇都在自己。很感謝父母及曾經幫助過
我的朋友及師長，也希望自己可以幫助上想考上的人，所以有考試方面的問題，歡迎寄信
給我，在工作之餘我會一一回覆。謝謝。






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→ pk0943: 承贈與，可能會被市場淘汰。
推 pk0943: 為什麼我會這樣說？因為新北的地政局地所非常重視為民服
→ pk0943: 務，也愈來愈多民眾覺得自己跑件不會很困難，地所的服務人
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→ pk0943: 件，並教你怎麼申請。
推 pk0943: 我認識的代書在以前不動產景氣的年代，每天簽約簽到手軟，
→ pk0943: 半夜還在加班。現在一個月簽不到5件。
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推 VANDAS: 推小葉裕州 我是阿菊的下屆學弟
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