作者luoren (風輕雲淨)
看板Fund
標題Re: [心得] 台灣REITs
時間Sat Mar 6 22:38:32 2010
※ 引述《EVA00 (Merry Christmas)》之銘言：
: : 參考股價為 2010/03/03, 配息數據為2009資料
: : 股票代號 名稱 成交價 每仟股配息金額 殖利率
: : 01001T 富邦R1 11.00 443.38 4.03%
: : 01002T 國泰R1 10.62 479.06 4.51%
: : 01003T 新光R1 9.83 391.18 3.98%
: : 01004T 富邦R2 10.27 396.69 3.86%
: : 01005T 三鼎 7.84 371 4.73%
: : 01006T 基泰SR 7.34 339.02 4.62%
: : 01007T 國泰R2 10.45 417.12 3.99%
: : 01008T 駿馬R1 7.40 415.78 5.62%
: 駿馬目前手上買了一兩張而已 是以前看到週刊評價不錯才買的
: 之前看他空置率很高很擔心哪
: 2009年Q1的時候辦公室的空置率是這樣
: http://www.taichia.com.tw/media/content/668a3529b1560c63fcf17abcf25a37ac/
: 2009_S01.pdf (不會縮 = =" 請見p.5)
: 結果第二季第三季變這樣 (一樣p.5)
: http://www.taichia.com.tw/media/content/f7640502dc9665f5e41cb67f9a66c972/
: 2009_S02.pdf
: http://www.taichia.com.tw/media/content/f4233b8e0d3dcb1c0c39fe684f3aa768/
: 2009q3.pdf
: 如果兩季辦公室空置三成以上股息還能發這麼高也太可怕了吧~~
: 還是說2009的股息數據是反映2008的營收狀況勒???? (我猜應該是這樣吧 = =")
: : 01008T駿馬,
: : 原承租屋大戶中鼎集團撤出 (印象是自己蓋去了?)
: : 造成承租率下滑, 縱使具最高的殖利率亦乏人問津?
: 是自己蓋了沒錯 之前看到文章好像辦公椅很高級
: 還把家具商問的傻眼
: (因為自己也是工程的 印象中問人家椅子的鋁的強度之類的 = =")
: 在我家附近的sogo附近
: http://www.wretch.cc/blog/jameshsnu/15424079
: http://www.ctci.com.tw/WWW/2003/內容/中鼎月刊/月刊內容/359/35910.pdf
駿馬一號REIT公開說明書
http://ppt.cc/9ISi
※網站有夠醜的，好像是學生剛學做網頁做的
P12的地方開始說明投資收益分配之項目、時間及給付方式
大意是說每半個會計年度結束後四個月內分配前半個會計年度之應分配收益(一年兩次)
他用了一個比較特別的東西叫指標收益率(定在2.025%,所以一年是4.5%)
可分配收益中超過2.025%的部份會被保留
保留額以不超過當期可分配收益之10%為限...
看一下他的年報部份
http://ppt.cc/eG2N
點進去發現只有 96年全年度(97/02/20) 與97年全年度(98/02/10)
他的98年度下半年除息交易日(3/3)已經過了 到今天竟然還沒有98年度年報?
97年年報P5開始有計算96/5/3(成立日)~96/12/31以及97年度的收支
P4收入主要是 利息收入與租金收入
支出費用主要為 信託管理費 保險費 稅 什項費等
收支淨額為96年122,684,410(收入的84.27%)
97年210,941,602(收入的85.24%)
P6可以看到96年的保留額為 3,005,279
97年的保留額為 20,438,125(累績23,443,404)
2009年(98年度)的駿馬一號REIT績效報告(季報)
http://ppt.cc/H@i7
98年第1季報告 空置率 辦公室 0% 廠辦3.36% 第1季淨收支52,405,356
P8頁底下有段註解
註:中鼎工程租約雖定於2010年5月到期，惟自2009年2月起，中鼎工程得提前終止租約。
該公司已依前開約定於2009年3月31日提前終止租賃契約。
98年第2季報告 空置率 辦公室36.99% 廠辦7.69% 第2季淨收支30,129,352
除了空置率因中鼎的離開暴增 從P10還可以看到中鼎大樓租金跌了-10.79%
98年半年的分配收益開始用到保留額 7,551,025 (P15)
98年第3季報告 空置率 辦公室36.61% 廠辦21.51% 第3季淨收支25,510,780
從3月底到9月底的半年 辦公室新承租的不到0.4% 這一季廠辦承租也少了1X%
P10還可看到 中鼎大樓辦公室租金比上一季-10.77%
高空置率加上連兩季降租金 讓這一季的的淨收支連第一季的一半都不到
另外由P8來看辦公室和廠半一年內到期的約
依坪數來看分別是31.91%與40.69%,如未續約應該也會影響很大
※http://n.yam.com/cna/fn/200910/20091001119310.html
北市去年第3季商辦平均空置率11.14%
http://ppt.cc/a;_w
北市去年第4季商辦平均空置率10.80%
從公開資訊觀測站
http://ppt.cc/Cbic 可以進行REIT公告查詢
※網站設計一樣看起來很業餘,超醜
97年3/31進行96年度(5/3起)收益分配現金 269.630135元整(元以下無條件捨去)
97年9/30進行97年度上半年收益分配現金 216.122908元整(元以下無條件捨去)
98年3/31進行97年度下半年收益分配現金 213.289567元整(元以下無條件捨去)
98年9/30進行98年度上半年收益分配現金 202.500000元整(元以下無條件捨去)
99年3/31進行98年度下半年收益分配現金 157.798914元整(元以下無條件捨去)
雖然他的98年度年報與98年度第4季的季報沒有出來
但依98年度下半年收益分配比上半年更低只有$157來看
另外參考網頁上的
http://ppt.cc/aYYm招租資訊
兩商辦與一廠辦皆有不少未租出去
推論應該也是用到保留額 而空置率似乎並未明顯降低...
在台灣工銀證的網站上
http://www.ibts.com.tw/bond/bd01.htm
有駿馬R1號信評報告(2008/07/15)
若該基金改變其目前保守的財務政策、或是中鼎大樓在中鼎工程可能於2009年2月提前解
約後未能及時覓得新租戶，則將對其評等造成壓力。
用指標收益進行保留額的方式可降低租金波動風險，使投資人相對獲配較穩定收益
但有些人認為股東持有期間已經負擔了股價波動的風險，所以收益應該就當期就發完
央行網站
http://www.cbc.gov.tw/ct.asp?xItem=24668&ctNode=731&mp=1
參、風險管理篇 二、我國 REITs發行現況及投資風險分析
提供想投資的人參考
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 59.112.35.237
推 nera:唉呀呀呀..... 看來不妙啊..... 03/07 00:49
※ 編輯: luoren 來自: 59.112.35.237 (03/07 02:12)
→ luoren:評報告 不過要付費會員才可看 03/07 02:36
推 JLurker:那篇文章批評是沒錯 但批評有的沒道理 03/07 08:05
→ JLurker:不課證券所得稅 但股利課稅阿 另外低點買 殖利率不是更高? 03/07 08:07
→ luoren:當然 各種的資料 都有可能對錯參雜 要自己多判斷 殖利率的 03/07 13:32
→ luoren:部份股票版已經討論了很多 低點買殖利率相對是算起來是更高 03/07 13:34
→ luoren:該篇是指11.32買進的投資人殖利率相對比發行買進(10)的低 03/07 13:42
→ luoren:股利課稅的部份 REITs應該和一般股票都相同 但的確多了固定 03/07 13:44
→ luoren:6%的優點 該篇講稅的部份可能 1.講錯 2.他是指買賣股票主要 03/07 13:46
→ luoren:是賺價差,那個價差相對於領股息是不用克稅...如果是吳應該 03/07 13:48
→ luoren:要透過內褲線去賺價差... 03/07 13:48
→ borriss:連結刪掉還比較省事 那篇只通了六竅 03/07 13:54
※ 編輯: luoren 來自: 59.112.35.237 (03/07 14:08)
→ luoren:OK 批評REITS那篇文章的連結已刪 03/07 14:09
推 hijacker000:REITs的分離課稅今年起為10%..不再是6% 03/07 18:16
→ hijacker000:不過今年是配去年的息..所以還是6% 03/07 18:17
→ hijacker000:要不要買REITs 就看對台灣未來的商業活動有沒有信心 03/07 18:18
→ hijacker000:如果相信未來大陸、外商會來台設分公司.. 03/07 18:19
→ hijacker000:那台北的商辦租金一定會起來.. 03/07 18:19
→ hijacker000:且與鄰近的香港、上海相比.台北的商辦租金是低的可憐 03/07 18:20
→ hijacker000:如果認為台灣經濟繼續沈淪..那千千萬萬不要去買REITs 03/07 18:21
→ luoren:台灣經濟的未來如果一好 是否必須一定要投資REITs 並無必然 03/07 19:22
→ luoren:而個別的REITs 因標地物就那幾棟大樓 所以差異蠻大的 03/07 19:23
→ luoren:主要的收入為租金 空置率與租金價格是影響收入主要因素 03/07 19:29
→ luoren:而影響空置率的因素又有地點位置 管理機構優劣 建物品質等 03/07 19:31
→ luoren:租金價格除了參考該區域同商辦的平均價格 也受空置率影響 03/07 19:34
→ luoren:就算考慮要投資REITs商品 個別的選擇還是要稍微作一些功課 03/07 19:42