Re: [新聞] 里長陳情要福利 柯文哲送鐵板一塊

[chewie (北極熊)]

※ 引述《jameshcm (加個油吧)》之銘言：
: : 我再給你一個暗示...
: : 有了原本的八米巷道+四五米的人行道
: : 對面的建築能蓋的高度區分使用容積率可以換得
: : 都是另外一種算法了~~~
: : 直接就是幾億的利潤
: 根據板友的提醒，去查詢了台北市都市發展局的資料
:  http://i.imgur.com/EJ9RM2N.png
: 414-1  452  454  459  457  501  452-1  454-1  430-1  430-431
: 這些地號的土地應該就是被當成既成道路卻沒有徵收的，導致無法畫紅線和停車格
: 現在只要去查看這些地號的持有人是誰....可能可以獲得一些小祕密喔!

首先 這個圖上白色的就是計畫道路而不是既成道路
不過計畫道路(尤其巷子)是有可能尚未徵收的...先說明一下

再來前面所想的 "學校退縮出人行道可以讓對面容積增加"之類的計畫...
可以跟您們說：沒這回事啦，要是有這麼好賺就好了...

首先先看道路的定義:(建築技術規則)
道路：指依都市計畫法或其他法律公布之道路（得包括人行道及沿道路邊綠帶）
或經指定建築線之現有巷道。除另有規定外，不包括私設通路及類似通路。

這裡面是有寫"得包括人行道及沿道路邊綠帶"，但這裡人行道是道路附屬的人行道
一般我們說25公尺的計畫道路，其實道路內是包含一定寬度的人行道的
http://goo.gl/e5r2Ri
道路左右兩側建築基地的面前道路，就認定到上面這個斷面圖的"路權線"
在建築法規來說，這條路權線通常也就是所謂的建築線

建築線之內呢，通常政府會在叫你退縮出一定的前院，或是退縮人行道
那部份是不能當成對面基地的面前道路寬度的
http://goo.gl/zXPZre　
如上圖的退縮帶有6公尺，你的面前道路寬度不能用6+15+6去認定
即使左面基地退縮100公尺，右邊基地的面前道路就是只有15公尺
以原來的例子，學校退縮100公尺廢校，對面基地的面前道路還是只有8M

除非只有一種情形:政府把學校退縮的人行道空間用地 循都市計畫變更途徑
變更成道路用地或綠帶，那才有機會讓面前道路的面寬擴增
例如這個都市計劃變更案 就是嫌道路不夠寬所以另外變更
http://i.imgur.com/TwwppfO.jpg

再來，假使真的這條8M巷道變成12M好了，黃色的這些街廓可以增加多少容積呢?
答案:增加的容積是0，因為黃色(住宅區)的容積是死的

一般住三的容積是225%為固定值，這個值不會隨著面前道路寬度而改變
唯一可以增加的是建築物高度比，可以讓房子蓋高一點
但同樣容積之下，是從原來矮胖建築變成高瘦建築 說要增加幾億的利潤有點難

容積會隨著面前道路變動的是商業區，也就是圖面上紅色的區塊
但是商業區的容積"不得超過其面臨最寬道路寬度（以公尺計）乘以百分之五十之積數"
這邊的最寬道路不是學校面前這條8M->12M的道路，而是左上角的基隆路(應該是40M)
所以學校割一塊地變道路用地也不會影響面基隆路商業區的容積
(參考:臺北市土地使用分區管制自治條例)

以上~

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→ wellkom: 推一個
→ jameshcm: 抱歉用錯詞彙，確實可能是未徵收計劃道路而非既成道路
→ jameshcm: 本意為那些地號還是私人土地
推 david18:
推 smalltwo: 理論上住三是225%但是掛都更就不是了.但是不管容積再怎
推 sugoi5566: 理性討論給推
推 kiaee: 推
→ smalltwo: 獎勵高度就是這高..你恐怕沒想過同樣的坪數挑高4米的
→ smalltwo: 房子跟老屋兩米半的價差會多高.
推 HarryPotter: 我剛去查了一下 興雅國小周遭都是住三
→ HarryPotter: 路寬從8米變寬是沒什麼意義 頂多房子好蓋一點
→ smalltwo: 20米矮五樓公寓變成30米七層電梯還能包地下室可不是好蓋
推 HarryPotter: 你拆掉重蓋也是一樣的蓋法阿 頂多樓高高一點
→ smalltwo: 一點點而已.....外掛容積獎勵有的沒有上去可以直接拉到
→ smalltwo: 450% http://goo.gl/XXpGnB 有人就細算出極大值來~~~
→ smalltwo: 米蓋450%好蓋滿呢?還是30米的比較好蓋滿呢
推 HarryPotter: 我現在討論的是以原本的土地下去估算 都更是另一套
→ HarryPotter: 還有住三的地 加容獎面前道路8米 容積一定用的完
→ HarryPotter: 頂多樓高跟設計上要考量一下
→ HarryPotter: 總之他要學校退應該不是因為容積的關係
→ HarryPotter: 如果周遭是商業區 要退這個才是100%有道理
→ coober: 問題當地都是老房屋 談都更已經好一陣子了
→ coober: 你一句話說都更不談.....這不適很詭異嗎
推 HarryPotter: 總之住3面前道路>8m後再寬 也頂多影響他的樓高
推 geniousam: 這才是專業...一堆鄉民盲目高潮
推 geniousam: 都更房子能蓋多少跟道路多寬也沒關係吧
→ HarryPotter: 這篇大概已經講了 不過路寬是會影響用不用得完容積
→ HarryPotter: 畢竟影響總樓高
推 Mybook: 正解
→ chewie: 面前道路影響高度比 放寬是會比較好規畫啦 不過既然講到
→ chewie: 都更 都更是可以不受面前道路高度比限制的 放寬到道路中心
→ chewie: 線的1:5削線 因為這放寬非常多(原來高度比是1:1.5)
→ chewie: 所以道路變寬影響是還好 也不至於到幾億的價差