推 willrevenge:合建成本為0? 我只知道大建商都不太搞合建的 12/06 15:20
→ willrevenge:因為太麻煩 都乾脆把土地全買起來 所以也算蠻花錢 12/06 15:20
※ 引述《mildmist (....)》之銘言：
: : 加上
: : 土建結構材料粗估每坪 7萬
: : 機電配管 4萬
: : -----------------------------
: : 小計 56萬
: : 5%利潤 2.8
: : 5%管銷 2.8
: : 5%稅捐 2.8
: : ------------------------------
: : 合計 64.4萬
: : （以上僅為 建造成本）
: : 10%廣宣雜項 6.4
: : 20%行政公關 12.8
: : ---------------------------------
: : 總計 83.6萬
這個成本結構根本有問題，那有人把買進來的土地混在成本裡又拿來再算一次的管銷的
實際上土建成本一坪如果11萬，乘1.6~1.5倍就已經可以包括合理的管理費用跟利潤
所以營造部份大概17.6~16.5萬/坪(有賺)
加上土地一坪27.8萬=45~44萬之間
這樣賣50就有賺啦
: 即使以27.8萬/坪的土地成本加上askarel所算的建築成本，
: (27.8+7+4)*(1+5%*3)*(1+10%+20%)=58
: 房屋成本價仍然高達58萬/坪，
: 與我之前提到的新屋成交45~50仍然有段差距，這是為何?
: 原因在於建商還有削減土地成本的方式，就是申請增設停車空間獎勵容積，
: 台北市的地只要符合條件，增設停車位最高可再申請20%法定容積的停車獎勵容積。
: 所以土地成本變成
: 100萬/(2.25坪*1.2*1.6)=23
: (23+7+4)*(1+5%*3)*(1+10%+20%)=50.8
: 如此才接近市場狀況。
: 在這狀況內土地成本約佔總成本45%，
: 不過在台北市建案中，公開標售取得的土地成本很少低於50%，
: 所以a兄所算建築成本中高達45%的毛利中應該還有削減的空間。
: 而且削減成本的方式還有很多種，
: 這邊也不再深入討論造價與房價的關係、地下室開挖的合理性、規劃產品與銷售可行性。
: 然而以上所算的，對於一般人的購屋有沒有幫助呢？
: 完 全 沒 有
: 因為建商取得土地的管道，以整合畸零土地、蒐購舊屋改建、與地主合建才是大宗，
: 經過在長期的整合拼湊，實際的土地成本會低於公開標售，
建商如果是以合建取得土地的成本幾乎是0，因為他付出的只有開發上的保證金、中人費
跟一些人事管銷，而這些錢將來還是都賺的回來。
另外，實際蓋房子的錢大部份也都是借的，建融借個5成6成，再用土融去借剩下不夠的
自有資金出個3成左右，就算真的只在營造成本上面有賺20%，還是只有20%/30%=66%投報
這樣有沒有爽.....有
但是由於是槓桿操作....當銀行收傘或是銷售不好的時候就會爆炸
: 但是建商不會因為成本比較低就賣你比較低的房價，
: 可能還會跟你說本基地整合多年，投入無數心血，絕無僅有，房價自然要高出區域一截。
: 所以，買新屋還是要看自身負擔的能力、區內類似建案的價格、與舊屋的差距，
: 對一般大眾，要猜建商的成本推算殺價空間，意義不大，
: 況且土地不像其他生產要素可以大量生產，只能夠重複利用而已。
實際上是沒錯啦，以上的算式只能大略了解建商是如何賺錢的
如果你是買市面上的產品拿來殺價一點用也沒有
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自從那天我到天台上跟阿仁談過以後，
他介紹法官給我認識，
我就開始了好人的生涯。
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