Re: [閒聊] 剛跑去聽了建商的都更說明會

[stevenII (南柯一夢Online)]

感謝 版友給我機會 讓我表達一下 自己家的經驗

不然我在新店版 感覺太沒用了

民權路與建國路 二十張路  交叉口

江陵春 江陵金融旁邊那棟 都市更新

江陵金融旁邊那邊那棟 以下稱為 "江陵無緣"

（為什麼我知道 因為我家是屬於 江陵金融旁邊那棟 的範圍那）


建商 他們應該有給單據吧 怎麼換得大略明細吧（我家有）

新店捷運沿線 房價每年都驚人的速度在飆漲

江陵春當初預售屋30萬左右 現在約45以上

1坪差15萬 權狀幾乎都是40以上 幾年就翻了600萬

（炒股票都沒那麼好賺 就知道為什麼要炒房了吧）

------------下面是廢話--------
以後有空在說 為什麼房價會貴到這樣 到底哪些人在買房

房子真有那麼好賣嗎？ （某親戚親身炒作聊到的）

既然沒有打算賣給一般人 幹嘛要考慮一般人買不買得起阿
---------------上述是廢話------------------


都更 一般人住戶 只遇到一次

但是建商一年卻談好幾個案子 從經驗+談條件

建商會想的比較多一些 畢竟遇到的狀況也比 一般住戶多

當然也有超專業住戶（當時我家隔壁 請建築朋友 律師朋友 政府朋友 協助評估）

當初 江陵無緣跟我們（全棟）換得條件是

（那一張我家丟了 幹 因為遇到釘子戶 沒換成

但是條件幾乎都談完了 也不算談完 因為一開始就是開下面的條件）

1. 1：1換  室內坪換室內坪

請問清楚 哪種的1：1 因為新大樓 公設多 老公寓 只有樓梯間+地下室

新大樓權狀48坪大約是老公寓權狀30坪

價差18X40萬＝720萬（新大樓捷運周邊價格 在高雄市政府隔壁透天都不用這個價格）

2.每戶1個車位

3.同樓層換同樓層

3-1.

幹 那1樓 怎麼換  新大樓1樓就警衛 你虎我當萬年警衛喔

通常是可以多加高1樓

舉例：老公寓 共5樓（不含加蓋） 建商會給你6樓或是.......

3-2.

我家頂樓加蓋 那也算我家的怎麼辦

這個建商也想過 我記得沒錯 好像多加錢給擁有頂樓加蓋的那個住戶

我知道有人會跳出來說 頂樓屬於大家的

大家摸摸XX 真的是屬於大家的嗎 頂樓的房客所繳交的房租是分給全棟住戶嗎？

3-3

幹 萬一有住戶 什麼沒有就是錢多 想換高樓層可以嗎？？

建商：這一點 我幫大家設想過了

換高樓層 非常歡迎 當然就是加錢 一坪好像加XX萬

4.

鄉民： 幹 你建商剷除我可愛難忘的家來蓋新大樓 那我家要住路邊阿

這段期間怎麼辦？

建商：我們家負擔蓋屋2年內的租屋費用 一個月好像2.4萬

鄉民：哭杯 萬一 建商你蓋超過2年勒

建商：我們將繼續負擔到我們房子蓋好為止

5.

鄉民： 林杯 搬家 你以為不用錢喔

你以為我有任意門 一搬就過去阿

建商：關於搬家的費用

我們將負責您 遷出 還有 遷入 的兩次費用 價格各為XX萬

6..........其他我真的忘記了 紙也丟掉 沒用了

但大項就差不多是這樣

以上為大家關心的基本權益問題
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1.建議：不要想做釘子戶

除非你家裡面同時擁有 建築師 律師 政府地政....等等的人才

當然你家是民代或是背景夠硬 不在討論費為內）

因為建商開的條件 都是他們精算過的 他們也知道現在的住戶都很精明

不太可能開條件差太多的

當初隔壁鄰居拿這些資料給一些各種不同專業的朋友看

他們直接 直接換不用談了 因為條件太好 幾乎不太可能出現這些條件

可以很值得的換 沒問題

沒換成 當然就是因為釘子戶

當然每個釘子戶都有自己的理由 我就不討論

一棟10戶（頂樓加蓋違建不算） 只要有1戶不同意 那就.........當沒這事發生過

2.

每個月的管理費

這個其實對一輩子都住老公寓的住戶問題比較大些

因為每個月都要多支出這一比不小的費用

基本上是 50元 X 權狀＝每月要繳交的管理費用

例：50X48（權狀）＝2400  大樓權狀48坪其實滿小間的喔

3.

老公寓（20年以上）管線老舊 水管漏水 房屋結構 等等的問題

板友：換管線是要多少錢阿 不會換阿

我家上次換熱水管線

從牆壁內接出管子（走明管方式 一般蓋房子都是藏裡面）

花了上萬元

天花板 剝落..........老房子 真的有使用年限

當然硬撐一定還可以 只是.......你不一定有省到錢

4.沒參與一起更新的老公寓

隔壁在施工 你家 很吵 而且隔壁打地基 你家也在陣動

你住的不會怕........

（建商會請土木工會的人事先到你家先拍照存證 看你家房屋有無已經剝落水泥

避免工地施工之後 賴給 建商

但我隔壁的鄰居 拒絕 土木人員進入查看 為什麼呢.......

這個答案 留給下面一篇的板友回答

5.以我家為例 畢竟我家是一般領死薪水的工人

換成新大樓的屋價跟我們一點關係都沒有

因為我們只想要個好的居住空間跟生活機能

拿新大樓房子 我們也不可能賣（不然全家馬上睡路邊）

房屋價格最多只能跟人講說住千萬豪宅（新店哪棟不千萬阿）

賣掉作投資 或是 換到 南部

那工作怎麼辦 畢竟不工作就沒錢生活

跟一般廣大富裕的板友可能不太一樣

所以我們換新大樓是很願意的

有人出 搬家費 租屋錢 還有新房子 不用再租車位 不用再修修補補房屋

和樂而不為

當然你也可以換個角度想

同樣一塊土地 跟你均分這一塊土地的人變多

原本10戶 之後可能換成40戶 這樣太不划算

怎麼想都行



畢竟 萬事兩面刃



5.

國家土地是如何劃分的？（我不會PTT畫圖 CAD勉強還會一點）

這點對於都市更新 想當釘子戶的人

下面這些比上面那堆廢話重要多了

直接舉例好了

國家劃一塊範圍 我們稱甲區

甲區內的某個小區域 要都更

都更為 3棟老公寓（ABC代表三棟老公寓）拆掉 合建

ABC三棟 C棟在建商需要都更的土地上在最角落一塊


算是可有可無 要C棟 只是為了換到可以蓋更高的樓（我家就是C棟這問題）


AB兩棟是重點 缺任何一棟 那就是缺一大角 完全無法蓋

所以有資格當釘子戶的就是AB兩棟 C棟可以說是順便多賺一點的

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我只記得這些  還記得什麼 我在補充

有任何問題

其實可以多問問建商代表 他們會樂意回答

問什麼問題都可以 不懂 不會 盡量問

土地劃分資料要找哪個政府單位拿

XXXX資料要找誰拿拿

原則上他們一定知道 不知道 還跟人搞什麼建案阿

（當然多問些對建商不利 最自己有利的問題）

但最重要的是 態度 口氣  不要太高傲 拿翹

他們做過的都更絕對不是只有你這一戶 這一棟

如果一個人態度不好 你還會願意幫他嗎？

※ 引述《Aso (其實我很快樂)》之銘言：
: 剛去聽建商開的都更說明會，約略的心得大概就是"錢"。
: 不過如果真的改建完，每戶總價值至少翻三倍以上，難怪要炒樓了...
: 以下寫一下我還記得的東西。
: 1.地上建物分A B兩棟，每棟一層四戶總樓層36層，室內隔間方正，
: 大多是四房二廳二衛或三房二廳二衛，坪數約40~70之間，
: 單價不會比附近的養心殿便宜(聽說代銷已經售出6成左右？
: 賣那麼貴還有人買 天龍人隔壁的我們也挺有錢的。)
: 2.一樓外部建材不用大陸貨 用印度石材(比較不吃水)，
: 裝潢都用頂級設備(麗舍)，隔版用25cm的中空隔版，
: 還用美國航太的防震技術(畢竟蓋36層嘛)，
: 朝新店第一個豪宅邁進(真的講 害我很心動)。
: 一樓的公設KTV 健身房 戶外造景，挑高Lobby，
: 頂樓的Sky lounge，以130公尺的高度在頂樓喝酒看view應該還不錯。
: 3.原住戶可分配得坪數如何換算，我想大家最在乎就是可以拿多少坪回來，
: 一直有人嚷嚷會不會建完居住坪數變少，
: 但他都沒想到他的房價至少翻兩倍回來，爭取自己權益時的那嘴臉(嘖嘖)，
: 雖然我也不覺得建商真的是在做良心事業(畢竟都是要賺錢)，
: 最後，那棟的地點真的不錯，尤其是之後捷運會在中華電信隔壁用一個出口，
: 真的是很方便，只是總房價嘛... 我想我還是認真工作別想太多。
: 此外，會議中不時聽到"我們前面的建案從蓋到好就讓我們住戶每坪賺15萬，
: 獲利都上千萬" ，我只能說年輕人還是搬到郊區以時間換金錢吧...
: p.s. 寫這麼詳細會不會被告丫 驚驚

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真實的人生
          總比戲劇來的誇張許多

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
推 af912653    :所以釘子戶就是你家隔壁囉
聰明人 很少當釘子戶的

他請那麼多人幫他看合約 都一致認為快換

他何必當釘子戶 他還怕機會消失

因為這次沒都更到 以後就完全沒機會

因為土地劃分問題
※ 編輯: stevenII        來自: 123.194.68.210       (10/02 22:58)
推 ybh         :江凌春  預售根本不到三十萬
阿......同仁醫院前面有擺賣房子的廣告（地上）

現在一坪大約50萬（特價）

這就是為什麼炒樓一定比炒股票賺的原因 而且一定賺

虧不是虧在跌價（大家一起炒 很難跌）

虧本主因是投資客初期評估的槓桿比沒有做好

錯估脫手的時間 都是在拼脫手時間居多

推 ilie        :可是我之前遇到的經驗是..28戶.只要3/5住戶簽同意書
→ ilie        :釘子戶的無理要求就沒用了...
我家這棟很確定需要全數同意

（法規最近好像有規定幾分之幾就可以了 但是應該不會3/5那麼低）

唉.........無理要求 何謂無理 每個人心中都有自己的尺

我們某住戶的原因

不想土地讓太多人來瓜分（也就是分母變大）
推 jikotw74    :這個答案 留給高教育程度的板友想想囉<= 想知道 Orz
※ 編輯: stevenII        來自: 123.194.68.210       (10/03 00:04)
→ Aso         :好像是八成 今天好像有聽到建商講
推 Anonymous12 :這真是近來最有營養的一篇 推一下
推 sandwich1028:關於頂加...我看過新聞有說:頂加的房租其實是要均分
→ sandwich1028:給大樓的各戶的.因為頂樓確實是大家的(不過大家都是
→ sandwich1028:好人...很少計較這個)
推 childrens68 :看文長知識 推一下 (對這個東西好奇很久了)