不動產及不動產概念股投資分析與展望
本文內容主要來自各講師上課講義、口述及可信任的資料來源，請恕不一一標示資料來源
。
課題：當前房地產市場的新情勢與展望
主講人：張金鶚
現職：國立政治大學地政系教授、政大台灣房地產研究中心主任
上課日期：97/8/27 19：00~22：00
學歷：美國賓夕法尼亞大學都市及區域計畫系碩士，博士、美國麻省理工學院建築碩士、
中原理工學院建築學士
張教授的講義附有非常多圖表及線圖，但因張教授沒有提供電子檔而且我在網路上也找不
到合適的圖，所以以下都是用文字敘述，請見諒
資產價格 Asset Price＝基值 Fundamental Value ＋ 泡沫 Bubble
衡量泡沫的指標
1. 房價及租金：過去相關文獻表示基值是資產長期下所帶來的現金流量，像不動產的房
租收益以及股票每年所支付的股利；因此，房地產市場上多採用資產現值模型，將租
金收益所折現的價格視為基值，用此方法檢驗房價高漲是否為泡沫化現象。
2. 房價及所得：所得是影響房價的重要因素，購屋者會以本身所得高低來衡量其購屋能
力，當所得無法負擔過高的房價，會造成民眾購屋能力下降，迫使房價下跌，因此從
自住的需求面來看，房價基值應為民眾所負擔起的合理房價。
自去年下半年開始，台灣房市的推案量有明顯下滑，但價格仍處於高檔，以量較價先行的
角度而言，短期內將無法復甦；以房價而言，南部已開始向下修正，但台北市的房價若仍
居高不下，則調整的時間就會因此拉長，畢竟價格調整之後才會有不良債權的調整，同時
也才會有退場機制。從所得角度推算，今年第1季台北房價的泡沫成分已占三成八；從租
金的角度推算，房價有兩成七屬於泡沫部分。泡沫指數一致呈現向上成長趨勢，而且與十
幾年前房價泡沫化崩跌的過程相當接近。
總統大選前後種種利多不斷釋出，使得房市一度登上最高峰，但選後經濟相對疲弱，加上
通膨和美國次貸的接連衝擊，房地產市場也受到影響，全台房仲預售屋的成交比重，由年
初的8.4％下滑至7月份的3％，跌到本年度的最低點，約半年減少6成4。中古屋市場價格
也隨之重創，每坪大跌近4萬元。
當房地產景氣下滑時，首當其衝的多半是預售屋，因為一般預售屋多半要等2、3年才會蓋
好，但若未來房市的前景況不被看好，則預售屋的價格和成交量也會面臨重大考驗。由於
中古屋物件的品質較為參差不齊，如容易出現漏水、壁癌等問題，所以價格方面的波動也
會相對明顯。中古屋過去因為區域預售屋的哄抬身價，而使得房價隨之水漲船高，因此在
房事盤整的此刻，價格大跌也是預期會出現的情況。
今年第2季，房地產市場出現多空事件相互影響的情況，包括520新政府上台後帶動一波市
場樂觀預期，但隨後國際油價高漲引發的全球通膨疑慮，加上台股表現不佳，對於建商、
投資客的資金調度產生影響，使得 4、5、6月的情境較不具一致性，若僅以季表現來看，
很難看出端倪。
第二季的數據分析
1. 台北市價格上漲最多，然而4-6月的推案量與銷售率的遞減，以及議價空間的逐漸擴大
，顯示4月份應是台北市此波景氣循環的高峰，後續推動整體力道將逐漸減弱。
2. 台北縣則因推案規模持續減少，讓價格與成交量略有斬獲。
3. 桃竹地區價格連4季上漲，銷售率卻再次衰退，顯示供給調節問題並未獲得改善。
4. 台中都會區在數量面的表現不錯，但價格並未反應，且相較去年同季持續呈現衰退趨
勢。
5. 南高都會區在數量面頗有好轉，但價格則呈現下跌，長期趨勢仍維持衰退中盤整的格
局。
從全國房市價量指數趨勢圖可以發現，市場房價不斷攀升，但成交量卻遞減，30天平均成
交量，比起去年同期銳減23.49％。而這樣的現象，尤其以北部地區特別嚴重。
台灣房地產市場已進入熊市，若以量較價先行的觀點而言，目前推案量已下滑，但台北市
房價仍是在上揚，一定要經過房價的修正後，有不良資產在市場上拋售，才能算是完成一
波景氣循環，而以目前的情況而言，體質不良的建商也尚未退場，而升息的步調也尚未逼
得投資客退場，不論是建商、投資客發生週轉不靈才會有退場機制，然而目前都尚未發生
。（教授有暗示體質不良的建商目前有很多房子在三峽賣不掉……）
過去一波循環通常為5-7年，但以目前情況而言，由於資訊揭露清楚，加上金融機構在放
款方面也漸趨於謹慎，調整時間應可縮短；量已下滑，接下來就要看價格修正，預期郊區
、大案將率先出現調整，投資客拋售的股牌效應將會使體質不健全的建商出局。
張教授也不是都一直當烏鴉的，我上網找了 SARS 期間的新聞及資料附錄於下，那時候張
教授可是樂觀的，一切以統計數據為準，盡量不含個人情緒，我想不只是房地產，投資股
票基金希望也能盡量做到^_^
2003/08/01
連跌八年的房價終於谷底反彈，房市龍頭國泰地產集團7/31公布的房地產指數顯示，今年
第二季的全國房價僅比第一季小跌百分之零點八三，等於每坪只跌一千三百元，台北市則
是漲勢已成，每坪上漲七千元；台中市每坪上漲四千五百元；惟台南高雄每坪下跌四千七
百元。
買氣回升
負責編製並解讀國泰房地產指數的政治大學地政系教授張金鶚表示，原本以為今年第二季
房市會在SARS的壓力下，表現持續低迷，沒想到經過模型跑出來的數據卻顯示，市場交易
量增價穩，「市場愈來愈不悲觀」。
國泰房地產指數是以國泰建設數十年的市場調查資料，委託政治大學台灣房地產研究中心
編製指數，以二○○一年為基期來計算。政大教授張金鶚表示，從價量關係來看，今年下
半年房市絕對優於上半年，明年選後政經情勢若持續穩定，台灣房市就能正式擺脫不景氣
的陰霾了。
2003年國內不動產市場發展回顧與展望座談會
從民國92年第三季開始，市場不但是從谷底回升，更有一路上漲的趨勢。而究竟上漲力量
多強？能持續多久？應是大家共同關心的問題。
民國92年房地產市場為何會產生結構性翻轉？看起來好像是因為SARS幫了大忙，但根據個
人研究觀察，房地產市場自79年開始不景氣，十數年景氣持續下滑（隱含76-79年間房地
產景氣過熱），大家心理上一直覺得「房地產市場景氣應該要復甦了」，但大家心裡仍有
隱憂，即「房地產市場價量」與「房地產市場品質與區位」，擔心房地產不景氣之下，供
給量仍持續增加，亦即所謂空屋問題，而近幾年從政府統計資料顯現，供給量上有相當的
萎縮。再者，在「價」的部分，消費者對於價格有不安定感期待價格會下跌，尤其面對許
多銀行的不良資產(NPL)及法拍屋，而近幾年消費者對於價量的信心逐漸增強，房地產景
氣也逐漸回春。
在討論市場利率時，應釐清的是「低利率水準」與「優惠房貸政策」，真正影響景氣復甦
的因素應是「低利率水準」而不是「優惠房貸政策」。消費者所看的是低利率水準所產生
的租買選擇，而不是貪圖優惠房貸而購屋，事實上，應盡量減少人為市場干預措施，促使
市場回歸市場力量才是。
當然，政策措施對消費者購屋決策有一定的影響，然而消費者信心才是影響市場景氣的最
重要因素。例如SARS的影響，由於過去市場景氣長期低彌，不動產價格跌至谷底，SARS過
後房地價格稍微上漲，便給了消費者「房地產景氣復甦」的感覺。
個人對於景氣繁榮是否持續到95年，持保留態度，希望在較多的證據支持下來判斷，包括
人口、房屋供給狀況、政策因素等，有許多不確定性，而太多的不確定性，是房地產市場
最大的致命傷，使得市場受到人為因素干擾，無法回歸市場力量主導。不過根據研究觀察
，至少93第二季以後，房地產景氣仍會持續上升。
不過產業界仍應避免因過度樂觀而造成供給過剩（張教授真的是先知啊），且個人長期觀
察建商生產結構，發現仍有許多一案建商，僅為了賺錢，不重視產品品質與服務品質，然
而這些廠商仍能的存在可能對產業界產生劣幣逐良幣的現象。再者，觀察目前市場上極為
流行的小套房產品，也是未來市場發展的隱憂。因此，如何讓消費者對於市場有正確的認
知，也是房地產市場景氣能否回歸市場機制，長期正常發展的重要因素。
課題：台灣房地產趨勢分析
主講人：彭培業
現職：台灣房屋 首席總經理
上課日期：97/9/4 19：00~22：00
學歷：政戰學校政治系
在看心得之前先跟大家提醒，彭總經理是房仲業者，不太可能看空房市，所以他對於房地
產景氣的看法請參考就好，不過他對於怎麼選擇房屋的看法倒是非常值得參考喔^_^
一、房地產泡沫化的定義
1.產生「價超所值」的現象，讓財富消失或減少。
2.產生被替代性：市場需求快速萎縮或是因為其他區域替代品出現，使得消費者對於某種
商品的需求萎縮、消失，該項產品的價值舊呈現泡沫化的疑慮了。
3.就台灣目前的房地產市場而言，房地產市場需求並未快速消失，其替代品也並未出現，
其實並無所謂的泡沫化問題。
4.有的只是有老舊商圈被新興商圈所取代，或是部份地區的房屋有超額供給的情形，但也
有許多地區的土地仍處於供不應求的狀況。
二、觀察房市泡沫化的五大秘訣
1.法拍屋數量增加
2.小套房價格是觀察指標
3.豪宅價格是否急凍
4.政府是否祭出政策抑制房價飆漲
5.房屋銷售量變大，房屋庫存期拉長
三、等待時機不如選對地點?
房地產常常有人會問一句很經典的名言：「現在可以買嗎？」「何時可以買？」其實答案
很簡單「隨時都可以買」。以自住型的購屋者而言，買屋不外乎是「住」，與其是等待時
機，不如認真的選擇地點，因為只要地點好，就算您買在高點，等到您有換屋需求時可能
也是七年、十年過後，雖然房地產的「景氣循環說」已經被打破，但「真金不怕火煉」，
好的地點不怕時機，需要考量的只有區位問題。
至於投資型的消費者，目前可能面臨房貸緊縮的壓力，貸款成數將成為購屋或投資上的路
障，但是銀行放貸還是離不開評估投資標的區位，通常銀行將區位分成A.B.C.D.四個等級
，例如是A級區，成數可能到八成，很簡單的道理，會被列為A級區的投資地點，就是鎖定
目標的區域。當然，最重要的，購屋前應瞭解自身的具體需求為何，亦即選擇與本身工作
、生活最為攸關的區位地緣性為出發點，接著再衡量自身收入及還款負擔能力。
另外，區位不佳的中古屋急凍速度快，也就是說，區位不佳的中古屋房價，缺乏抗跌性，
當市場景氣震盪時，首當其衝的偏遠地區住宅，就好像郊區溫度一樣，愈外圍是升溫慢但
是卻降溫快，朝穿皮襖午穿紗，但是晚上凍死你，跌價顯見房價疲軟。其實區位不佳是讓
投資客或是急於脫手者更急於脫手，紛紛以極低的脫手價求現，因此，拉低了中古屋市場
平均房價，成為先被急凍的區域。因為房價急凍時，區位愈差愈沒人買，愈可能降價脫手
，所以在選擇地點時，勢必要避開急凍之處。
「選對地點」的說法可能也過於籠統，不過從大環境來看，還是離不開交通便捷，但這裡
的交通不是要您買在大馬路邊，而是「聯外交通」的便利性，舉例來說，捷運站周邊是屬
於一種，沒有捷運的地區，鄰近交流道抗跌性較足，除此之外，所謂的生活機能，簡單來
講，購物方便、明星學區、大型公園附近，都可稱為生活機能佳的地點。
最後，還是提醒「花時間問買點，不如花時間找地點」，與其是花時間、找人問「買點」
，不如把時間花在找「地點」，不論是首購、換屋或是投資，只要找對地點，根本不會有
景氣的問題、信心的問題。
四、房地產市場效應：比價、領價與追價效應
大台北地區2007年四季預售、新成屋和中古屋平均價差，站上新高，由以往價差三成跳升
到六成多，M化發展明顯，購屋門檻提高，未來購屋者購屋將受考驗。新舊屋之間形成價
差有比價、領價與追價三個基本效應。
1.預售、新成屋存有「比價效應」
房屋市場上不論是店面、透天別墅、大樓或是套房等產品，有交易就必定存有「競爭」、
「比較」的特性，當然消費者遇到同類型的產品時，免不了「貨比三家」，有「價格」競
爭、「品質」競爭、「服務」競爭、「產品本身」競爭等，最終仍會回歸到「比價」的因
素，因為，在評估「產品本身」、「品質」、「服務」時，會想「產品本身是否有開價的
價值？」「品質是否符合開價的價值？」、「服務是否達開價的水準？」，人人都存有想
買到「物超所值」的心態，「比價效應」浮現。
2.豪宅市場形成「領價效應」
豪宅可說是住宅市場的老大哥，台灣最著名的豪宅位於仁愛路上的「帝寶」，每坪成交上
看110萬元，信義路的「勤美璞真」交易上看130萬元，其他建案鄉林士林官邸、信義計畫
區皇翔F4、信義帝寶開價皆上看150萬元。豪宅市場中，可說「一宅還有一宅高」，形成
了「領價效應」。
3.中古屋市場產生「追價效應」
時間差、成本差，中古屋當然隨時間過去，只會更舊，新成屋年年推陳出新，只會更新，
相距產生「時間缺口」，通貨膨脹、物價上揚、建材原料上漲等因素，使目前興建成本大
為提高，所以房價也被提高了許多。另外，工藝進步、建材設備新穎且多元化，現今住宅
不論在工法上講究，亦涵蓋設計或是知名設計師概念，尚有住宅設計將現代科技融入，相
對於以往住宅而言，其房價也在一定水準之上。再加上標地不斷創新高，土地取得成本提
高、豪宅推案潮，單價屢創新高，均同時墊高預售、新成屋房價，與中古屋價格產生拉鋸
戰。而國人財富兩極化，富者愈富，窮者愈窮，收入M型化，建商推案跟著走，當房價往
兩端跑的同時，預售、新成屋價格與中古屋間，價差更大。因此，當新成屋價格不斷攀高
時，相對於中古屋價格而言，等同於在後頭「追趕」，產生「追價效應」。
不論市場上產生何種效應，都不難發現，房地產始終離不開「價格」，而價格決定來自於
市場自由機制運作，透過買賣雙方產生合理價格，健全不動產交易價格，才是大眾所期盼
。
五、買到好房子的十個訣竅
1.地點動線要靈活
2.外觀造型宜單純
3.外觀顏色宜簡單
4.地點符合生活需求
5.景觀的確定性要高
6.四週的干擾性要低
7.採光通風舒適性佳
8.區域內屋齡宜適中
9.坪數的同質性要整齊
10.確認三件事：地點、需求、財務規劃
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