Re: [新聞] 柯文哲：都更一坪換一坪加車位 別幻想不

[ilw4e (可以吃嗎？)]

這種新聞老愛講幾坪換幾坪，會給人一種誤導好像都更是為了住新房子

可是阿鬼，你如果只是要住新屋那就去家附近逛逛看有甚麼喜歡的新房子，然後
把你老公寓賣了去買新房就好阿，都更還要搞幾年搞不好蓋出來你還不喜歡呢

所以都更的誘因在哪？就是錢啊，政府容積獎勵帶來的額外利潤把餅做大大家分
，有得賺你才會想去都更而不是直接賣掉老屋阿


其實就是個建案，最簡化的圖可以想成這樣

https://i.imgur.com/G4v1YC5.png


A)今天如果地主自己去更，那可以地主自己合資出建築成本找建商純蓋房子，最
後蓋好的房子就大家先分個基本，容積獎勵多出來公有的幾間賣掉把建築成本拿
回來，剩下還有利潤再大家照比例分。

問題就在房子銷售的風險在地主自己身上，好處則是賣多少利潤就全是地主的，
像是地主自己的獨資投資案


B)找建商來整合，不用出建築成本，建商最後拿走一些房子來支應他的開銷。這
樣等於是讓建商參股，他出的資金就是建築成本等等O大列的那些。既然他參股
他也承擔了新屋銷售的風險，那他自然也要分利潤，地主跟建商就是要對圖中利
潤那塊分配談判。

好處是地主不用準備太多現金，還可以利用建商的專業等等，比方說可能建案設
計得好政府多送些容積獎勵，再來建商自己入股那他自身也利益相關，房子不會
亂蓋不然賣不出去他自己也虧。壞處就是利潤也要分給建商，而這裡容易有資訊
不對稱，通常建商內行地主外行，可能會吃虧


總之，跟分幾坪真的沒關係阿，你嫌新房太小隨時可以賣掉去買郊區大房。你說
你要住精華區新屋又要大房？可是你都更後手上房子沒到那個價值阿，又不是說
都更會讓你直接賺幾倍。能分多少要看容積率、容積獎勵、還有談判的能力，直
接看分到多少利潤才是實際的阿




※ 引述《oversky0 (oversky0)》之銘言：
:   建商通常會說有各種各樣的成本來喊高分成。
:   一、營造或施工費。
:   二、規劃設計費。
:   三、廣告費、銷售費。
:   四、管理費。
:   五、稅捐及其他負擔。
:   六、資本利息。
:   七、開發或建築利潤。
:   但若要照這支出類比，
:   其實地主也可以喊有相對應的成本。
:   地主成本
:   一、土地現值。
:   二、a 不動產估價師評估費用。
:         (用以評估營造或施工費)
:       b 另請建築師監造費用。
:   三、地主自行銷售費。
:   四、地主方管理費用(自請律師、會計等)
:   五、稅捐及其他負擔。
:   六、租金損失。
:   七、地主利潤。
:   八、履約保證保險
:       房屋權利瑕疵保險。
:   九、挖地下室土方售價(一立方米兩百元 http://bit.ly/2qAweUN)
:   https://i.imgur.com/bgHViiR.png

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 39.10.230.166
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Gossiping/M.1518096156.A.FE6.html
噓 novman: 說啥
你有閱讀障礙是你的問題

噓 ZIDENS: 老公寓是賣不掉的好嗎 那邊要買都是一次買整群
老公寓賣不掉？你是活在甚麼平行世界......

推 kusomanfcu: 一堆買老公寓出租等都更 是假的喔？
→ kusomanfcu: 靠北最多的釘子戶通常都不缺房
推 nn70: 嗯，東西用了30年還要加價賣本來就不合理
→ ilw4e: 幾十年房屋價值通常很低，加上你都要拆了，真正成本是土地
噓 Barolo: 老公寓賣不了都更後新房的價錢好嗎.......
又一個閱讀障礙，誰假設了老公寓能賣新屋價？你當然就是照老屋市價賣。然後
你講的還不是一樣就是拿到新屋價值增加你才會去更，如果蓋出來你拿的坪數少
賣得跟你原來大坪數老公寓一樣價你傻了才去更

噓 Overmind: 賣不賣得到新房價格根本就是假議題，住戶為什麼要付出
→ Overmind: 多的成本去配合都更？政府要都更要市民出錢回復原本的
→ Overmind: 生活水平？你共產黨？
→ Barolo: 配合? 都更是住戶爽到好嗎 配合?哈哈 不過我是支持都更越
→ Barolo: 難 釘子戶越積巴最好 因為這樣我重劃區的房才更有價值
→ Barolo: 你才障礙 大家就是喜歡住新的 但前提是空間一樣大的房子
新的又空間大=賺  你繞半天還是在說同一件事

噓 Overmind: 爽到你說了算數？你上帝？有些人眼裡只看得到錢其實不
→ Overmind: 意外，好像不知道更多人看的不只是錢
喔不是看錢喔，這就像你去買股票說你不是為了賺錢，你是為了興趣養身練腦力
，隨便你麼屁啦，本質就是投資賺錢啦。都更就是拆房子蓋新房，跟建商平常建
案一模一樣的事，結果自己腦袋在那邊硬想轉彎

→ Barolo: 賣的錢不夠買一樣大的新房那賣幹麻
※ 編輯: ilw4e (39.10.230.166), 02/08/2018 21:50:17
→ Barolo: 既然不是我說了算數 那當然也就不是你說了算數阿
→ Overmind: 全世界一堆城市在都更，英德也不會強拆不願意改變生活
→ Overmind: 型態的人房子，不過擋人財路在台灣就該死
→ Barolo: 你也知道是同件事喔! 那你還得意洋洋的發這篇幹麻? 笑噴
→ Overmind: 沒錯啊，所以他們自己說了算數啊，他們不爽都更，為什
→ Overmind: 麼在你眼裡變成更完他們應該要很爽？
→ Barolo: 啥? 我完全支持不可強拆阿 就說我樂見都更困難了耶!
→ Overmind: 真的笑噴，真懷念以前只有某些學校的大學生會進來的年
→ Overmind: 代
→ Overmind: 我哪句話說你支持強拆啊？哈哈哈…我真的很佩服你可以
→ Overmind: 這麼樂觀
→ Barolo: 完成都更很爽阿 但你沒聽過 別人的失敗就是我的快樂 嗎?
→ Barolo: 若一人卡死幾十甚至百人還全身而退的話 那真的爽到升天阿
噓 providential: 中文？
→ ilw4e: 中文看不懂你可以回去讀小學，八卦18禁不好意思
推 morphology: 正確，但建商一向不會虧，地主的房子到是可能變小