Re: [問卦] 德國人的房產觀念

作者Marcantonio (...)

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標題Re: [問卦] 德國人的房產觀念

時間Mon Nov 28 19:11:53 2011

舊聞重貼，剛好可以從三個方向來觀察：一、從狼堡看德國的住房體系（租賃體系與社會住宅）二、為什麼德國年輕人不買房？（打擊炒作制度完善）三、德壓制房價，30 年僅漲 60%（經濟仰賴製造業，而非房地產業） ============================================================================== 從狼堡看德國的住房體系 2010/09/27 出差到德國，順便前往狼堡探訪朋友。狼堡，也稱沃爾夫斯堡，是個安靜的小城。中國人知道它，恐怕多半是因為它是大眾公司總部所在地，還有足球，它的球隊是 2009 年德甲的冠軍。小城狼堡有 12 萬多人口，坐落在德國北部，位於下薩克森州，距離首府漢諾威 80 公里，距離柏林也不遠，乘坐 ICE 高速火車只需要一個多小時。狼堡只有 70 年的歷史，是非常年輕的小城。其建設的初衷就是安置大眾工廠及其員工，因此在住房保障體系中大眾公司扮演了十分重要的角色。狼堡城市小，近一半人在大眾公司工作，因此在德國可算是一個典型的工薪和中產階級城市，月工資收入基本在 2,500 至 4,000 歐元左右，其房價與柏林，慕尼黑，法蘭克福等大城市比，便宜不少。最好地段的公寓房均價 1,800 到 2,200 歐元每平米。自建別墅的話，土地售價在 80 至 100 歐元每平米（大城市價格可能要貴上三、四倍）。購買的土地規定只能有 25% 用來蓋房，建房費用大概在 1,000 歐元每平米（這個價格則是全德國差不多的）。如果租房，狼堡最好的公寓月租金在 6 到 10 歐元每平米。60 平米的公寓，算下來月租在 360 到 600 歐元。和大多數發達國家一樣，德國的住房面積是套內使用面積，60 平米可以相當於國內的 80 平米住房。和大多數德國城市一樣，在狼堡工作的年輕人主要選擇租房。朋友租的房子來自大眾公司下屬的房屋租賃公司。這些房源產權歸大眾公司所有，但服務對象並不局限於大眾公司員工，而是所有人。房租按照市場價格來定，房產公司是要贏利的。除了大眾公司，新大陸租賃公司也是狼堡主流的租賃公司。而在柏林這樣的大城市租賃公司更多。市面上也有私房出租，價格比租賃公司還要便宜一些。但是租賃公司憑藉充沛的房源和售後服務成為主流。對於收入更低的困難戶，政府建造了廉租房提供給他們，房租大約為市場價格的一半，但是對於申請人的收入有嚴格的限制，承租人必須先申請到 WBS 住房準入許可，憑許可才能提出租賃申請。WBS 不僅僅針對低收入者，學生也可以申請。但是低收入者還可以額外得到政府的住房補貼，進一步減小房租壓力。和市場上其他出租房屋相比，廉租房的質量並不差，但是一般會有一個特殊的區域劃分出來，雖然地段也不差，但是年深日久形成了下只角。德國對於廉租房的管理並不是很嚴格，即便後來收入增加了不騰退廉租房，被發現了也就是補交房租差價而已，但是對於大多數人來說，雖然廉租房房租便宜，但是住戶主要是失業者或者社會救濟金領取者。出於擇鄰而處的心理，大部分人在收入提高之後都會主動搬離。和中國人一樣，工作穩定收入提高之後，德國人也希望買房子。房產類的電視節目總是收視率很高。有調查結果表明，德國有明顯的所謂肥褲帶現象，即大城市周邊地區的居民大多比市區居民更富有。有錢人更喜歡在市郊綠地購屋建房，那兒的房價和地價相對便宜，而生活質量卻往往比城裡要高。狼堡也是如此，大部分新興中產階級社區都在郊區，而城區以公寓為主。德國的房地產市場也有個人投資者。朋友的同事去年在大眾股票上掙到了錢，一下子在狼堡買了好多套小戶型出租投資。狼堡有不少人周一到周五在大眾工作，周末返回自己在其他城市的家，因此小戶型很受歡迎。但是這樣的投資客並不普遍。一方面，德國是一個比較均貧富的社會，手頭有大量閒錢的人並不多；另一方面，德國人手頭有些閒錢也願意首先提高生活質量，投資於孩子的教育、家人的旅遊等方面，而不是投資房產。這其實反映的是國民生活的安全感，不需要依靠積聚大量的個人資產來保障自己的未來。和中國的房地產市場相比，德國的房地產市場缺少的是經濟適用房。而經濟適用房正是中國住房市場改革多年以來最失敗的產品。私有住宅、公共租賃房和廉租房構成了德國的整體住房保障體系。這個體系經過多年的發展已經相當完善，高收入購買私有住宅，中等收入租賃市場房屋，低收入住廉租房，各自居有定所。在這個體系中，政府對於廉租房的保障和干預最多，中等收入者的住房由政府通過房租的限制來調節，比如 3 年之內不允許房租漲幅超過 20%。對於高收入者購買私有住房，政府也通過限制地價的方式來維持市場價格的平穩。購房者可以直接從政府那裡買地建房，也可以從開發商手中購買新房。開發商購地建房之後，地價必須原價轉讓給購房者，他們的利潤只能來自建造房屋的溢價。如果太過暴利，消費者就不會購買，而改成直接去政府那裡買地委託建築公司蓋房。新房價格受限，二手房自然也不會漲太多。德國房價穩定，還有一個重要的原因就是人口分布合理、地區發展比較均衡。當年東西德分裂之後西德建都波恩，就是為了拉動相對落後的波恩地區的經濟發展。這種發展思路和我們國家喜歡錦上添花的做法截然不同。這種均衡的理念也貫徹到了經濟發展的各個領域。像大眾公司這樣把總部設在狼堡這些小城市的歐洲大企業很多，或者將公司分割成很多部分分散到不同的城市。這樣的安排促進了小城市的收入水平和就業率，大大縮小了地區之間的經濟差異。這就使得城市的房屋需求不那麼集中，不會因為供需矛盾而造成房價飆升。在中國的長三角和珠三角地區，城市帶也已經初步形成。但是在其他地區，城市之間的發展差距還很大，造成大城市不堪重負，小城市冷冷清清。均衡發展對於中國來說是一個比發展速度更重要的問題，也是平抑房價的關鍵一步。 ------------------------------------------------------------------------------ 為什麼德國年輕人不買房？ 2010/10/11 急起急落的房地產市場，不但是民怨滋生的根源，也是多個國家金融風暴的元兇。台灣人薪資所得多年來原地踏步，然而都會區房價卻屢創新高。央行為打擊炒房，先後祭出多項行政手段和升息的貨幣政策，然而，人們對於政府房市政策滿意度持續偏低，認為房價不合理的民眾高達 8 成。將房價除以所得，是國際間衡量購屋「痛苦指數」的通用指標。根據《蘋果日報》日前報導，30-34 歲北市民眾年所得近 57 萬元，卻得不吃不喝 20.8 年，才能買得起平均成交價 1,180 萬元的兩房公寓。北市居大不易，過去 7 年家戶可支配所得僅成長 4%，房價漲幅卻高達 80%，使首次購屋者的平均年齡延後至 39 歲。成家立業，結婚生子，對阮囊羞澀的年輕人而言，成為遙不可及的夢。觀察各國房地產市場數據，以德國的房市政策最值得借鏡。德國房價所得比的「痛苦指數只有 3 倍，並且多年來房價維持穩定。過去 10 年房價的年漲幅僅有 1%，甚至低於 2% 的平均通膨。換言之，考慮物價因素，德國房價實際上以每年 1% 的速度縮水。德國打房手段完善德國人連續工作 3 年就可以買到房子，「痛苦指數」如此之低，是不是意味人人有房住，無殼蝸牛已經絕跡了呢？令人吃驚的是，雖然房價相對低廉，但德國自有房屋率僅有 42%，租房族高達 58%，而年輕人中更有 77% 是無殼蝸牛。德國人首次購屋的年齡高達 42 歲，更比台北人晚了 3 年。很明顯，台北人要工作 20 年才能買房，因此平均購屋年齡 39 歲，這個理所當然的房地產消費邏輯無法適用德國。房價等於 3 年薪資，卻要拖到 42 歲才買房，難道德國人都是從 39 歲才開始工作？當然不是。關鍵在於德國政府控制房地產投機的手段完善，市場機制、法律與稅收三管齊下。首先，政府依據人口需求訂定詳盡建房規劃，維持市場供需穩定。德國總家庭數約 3,600 萬戶，而可居住的房屋總量接近 3,800 萬單位。供給相對過剩的房屋市場，加上透明的市場資訊，讓投機炒作無所遁形。此外，嚴厲的稅收政策也是關鍵，包括非自住房屋的不動產稅、房屋買賣的交易稅，以及買賣價差獲利的資本利得稅，都壓縮房屋炒作的獲利空間。而健全的法律規範也為穩定房價提供法律保障，建商定價超出合理房價 20% 即要付出罰款，超出 50% 以上更構成刑事犯罪的要件，白紙黑字的法律條文，對投機炒作形成有效恫嚇。德國法律還有詳盡條款保障房客的利益，使得無殼蝸牛租房的安全感不亞於買房。例如房東漲價必須出示書面理由，並附上至少三例類似房租漲價的證據，否則房客可以起訴房東漲價為非法行為。買房子的理由，除了保值增值外，無非是讓自己更有歸屬感和安全感。如果房價沒有投機空間，租房又方便穩定，權益備受法律保障，何需買房讓貸款綁住人生呢？也難怪台北年輕人犧牲生活，努力存錢付頭期款，還擔心「現在不買以後更難」的同時，德國年輕人卻選擇自由穿梭各地，求學、工作、體驗人生。房子只是個睡覺的地方，一個住宿的工具，而不是主要奮鬥的目標，更不是什麼身分的象徵或婚姻的入場券。年輕時，他們有足夠財務資源和心靈空間仰望星空、享受人生，思考生命的價值。只有過了中年，有了足夠的人生閱歷，體力也漸不允許，才考慮買房讓生活作息定著於一地。我們的年輕人何時能夠享有這種自由呢？ ------------------------------------------------------------------------------ 德壓制房價，30 年僅漲 60% 2011/10/04 作為歐洲目前最大的經濟體和除俄羅斯外歐洲人口最多的國家，德國看起來完全具備房價飆升的條件，但這裏的房地產市場卻一直是炒房客的滑鐵盧。最近 30 年來，德國的平均房價僅上漲了 60%，而同期個人收入卻增加了近 3 倍。據《第一財經周刊》消息，最近 30 年，美國平均房價翻了 2 倍以上，歐洲大部分國家也經歷了房地產價格的飆升。分析認為，房地產之所以在德國熱不起來，主要是政府壓制措施所致，這些措施包括：各級政府都會根據當地人口制定詳細的建房規劃，基本保證每個家庭有一套住房；以對過高房價徵收差價盈利稅，乃至罰款等措施，嚴格控制房地產業的利潤；通過減免稅收等扶持性政策，鼓勵合作社建房；嚴格控制房租價格來鼓勵租房等。分析指，在其他國家及地區頗為重要的房地產經濟，在德國並不那麼重要。德國更依賴製造業，而不是房地產和那些金融工具，其工業製造業佔 GDP 的 29%。不過德國依靠的是比中國更專業化的製造能力，在機械製造業的 31 個部門中，德國有 17 個佔據全球領先地位，處於前 3 位的部門共有 27 個。發展製造業並非難事，但讓製造業領先全球，則一定有國家戰略在其中。而對於德國來說，國家戰略一定是通過各種稅收之類手段來完成，這裏就看出政府的角色了。房地產業確實可以解決一時之發展問題，但投資者、地產商、政府稅收如果都建立在信貸基礎之上，並不是一件讓人放心的事。所以關鍵點並非是否給炒房者提供機會，而是政府鼓勵和解決了甚麼問題。有專家指出，與民爭利的政府會讓社會進入浮躁狀態；如同企業戰略，確定了一個惟利是圖的方向，那麼就只能目光短淺。 ============================================================================== -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 115.43.210.150

→ shikilo:未看先猜樓下end 11/28 19:13

推 FRANCO11:鬼島有可能嗎?? 11/28 19:14

推 kanjiya:看了都想移民了 11/28 19:15

→ gibyezethe:顏色太多 11/28 19:17

→ CORSA:這似乎才更符合"社會主義"的理想環境~ 11/28 19:19

推 jayfjh:全看完~ 11/28 19:20

推 SirOcean:劃這麼多顏色，有畫等於沒畫=_= 11/28 19:20

推 inkbox:看完+1 長見識推~^^ 11/28 19:29

推 dawnchorus:土耳其的新住民爽的咧 11/28 19:31

推 reich3:這三篇客觀又正確! 11/28 19:33

推 vonm2003:羨慕買房不等於婚姻入場券推 11/28 20:05

→ liquidbox:好文，但被太多意義不明的顏色糟蹋 11/28 20:19

推 souswan:好希望我生在德國. 11/28 23:24

推 assunny1012:好棒的觀念...可惜臺灣不可能 11/29 08:45

推 noabstersion:寫得很好...但我們的執政者看得到嗎? 11/29 08:49

→ sdiaa:有人把房價炒高當政績呢~ 11/29 09:09

推 akanokuruma:推...為何這個國家如此強盛是一種是整體國民的觀念 12/01 23:26