→ earnformoney: 霸主你今天完全不想理shrpai嗎@@ 02/08 23:49
她自己都自打嘴罷了
拿性騷案來打嘴檢察官申請羈押了
還需要理她嗎?
就讓她慢慢發洩囉!
到時候開庭就知道誰倒楣了
※ 編輯: treasurehill (114.36.237.211), 02/08/2018 23:51:28
※ 編輯: treasurehill (114.36.237.211), 02/09/2018 00:26:26
這樣的說法真的很狀況外，如果真的要走都更程序，那就是建商依其所支出的成本等
價交換更新完成後的建築，剩下的才是地主按更新前之價值等比分配，根本沒有講價
的空間好嗎?
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第三十一條 權利變換後之土地及建築物扣除前條規定折價抵付共同負擔後，
其餘土地及建築物依各宗土地權利變換前之權利價值比例，分配與原土地所有權人。
但其不願參與分配或應分配之土地及建築物未達最小分配面積單元，無法分配者，得以
現金補償之。
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現在的問題在於，如果真的依照都更條例的規定走下去，建商是無利可圖的，而更新完
成後的建築也不一定能百分百扣抵建商的施作的成本，所以就出現容積率轉移的狀況，
由建商購買其他道路用地或者歷史建築的容積率，移轉到都更建案中，而這部份增加的容
積率是不在原有的分配範圍內，一般建商都會要求地主簽立切結書，就此部分增加的容
積率不主張分配權，讓建商去處理以折抵建築費用或獲取利潤。
這就是所謂的假權變真合建，它最大的問題在於，新增加的容積率會稀釋原地主的土地
持分，讓地主所能分配到的價值縮水，而引發爭議，而阻礙都更的進行。這就是現行都
更條例採取等比分配主義的最大缺陷，根本無法正確的反應都市更新的成本與價值，還
不如日本再開發法所採取的等比交換價值，雙方各依其投入價值等價交換更新完成的建
築，沒有人會因此占便宜，剩下的做為開發公積金使用，不會圖利少數人。
※ 引述《ilw4e (可以吃嗎？)》之銘言：
: 這種新聞老愛講幾坪換幾坪，會給人一種誤導好像都更是為了住新房子
: 可是阿鬼，你如果只是要住新屋那就去家附近逛逛看有甚麼喜歡的新房子，然後
: 把你老公寓賣了去買新房就好阿，都更還要搞幾年搞不好蓋出來你還不喜歡呢
: 所以都更的誘因在哪？就是錢啊，政府容積獎勵帶來的額外利潤把餅做大大家分
: ，有得賺你才會想去都更而不是直接賣掉老屋阿
: 其實就是個建案，最簡化的圖可以想成這樣
: https://i.imgur.com/G4v1YC5.png
: A)今天如果地主自己去更，那可以地主自己合資出建築成本找建商純蓋房子，最
: 後蓋好的房子就大家先分個基本，容積獎勵多出來公有的幾間賣掉把建築成本拿
: 回來，剩下還有利潤再大家照比例分。
: 問題就在房子銷售的風險在地主自己身上，好處則是賣多少利潤就全是地主的，
: 像是地主自己的獨資投資案
: B)找建商來整合，不用出建築成本，建商最後拿走一些房子來支應他的開銷。這
: 樣等於是讓建商參股，他出的資金就是建築成本等等O大列的那些。既然他參股
: 他也承擔了新屋銷售的風險，那他自然也要分利潤，地主跟建商就是要對圖中利
: 潤那塊分配談判。
: 好處是地主不用準備太多現金，還可以利用建商的專業等等，比方說可能建案設
: 計得好政府多送些容積獎勵，再來建商自己入股那他自身也利益相關，房子不會
: 亂蓋不然賣不出去他自己也虧。壞處就是利潤也要分給建商，而這裡容易有資訊
: 不對稱，通常建商內行地主外行，可能會吃虧
: 總之，跟分幾坪真的沒關係阿，你嫌新房太小隨時可以賣掉去買郊區大房。你說
: 你要住精華區新屋又要大房？可是你都更後手上房子沒到那個價值阿，又不是說
: 都更會讓你直接賺幾倍。能分多少要看容積率、容積獎勵、還有談判的能力，直
: 接看分到多少利潤才是實際的阿
: ※ 引述《oversky0 (oversky0)》之銘言：
: : 建商通常會說有各種各樣的成本來喊高分成。
: : 一、營造或施工費。
: : 二、規劃設計費。
: : 三、廣告費、銷售費。
: : 四、管理費。
: : 五、稅捐及其他負擔。
: : 六、資本利息。
: : 七、開發或建築利潤。
: : 但若要照這支出類比，
: : 其實地主也可以喊有相對應的成本。
: : 地主成本
: : 一、土地現值。
: : 二、a 不動產估價師評估費用。
: : (用以評估營造或施工費)
: : b 另請建築師監造費用。
: : 三、地主自行銷售費。
: : 四、地主方管理費用(自請律師、會計等)
: : 五、稅捐及其他負擔。
: : 六、租金損失。
: : 七、地主利潤。
: : 八、履約保證保險
: : 房屋權利瑕疵保險。
: : 九、挖地下室土方售價(一立方米兩百元 http://bit.ly/2qAweUN)
: : https://i.imgur.com/bgHViiR.png
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