Re: [新聞] 柯文哲：都更一坪換一坪加車位 別幻想不

[ilw4e (可以吃嗎？)]

※ 引述《treasurehill (寶藏巖公社)》之銘言：
: 這樣的說法真的很狀況外，如果真的要走都更程序，那就是建商依其所支出的成本等
: 價交換更新完成後的建築，剩下的才是地主按更新前之價值等比分配，根本沒有講價
: 的空間好嗎?
: ==============================
: 第三十一條　權利變換後之土地及建築物扣除前條規定折價抵付共同負擔後，
: 其餘土地及建築物依各宗土地權利變換前之權利價值比例，分配與原土地所有權人。
: 但其不願參與分配或應分配之土地及建築物未達最小分配面積單元，無法分配者，得以
: 現金補償之。
: ==============================
: 現在的問題在於，如果真的依照都更條例的規定走下去，建商是無利可圖的，而更新完
: 成後的建築也不一定能百分百扣抵建商的施作的成本，所以就出現容積率轉移的狀況，
: 由建商購買其他道路用地或者歷史建築的容積率，移轉到都更建案中，而這部份增加的容
: 積率是不在原有的分配範圍內，一般建商都會要求地主簽立切結書，就此部分增加的容
: 積率不主張分配權，讓建商去處理以折抵建築費用或獲取利潤。
: 這就是所謂的假都更真合建，它最大的問題在於，新增加的容積率會稀釋原地主的土地
: 持分，讓地主所能分配到的價值縮水，而引發爭議，而阻礙都更的進行。這就是現行都
: 更條例採取等比分配主義的最大缺陷，根本無法正確的反應都市更新的成本與價值，還
: 不如日本再開發法所採取的等比交換價值，雙方各依其投入價值等價交換更新完成的建
: 築，沒有人會因此占便宜，剩下的做為開發公積金使用，不會圖利少數人。

http://www.commonhealth.com.tw/article/article.action?nid=76013&page=2

"截至2016年底，日本屋齡50年以上住宅大樓有4.1萬戶，30年以上的則有172萬戶。但是
根據國土交通省資料，已經完成改建的，加上預計改建的件數卻只有252件，困難度直逼
台灣。"

"相關業者坦言，容積率是重點。以東京多摩New Town的諏訪二丁目住宅為例，戶數從640
戶增加到1249戶，為日本最大規模的改建案，住民幾乎不用出錢，就能換到新房子。
不過，光有容積率也不夠，還要考慮到房價問題。1973年完工的「若潮ハイツ」位於千葉
市，曾是國家體育選手村，現在13棟大樓裡住了500戶，改建成9棟全新大樓後，入住戶數
可望達到1009戶。雖然容積率大幅提升，但因建案地點位在郊外，距離車站有一段距離，
且當地房價不高，建商無法從中獲取太大利益，住民還是要自掏腰包，才能住回原來的家
。"


你跳來跳去拼命想塑造好像日本大家都不賺錢錢變公有然後更新得多成功的圖畫
。現實是怎樣？一樣看容積率看房價阿，更新的一樣少得可憐阿

又不是共產主義國家，你要建商要地主做事不給誘因誰理你啊？建商如果不賺錢
誰去跟你搞甚麼都更？地主不賺錢他原本房子好好的不住陪你更幾年是吃飽太閒
？就講了翻新如果不增值直接去隔壁買新的就好。怕圖利所以解決方法是連利都
沒有？這在北韓可能比較行得通啦

前面還拿中國當正面例子也是太好笑，中國大城房地產炒上天比台北還強。土地
使用權幾十年有甚麼差？很多房子根本不會用那麼久阿，再來沒有土地權你就當
成繳地租就好，時間到了你要延長就重簽約繼續繳租金。中國政府搞土地國有就
只是方便他要城市建設拆屋的時候可以好拆而已，誰會拿中國當居住正義正面教
材阿XD



: ※ 引述《ilw4e (可以吃嗎？)》之銘言：
: : 這種新聞老愛講幾坪換幾坪，會給人一種誤導好像都更是為了住新房子
: : 可是阿鬼，你如果只是要住新屋那就去家附近逛逛看有甚麼喜歡的新房子，然後
: : 把你老公寓賣了去買新房就好阿，都更還要搞幾年搞不好蓋出來你還不喜歡呢
: : 所以都更的誘因在哪？就是錢啊，政府容積獎勵帶來的額外利潤把餅做大大家分
: : ，有得賺你才會想去都更而不是直接賣掉老屋阿
: : 其實就是個建案，最簡化的圖可以想成這樣
: : https://i.imgur.com/G4v1YC5.png
: : A)今天如果地主自己去更，那可以地主自己合資出建築成本找建商純蓋房子，最
: : 後蓋好的房子就大家先分個基本，容積獎勵多出來公有的幾間賣掉把建築成本拿
: : 回來，剩下還有利潤再大家照比例分。
: : 問題就在房子銷售的風險在地主自己身上，好處則是賣多少利潤就全是地主的，
: : 像是地主自己的獨資投資案
: : B)找建商來整合，不用出建築成本，建商最後拿走一些房子來支應他的開銷。這
: : 樣等於是讓建商參股，他出的資金就是建築成本等等O大列的那些。既然他參股
: : 他也承擔了新屋銷售的風險，那他自然也要分利潤，地主跟建商就是要對圖中利
: : 潤那塊分配談判。
: : 好處是地主不用準備太多現金，還可以利用建商的專業等等，比方說可能建案設
: : 計得好政府多送些容積獎勵，再來建商自己入股那他自身也利益相關，房子不會
: : 亂蓋不然賣不出去他自己也虧。壞處就是利潤也要分給建商，而這裡容易有資訊
: : 不對稱，通常建商內行地主外行，可能會吃虧
: : 總之，跟分幾坪真的沒關係阿，你嫌新房太小隨時可以賣掉去買郊區大房。你說
: : 你要住精華區新屋又要大房？可是你都更後手上房子沒到那個價值阿，又不是說
: : 都更會讓你直接賺幾倍。能分多少要看容積率、容積獎勵、還有談判的能力，直
: : 接看分到多少利潤才是實際的阿

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→ formatted: 說得好
推 cosmite: 推
推 eeveelugia2: 這才是真的 前面看了覺得有夠瞎
推 seeback: 只能靠 天災都更了
推 taikonkimo: 看來民主國家這塊 還真的難為欸
推 x001611: 推專業 比沒人教發言的棒讀市長還有用
→ Imuran: 公寓都更幾乎無利可圖，不過前提是命不值錢
推 taikonkimo: 但不該做 就賭運氣不會有地震嗎
→ Imuran: 所以最後天災型都更，讓生命安全的價值上升，這樣才有利可
推 cystal: 我認識一堆很貪的最近房子被震垮了 哈哈哈哈