Re: [新聞] 柯文哲：都更一坪換一坪加車位 別幻想不

[hank791221 (阿宏)]

看了一堆推文對都更完全沒有基本認識和正確認知，忍不住想回一篇……

我國都市更新制度，基本上是建立在協議合建及權利變換這兩種機制，協議合建可以簡單、
粗略的理解為“私約”，實施者（一般是建商）和地主談好就好，你要一坪換一坪、兩坪都
是你的事，但要注意的是：“法定容積”+“獎勵容積”不可能無上限，必須受到都市計畫
與容積獎勵上限的種種規範；而權利變換則運用的更為廣泛，也就是在更新前，經過估價師
計算地主擁有的權利價值（包含土地、建物、其他），會得到各地主間的權利價值比例；在
更新後，扣除掉實施者的成本後（共同負擔，包含規劃設計費、營造工程費、其他……），
再由地主按照更新前權利價值比例，分配扣除成本後的更新後建物。

換言之，在權利變換的過程中，最重要的是“權利價值”，並不是所謂你持有地坪一坪就一
定分的回建坪一坪，因為這樣的假設忽略了幾個重點：
1.可分配容積到底多少？
2.成本花了多少？
3.更新前權利價值真的有那麼高嗎？

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以下我想用QA的方式釐清幾個常見問題

1.能不能保證一坪換一坪還送車位？
A:正常來說，不應該有此現象，正常的都更，並不是以“容積獎勵”作為先決條件，重點是
更新、更安全，容積獎勵只是為了加快都更的誘因，而不是必然，否則太多的容積將造成地
區性的公共設施服務水準下降；因此要一坪換一坪就是容積本身夠多，多到人人有獎，又或
者是你是超級金店面，所以更新前權利超高，當然有機會一換一，甚至不分店面分樓上可以
一換1.5。那車位呢？法定車位免計容積，但超出的就要計入容積，可是按照我上面說的，
受到都市計畫跟其他管制，容積總量是固定的！！如果人人的要一戶一車位，請問蓋房子是
要拿來當停車場還是住家？

舊屋換新屋就像舊車換新車當然要花錢，大家檯面看到的不用出錢，其實是因為在折價抵付
（付共同負擔）的過程中，總戶數增加，地坪持分減少，你用土地支付了舊換新的價差。

2.為什麼水源四、五期可以一換一甚至更多？
A:那是因為他隸屬於整建住宅，本身基地條件就和其他一般都更不同，再加上過去郝政府時
代的老公專案（最高可以到兩倍法容），才可以有這種現象，現在不可能！

3.蓋成大樓那麼高怎麼會不夠分？不夠再蓋高一點啊！
A:容積總量固定，蓋高一點只是房子變成瘦竹竿，可以分的沒有變多，所以房子高度與分配
多少無關！！

4.為什麼公設比那麼高？
A:現在法規規定的樓梯、梯廳、機房、車道………零零總總加起來就大概20多了，再配上為
了銷售所設計的健身房、迎賓廳………，所以才變成這麼高。

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小結：都更一坪換一坪是誘因，而不是必然，這個口號在實務界、公部門都可以明確的告訴
你，是個錯誤政策。當人人都堅持一換一甚至更多，卻從來沒想過他真的值得一換一或付出
什麼，那就會增加更多的溝通成本，住戶彼此的成見、質疑會越來越多，然後就逐漸對立，
那這個都更案基本就完了………

以上手機倉促打打，如果各位有什麼想問的，可以在推文提出，我會再盡力解答。

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.136.2.10
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Gossiping/M.1518106395.A.AFE.html
※ 編輯: hank791221 (114.136.2.10), 02/09/2018 00:14:33
推 tony121010: 政府先解決一堆高到鬼都怕的公設比吧
→ oldchang1205: 你搞錯了 單純用你的概念 就是一個慢性把低端人口
→ oldchang1205: 掃出台北市的概念
有可能，因為實務上，這種狀況更新後，往往無法負擔更新後的稅賦；不過可是透過實施者
選配的找補，讓這些收入較少者，釋出部份坪數給願意加購者，這樣他們還是可以留下
→ formatted: 這篇還可以。但太理想化
因為我想談的是應然面，把大前提弄對，才不會有奇怪的政策出現…
※ 編輯: hank791221 (114.136.2.10), 02/09/2018 00:18:04
推 kid1a2b3c4d: 你的文章雖然說得很簡單明瞭 但是其實普羅大眾在法定
推 ashrum: 還是在講現行體制,制度就有問題啊
願聞其祥～
→ kid1a2b3c4d: 容積這詞之後的內容大概都看不懂，只會跳針越換越小
是的，在現場和阿公阿嬤說明時，我們都會更口語，然後要花上更多時間，但其實，重點會
在某些意見領袖，另一方面，為什麼要有都市計畫控制，也是無法說服大眾的一點…
→ kid1a2b3c4d: 會吃虧之類的...
推 insachi: 你的觀念正確，可惜聽不懂的人一堆
推 sma24934721: 公設比這是消防法規問題
→ sma24934721: 老人家看到這麼多字就只會開始跳針
→ pojohn: 想知道都更好後 再三十年後該怎麼辨?
這個問題真他媽好，我也這樣問過，但我得到幾種答案，給你參考看看：
1.到時再說
2.那時候台灣不知道還在不在，想那麼多幹嘛
3.本來現在都更用鋼筋混凝土，就該以80甚至100年為使用年限
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但我個人想法是，落實都更要付錢的觀念，時間到了有都更需求，就掏錢重建吧

→ oldchang1205: 不要說別人看不懂容積 事實上就是越換越小 其實你
→ oldchang1205: 能室內30坪舊房換到室內30坪的新房 阻力會小很多
你知道我知道獨眼龍也知道，但前提是你得真的生出更新後那麼多坪數給人家分，現在有很
多房子的原容積（現況）>>>法定容積，他根本蓋不出那麼多容積啊……
就像回春堂朱二只進了半斤砒霜，哪來的一斤賣給人家……
→ oldchang1205: 公設比是法規又如何？關能不能實坪換實坪何干？
推 insachi: 都更後怎麼辦？強制年度鑑定啊，鑑定後公開公佈
→ oversky0: 為何不問實施者的成本真的有那麼高嗎？建商敢接受估價嗎
有啊，每個都要三家估價師簽證，只是不合地主想法，就統統被打成黑箱
→ insachi: 看哪個不怕死的願意買或哪個社區命夠硬
推 SD99107: 我是覺得條件好的地方早就都重蓋完了 剩下一堆沒利潤的
沒錯，就像比特幣也輪不到我賺
→ insachi: 為何不問社區為何不肯付委建費，這樣不是更省？
這其實就有自力更新的概念在，但這個比較要擔心的是，有很多無良廠商會騙人
→ SD99107:   住三 六米 八米巷 小基地 是不會有建商去蓋的  只能靠
這個等看看危老吧，但我覺得危老就是亂搞的政策…
※ 編輯: hank791221 (114.136.2.10), 02/09/2018 00:26:50
推 mycwk: 反正住戶就是不想付錢但是想住一樣大的新房子。無解
→ SD99107: 自己了
→ Imuran: 公寓一定越換越小，不想給建商賺自己來也是越蓋越小
→ Imuran: 除非修法把容積管制直接放寬2倍，不然本題無解
但又沒有足夠的論述去支持都委會給兩倍容積……
推 insachi: 很多人愛跳針建商賺很大，老屋換新後依現行市價來算
推 jinmin88: 老舊建物有價值的只有土地，所以土地價值低很難一換一
專業，重點在權利價值，重中之中是土地持分，建物本身沒什麼殘值了
→ insachi: 跟當時購入的價值比起來又賺多少？
地主一般不會想這個QQ
※ 編輯: hank791221 (114.136.2.10), 02/09/2018 00:35:56
※ 編輯: hank791221 (114.136.2.10), 02/09/2018 00:37:54
→ pojohn: 都更都把容積用到最大 那只是把問題留給下一代
→ pojohn: 讓下一代更難處理
※ 編輯: hank791221 (114.136.2.10), 02/09/2018 00:44:06
→ pojohn: 有公共利益為何不公辨都更?
→ pojohn: 沒公共利益為何強迫都更?
→ pojohn: 只擁有地上權或土地租約的住戶怎麼辨+
地上權有權利價值哦 租約在現行制度只有拿違約租金走人，這個是未來需要處理的
推 insachi: 公辦都更協調性更差，而且市場跟行政規矩落差會造成
→ insachi: 時間更加冗長，公務員或其首長很多沒膽去擔責任
不一定更加冗長啦，決心要推有各種特例條件
※ 編輯: hank791221 (114.136.2.10), 02/09/2018 01:05:29
推 a2654133: 專業給推
推 watameki: 這篇觀念正確 為什麼版上反應這麼冷淡?
推 bc007004: 2樓終於講到重點，「合理的」都更最終結果是把一些沒錢
→ bc007004: 貼新屋的人趕出去，變成以都更之名行驅逐低端人口之實
推 chivalry70: 所以還是得制定符合現實的法規,看看那危老...
推 chihchuan: 推BC大
推 YCLLZDBZM: 推