Re: [問卦] 如果房地產真的崩了會怎樣？

[ceca (生活藝術大師 ￾ N)]

前天和妹去小琉球,被太陽曬過頭,全身曬傷發炎中.

so...改性了.

今天講點讓大家爽的.


房地產崩盤會怎樣??

最近幫朋友入手一間房子,行情價7折,買到連仲介都很驚訝的價格.

對方屋主也是投資客,手上好多間房子.

結果應該是評估錯誤.買錯東西,結果賣不掉房子被套牢.

槓桿又太高,嘎來嘎去嘎不過來.

結果就...貸二胎,利滾利,差一點爆掉.

因此快速出脫幾間還沒開始整理的物件,賠錢賣出.

然後又政策錯誤,跑去簽專約.

so...變成拉高價要賣+沒整理+簽專約,一整個笨到極點.

賣了好久還沒沒賣掉.還好被我這種不按牌理出牌的給贓到..

同樣的更早一點的另外一間也是.

屋主一樣貸二胎,然後一開始還死稱,後來一樣軟化.

被我用兩段式斡旋法給殺下來吃掉.

而前幾天,又一間,事故屋(不過法院認定死在救護車上),屋主一樣貸款到爆.

而我目前正在打拼中.


so...當房子滯銷的時候.

短期投資客會死傷慘重.

短期投資客基本上有幾大特質.

1.槓桿非常高(因為本不夠粗)

2.不出租(有投資客買房來出租的都是錯覺,長期或置產才會出租)

3.愛拉高價賣.

4.賺一點點就會跑.

so...短期投資客因為他一間就只打算賺個50萬不到.

因此他其實錢抓得非常緊繃.

然後又因為手上本不夠粗,所以都會槓桿非常高.
(反正窮人就是喜歡那種一夕致富的感覺,不惜讓自己身處於高風險之下)

然後又很愛讓錢一直轉,不肯耐心的等,也不敢耐心的等,因為沒有眼光.

因此,他們必須講究快速交易...

只要這個快速交易被斷掉,就會崩潰.

這也是為啥奢侈稅之後,反而蓋更多新成屋的原因.

因為奢侈稅綁兩年,用人頭人頭費很貴,利潤本來就不到50萬,再扣一扣就光了.

然後大量短期投資客的進貨量自然都會大減,自然交易速度會變很慢.

因此,大多都跑去玩預售屋,玩丟炸彈遊戲.

甚至只要10%的訂金+不用付貸款+不用裝潢整建就可以玩,入手門檻更低更簡單更無腦.

而建商也稱機瘋狂蓋房子拋給這些投資客玩.
(反正建商就看他前一個建案的銷售速度,決定後面的建案的蓋的速度.
 當每次建案一出來,就一堆人來吃紅單,那她當然繼續努力的蓋,直到市場冷卻)

當然,新建案一直蓋,也沒有可以一直無限興盛這種道理.

一般房子最容易滯銷就是新屋0~5年這個階段.

尤其中南部特別明顯.

你一間4房1500萬,要賣給換屋族.

可是中南部的換屋族不會花1500萬去買3年大樓,它們會跑去買中古透天..

所以打開591或永慶或信義網站看一下.

滿地的一千多萬房子和0~5年屋瘋狂滯銷中.

就是這個道理.

而同樣的,預售屋出來,9成買主都是投資客.

當它們丟來丟去丟到炸彈爆炸(交屋),可能還有7~8成的屋主是投資客.

這些人全都被套牢...

然後當時貪圖10%訂金就可以玩外加不用付貸款而來的投資客.

基本上大多都是本金更薄弱者.

也就是所謂窮人更想一夕致富而來的投機分子.

自然當被套的人多之後,將會有更多更多的人貸二胎.

貸二胎被嘎到要爆後,自然也將會有更多更多的便宜的房子可以買.

so....大概就這樣.


基本上我買房子沒再看開價.

同一棟樓,例如3房40坪好了,有人開600有人開900有人開1200.

傳統上一般人都是只看600的出價.

但我會全都出價,根仲介講"你幫我去談450,不要我們就再見"

我管你他媽的開600還是1200,我就是只下握450,你仲介收不收隨便你.

反正,100間房子,我只要買到最便宜的那兩三間就好,其他的買不到干我屁事.
(我現在是曬過頭,不是帥過頭,我只會加價賣不會加價買)

外加我找物件宇宙無敵快,反正都市計畫和環境行情變化就在我大腦裡面.

這邊地點對了,無論是高買高賣或是低買低賣,賺的增值%數都差不多.

外加我放中長期,我有的是辦法慢慢養慢慢放.

so...我沒有物件的必然性選擇框框,自然就可以用這種撒網方式去找低價物件.

不過基本上大概就這樣.

很多仲介愛跟買方講行情行情,上一間成交多少.

這是拿來唬一般人用的.

像我就很直接,這個數字你幫我去談,啥?你說不會成,那再見...我等下還有別間要下握.

他昨天樓下成交600萬,我還是要他媽的讓你450去下握...不成我又不會痛.不收握就拉倒.

仲介就怕了...

因為如果他沒賣掉,隔壁店的老王可能就把它賣掉了,不然在隔壁的老陳好像也有客戶再看.

so,只要有機會,仲介一定拼死也要幫你去試看看,甚至不惜大砍自己的仲介費也要成交.
(有賺總比沒賺好,有些仲介會告訴你他堅持拿幾%的仲介費,講講而已啦)

甚至上次兩段式下握法..

xxx你去談.

過兩天打過來,啥xxx不成?那我買另外一間....

過兩天打來說xxx要成了,我跟他講我簽定另外一間了.

再過半個月我打過去說,我有朋友想要買這間,但他下握xxx(打9折).

然後xxx打九折成交,仲介自砍仲介費剩買賣雙方共1%...XD
(靠杯,我一定是曬昏頭了,才把秘技講出來)

and....另外話.

其實短期投資客也沒大家想像中買的那麼便宜.

真正便宜只會被房仲或是它們老闆或是股東吃掉.

可是這種真apple case其實也沒大家想像中那樣三天兩頭都在出現.

基本上我們家無聊也會自己開發透天土地.

自然也接觸過大量自住戶.

而10個自住戶有9個想要賣得比行情還貴.

所以很多時候你買房子還是仲介都幫你殺過好幾輪才拿來賣你.

然後,你身為一個短期投資客,你必須要和仲介建立好良好關係.

啥叫良好關係??

那就是你要固定吃仲介的貨阿,你要水幫妳魚,妳魚也要幫水阿.

阿仲介的貨哪有天天在apple的...很多時候都一大堆爛東西.

然後你不吃,你就是不給仲介面子嚕,那好東西幹嘛給你?

so...仲介常用話術來告訴大家,阿我好東西當然給投資客不給妳們.

阿靠杯,短期投資客為了和仲介建立好東西,除了吃apple之外,不也吞了很多難吃的東西.

不然哪來那麼多套牢貸二胎的投資客??

至於說,阿靠杯短期投資客自己是仲介,自己可以師選物件.

這樣講好了,你手上只有五百萬現金,你當仲介ok的拉,反正妳也吞不了多少貨.

你手上有超過兩三千萬現金,你還去當仲介喔??...累死也找不到幾間.

然後講到,那不當仲介,當房仲店老闆?

我以前想幹這種事情....反正開一間房仲店,200萬好了,在準備100萬預備金.

簡單乾淨無煩惱.

可是問題在於,靠杯你要管人.

仲介給你斡旋金拿了跑掉了怎麼辦??
(仲介因為入行門檻很低,所以怎樣的人都有,上有台清交碩士博士,下有國小畢業)

業務訓練怎麼辦,訓練完被挖腳怎麼辦,店長亂搞怎麼辦...

後來想一想就很麻煩,爽日子爽爽過錢少賺一點就好了,不要去搞這種烏煙瘴氣的事情.


so..回到主題.

反正就這樣,各行有各行的困擾和困難.

短期投資客也沒想像中好當,仲介也沒想像中好賺,仲介老闆也一堆事情要管.

到頭來房地產一樣是一個M型化社會.

你本粗,就買了放在那邊等短期幫你抬轎拉價.

像我家總貸款不到總資產的1/30...完全沒壓力.

爽爽懶懶的過,爽爽懶懶的等增值,某仲介還問過這樣會不會太輕鬆,我跟她說對阿..

可是自然錢就會少賺很多,和那些燃燒小宇宙打拼的人賺的速率是完全不能比.

可是大多數投資客都是拼命型的.

因此當房價跌的時候.

你會看到一堆短期投資客開始跳樓,不然就人間蒸發.
(你貸二胎倍利滾利滾到1x%利息之後,你大概只有跳下來和躲到海外兩種選擇)

然後一定有更多便宜的房子可以撿.便宜到比法拍還便宜.

想當初中南部大低潮的時候,我們家殺價都是腰斬開始喊.

那時候講給台北的人聽她們都不相信(台北那時候在大多頭正熱)

等到下次大崩盤開始,我看我就直接4折喊,立刻給現金讓你去周轉不用等旅寶.
(富貴險中求)

so...到時候等到大崩盤,手上有現金的是王道,身上沒貸款的是王道.

而廣大杯貸款的,就是我們來坑殺的對象.

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.172.247.118
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推 CruxLaelaps:so...
噓 lebiged:轉性了就不推了。 對不起阿~
→ gogoegg:講那麼多 不都是你爸媽在買 你爸不是都出清了
→ gogoegg:你手上現在是幾棟啊??? 講出來聽聽啊
我爸是空軍,你要問她??..他會說都賣光光把錢存在銀行.

問她和問學者是一樣的結果,阿她就是學者.(前副教授)


你會問這個問題代表你跟我很不熟...XD

我都講明我是靠媽了,你還問我爸??

你要聽他談天文還是談人文,他是可以跟你談上一整個月沒問題.

→ roseritter:這篇沒酸味  讀著不太習慣
推 Bentwo3:請問這位投資(ㄐㄧ)客高手 到底大崩盤是不是要到了?
推 a87247:世界大同阿
推 Niown:不明覺厲
※ 編輯: ceca (1.172.247.118), 06/03/2014 10:46:06
推 obov:日行一善高雄王補
推 tai0913:沒差啊反正台灣人見不得人好
推 lock7:請教高雄王，現在高雄大樓新建案可以入手嗎? 直接跟建商買的
請看地點.

75重劃區四周的我覺得不錯.

楠梓橋頭買,中期會漲,長期看高雄發展....

高雄有發展就穩,不發展就是當年崩盤時的淡水.

市區新建案長期會漲,短期則是不太漲.
(新建案越開越高不代表你新屋要一直衝,
 因為你一開始就高,所以要停在原地等中古屋漲起來)

推 flydragon198:推一下專業
推 sareed:本厚就贏了~~就算不放房地產放其他地方也是5-10%在跑
推 ohyababy001:那你加油
推 zard1983:c大講的頗中肯 只是會觸碰到一些人的神經~~嘿嘿
推 BRIANERIC2:投資房地產 現金流很重要  貸款硬撐的真的是賭身家
推 bloodmickey:推囉
→ BRIANERIC2:景氣好大賺 景氣反轉真的跳樓 像高雄前幾年如果一間一
推 realmask:推
→ BRIANERIC2:間買起來收租 一堆租金收入還可以比全貸高的案件 買下
推 Fanchiang:怎麼看起來你資本也算雄厚到夠完中長期的...
→ BRIANERIC2:來放 忍個幾年（反正房客幫你繳房貸） 現在應該可以整
→ BRIANERIC2:天渡假上PTT了
推 espirit:那請問c大台北跳樓拍賣何時要開始阿？房仲出價越來越高很
我不是台北王,這種問題去問CR大神.

像我都三天兩頭對著北方CR大神家膜拜.

保佑我身體健康頭好壯壯.

→ espirit:驚人耶....三重鬼地方都喊到70萬
推 qcc0414:推 感謝ceca大大詳細說明 有ceca大大在真好！
推 moy5566:加油啦
推 orz151426:推
※ 編輯: ceca (1.172.247.118), 06/03/2014 11:07:33
推 turgnev:房仲文的毒跟補要會分，這篇叫補，所以推
推 ooyy5566:文章不錯 不過房子租人有變凶宅的危險 像歡歡...
推 henrylinsj:推
推 kilmo:帥過頭的加價買，是別人加價買，他照抽1%，不是自己加價買啊
→ kilmo:錢別人的，當然加價買啦，錢自己的，當然低價買、加價賣XD
推 Slime5566:請問聽說高雄套房折價很快 有沒有那些便宜貨可以撿的?XD
貸款困難,所以買了你很難賣.

同樣的"頭期款"人家會跑去買兩房或公寓...幹嘛買套房.

高雄要買套房還很早,買兩房也才剛開始.

除非兩房漲到700以上,準備要超過一般人的負荷.

否則,兩房公寓優先於套房,當然目前主流還是三房.

大宗購賣能力大約在300~800....

這個區段的東西就是主流.

因此長期中古屋投資法就是,買300~400,等他漲到800之前就賣掉.

總價區間是很重要的.

當然透天是另外一個數字,透天直接買賣請買RC結構,市場接受度大約1000~1800.


推 sidog:推
推 ppit:c大今天吃素!?
→ ppit:帥過頭那種玩太大了 又很高調 出事是時間早晚的問題
推 jyekid:楠梓橋頭買?科
買了一定要短期就賣掉.

長期除非台灣南北均衡發展,不然風險很大.

岡山都比較穩,因為岡山還沒大量重劃去去炒,目前然後房屋自住戶率很高.

但是增值性,短期內橋頭楠梓會大於岡山.
※ 編輯: ceca (1.172.247.118), 06/03/2014 11:30:02
推 fuldkxu:請問高雄王現在入手亞洲新灣區(仰X)有搞頭嗎?自住用
開太貴...長期ok,短期幾年內都漲不多.

很多時候房價也有相對性.

你新屋比中古屋貴太多,就會卡住.

你要等中古屋上來.so你在幫中古屋抬轎.

而這邊如果中古屋和新屋差並不多,那新屋自然比較好賣,銀行貸款評估也比較高好下來.


推 poiwu:請問高雄王，隔壁的台南有沒有研究？ XD
台南我個人不負責認為安平很好.

中短期要問台南在地的.
※ 編輯: ceca (1.172.247.118), 06/03/2014 11:34:23
推 max780417:其實我還是覺得C大~ 這幾年一起度假吧~ 貨少的可憐
賣一間才買一間.

所以是市場控制買賣...我隨波逐流...XD

so...有空一起去墾丁吧..

推 leeroy:高雄王推
→ max780417:3月北京 4月日本 5月馬來西亞 7月沖繩 9月歐洲..
→ ChenYi84:妹圖呢
妹有圖,被下一個妹看到會很難解釋.

so...不留證據.

推 smprince1208:請問高雄王，買鳳山哪裡好？大寮仁武的店面可以買嗎
店面要看商業性變化.

鳳山長期的話,中安路可以買,但是短期會漲不多,因為那邊還在"臥槽"

鳳山優先 於仁武,大寮則是看入手價有沒有夠低,夠低ok.

鳳山特性,人口密集度超級高,所以買房擴散效應.

四周的低總價低單價物品有不少的需求性.

反正今天需求不買,明天也要買,總是要買不怕她跑掉,只要你夠低總價低單價.

仁武是工業地改,所以基本需求性本來就低.

外加土地被吵得不低.外加四周工場多環境不好.

所以仁武不太喜歡.

大寮則是長期有開發,外加基價購低..不過以住宅的爽度來講,會比鳳山差一些.

店面建議沿著鳳山的發展方向買,不要去追太跳躍性的地點.

新區域,會蓋一堆房子甚至把住宅環境弄得很好.

但居住人口會很久後才過去,前面都是投資客在炒.

因此擬店面,會一直漲,可是很難租.

店面單純炒增值,不出租,似乎是一種很危險的遊戲.

so....是我我店面會以出租為基準去買.

我不喜歡這種空養的玩法....

※ 編輯: ceca (1.172.247.118), 06/03/2014 11:41:18
→ smprince1208:？
※ 編輯: ceca (1.172.247.118), 06/03/2014 11:46:05
推 sb710031:專業
推 killerken:我現在逢人就勸別買房 更別貸款
→ ds1441:現在可以找熱門地段的二手大樓，有些投資客北中南四處跑的
→ ds1441:還不知道高雄房價漲的程度，會亂賣比較便宜的外行價格
我家就亂跑,不過亂跑通常比較不會亂賣,但會亂買.

目前高價成交,一般都是賣給亂跑或外地的.

在地然後教育水平低的比較容易亂賣.

因為可以用一些假消息去洗腦他.

外加他家隔壁想買他房子的鄰居也會洗腦他...
(隔壁鄰居都是幫忙殺價最大主力)

推 smprince1208:感謝高雄王，那麼國七有啥消息了嗎？
還沒有...

應該還在重新規劃路線.

這個主要是卡環評,經過候鳥保育地.

so...理論上不是太糟糕的問題,因為其他方面干涉並不嚴重.

不像某個市政府,建設是因為沒錢收土地,地皮被炒太高.

也不像某些建設.

連企劃都還沒出來,更不論送環評...


一個建設有很多階段.

只要他收地了,基本上就很穩.環評則是看狀況,非太嚴重容易過.

至於送評都沒送評,口頭喊,就可能是空包彈.

推 ryuking74046:推高雄王XDD
※ 編輯: ceca (1.172.247.118), 06/03/2014 11:55:11
推 s006664:請問一下CR大神是哪位? 我想跟他請教某間房子該不該買@@"
推 qcc0414:問CECA大大 對台中發展如何?
推 BlackBass:我手在顫抖~~~~~
推 wiseofme:感覺鳳山不錯 我買在大東站附近 有公園有圖書館
推 starbuckss:請問高雄王開示高雄大學再過來一點的右昌透天「樸居」
→ starbuckss:如何？1388空屋
推 ALENDA:很實際，難得中肯文
推 lock7:wiseofme大是買文化苑嗎?
推 Rayio:推
推 azsky:雖然不了解,但是感謝熱情分享.
噓 human45:不能反駁你!!給噓!!
噓 kawaipiano:樓上嫩b 只好噓 看推文難怪臺灣人濫情理盲
噓 kawaipiano:腦殘一窩風 高雄王這種開法 你可以去房仲版發文看看
→ kawaipiano:開七折,找人砍九折,給你450不要拉倒
→ kawaipiano:我保證你會被仲介和投資課酸到回家找媽媽哭
→ kawaipiano:我都可以知道他們會怎麼回覆你
噓 kawaipiano:什麼loser心態還七折咧,難怪買不到房子,人家投資客看
→ kawaipiano:到就下手,不要浪費我時間,誰要報給你,白癡喔,整天在那
→ kawaipiano:邊幻想450買到600房子,人家不用成本喔,人都是貪啦,自己
→ kawaipiano:450買就想賣600,房價怎麼可能跌
噓 kawaipiano:高雄王這種投資客就是以前恥笑鄉民開七折出價買不到房,
→ kawaipiano:現在自己喊七折收還有鄉民膜拜