推 bigheadlain:專業推 12/06 11:32
推 bag:專業的來了！ 12/06 16:39
※ 引述《askarel (天橋底下說書人)》之銘言：
: ※ 引述《seeinghollow (sss)》之銘言：
: 假設土地取得 建地 一坪 一百萬
: 住三用地
: 容積225％
: 建蔽率 45％
: 土地100坪
: 地上物可蓋 45坪
: 容積 225坪
: 換算 一層樓45坪
: 共可以蓋 5層樓 （不算公設）
: 一層一戶分攤土地成本
: 1,000,000*100/5= 20,000,000
: 每戶45坪
: 20,000,000/45=444,444(驚!!!)
: 可得
: 平均一戶每平均攤約為45萬
住三用地一坪100萬，假設是台北市內8m道路旁的地好了，
大概是大同近中山、萬華靠中正、南港後山埤、
士林某些區、松山車站、內湖五期重劃附近。
這些地區的新屋房價成交之前大多在45~50，預售則開55以上，
照上表算，建方賣房子光土地成本都不一定收的回來，再加上建築成本等於是賠錢賣。
要算房屋裡每一建坪中含有多少土地成本，就要先算出一坪地可蓋出多少房屋產權面積，
而房屋產權面積，除了容積，應該加計免計容積的部分，包括梯廳、機電、陽台雨遮等，
產權面積才是市場上買賣時的計算單位，也是謄本登記的內容。
所以你常會聽到，買30坪的房屋，扣掉公設、陽台等，室內不到20坪，
這邊室內面積大約可視為容積，而公設+陽台等面積，可視為免計容積的部分。
所以上表計算土地成本時，沒有考慮公設+陽台也可以賣錢，才會算出過高的土地成本。
但免計容積的計算相當複雜，且除了免計容積，尚有地政登記與建築計算的面積差距，
每一項因素都影響實際可以生產出的房屋產權面積。
若一般人要算出合理的土地成本，
或可直接用「產權面積/容積係數」，在台北市，合理的係數在1.6~1.8之間，
即住三一坪地可蓋出2.25坪的室內面積，但登記時會變成2.25*1.6=3.6坪的產權面積。
若100萬的土地，容積率225%，房屋產權面積中每一建坪的土地成本等於
100萬 / 3.6坪 =27.8萬/坪
: 加上
: 土建結構材料粗估每坪 7萬
: 機電配管 4萬
: -----------------------------
: 小計 56萬
: 5%利潤 2.8
: 5%管銷 2.8
: 5%稅捐 2.8
: ------------------------------
: 合計 64.4萬
: （以上僅為 建造成本）
: 10%廣宣雜項 6.4
: 20%行政公關 12.8
: ---------------------------------
: 總計 83.6萬
即使以27.8萬/坪的土地成本加上askarel所算的建築成本，
(27.8+7+4)*(1+5%*3)*(1+10%+20%)=58
房屋成本價仍然高達58萬/坪，
與我之前提到的新屋成交45~50仍然有段差距，這是為何?
原因在於建商還有削減土地成本的方式，就是申請增設停車空間獎勵容積，
台北市的地只要符合條件，增設停車位最高可再申請20%法定容積的停車獎勵容積。
所以土地成本變成
100萬/(2.25坪*1.2*1.6)=23
(23+7+4)*(1+5%*3)*(1+10%+20%)=50.8
如此才接近市場狀況。
在這狀況內土地成本約佔總成本45%，
不過在台北市建案中，公開標售取得的土地成本很少低於50%，
所以a兄所算建築成本中高達45%的毛利中應該還有削減的空間。
而且削減成本的方式還有很多種，
這邊也不再深入討論造價與房價的關係、地下室開挖的合理性、規劃產品與銷售可行性。
然而以上所算的，對於一般人的購屋有沒有幫助呢？
完 全 沒 有
因為建商取得土地的管道，以整合畸零土地、蒐購舊屋改建、與地主合建才是大宗，
經過在長期的整合拼湊，實際的土地成本會低於公開標售，
但是建商不會因為成本比較低就賣你比較低的房價，
可能還會跟你說本基地整合多年，投入無數心血，絕無僅有，房價自然要高出區域一截。
所以，買新屋還是要看自身負擔的能力、區內類似建案的價格、與舊屋的差距，
對一般大眾，要猜建商的成本推算殺價空間，意義不大，
況且土地不像其他生產要素可以大量生產，只能夠重複利用而已。
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