Re: [新聞] 苦啊 北市房價超貴 東京也嘆不如

[chenglap (無想流流星拳)]

※ 引述《nawabonga (vista不到三年就玩完)》之銘言：
: ※ 引述《shengboy17 (街神.李)》之銘言：
: 簡單來講就是政府沒魄力。像是德國，嚴禁炒樓，還通過一系列的法令興建大批公寓，
: 以低廉的價格提供給人民居住，而且都在市中心。有60％的德國人終身都是靠租屋居住，
: 並且有86％的德國人都可以領到租屋補助。
: 房屋買賣還要付3.5％交易稅。通過買賣獲得盈利要交15％差價盈利稅，你當包租公要交
: 不動產稅，還要交25％的資本利得稅。透過這些措施，使柏林市中心房價約若等於一坪
: 折合台幣25萬左右。
: 外資也不是沒有狙擊過德國，但是英、法、美國等外資進去炒地皮炒樓的，幾乎都個個直
: 的進去橫的出來，鎩羽而歸。
: 這才叫做真正的苦民所苦。人家重人權是重全面的，不光是只在那裡靠北廢死不廢死，他
: 們的重視人權，是關照基本庶民人權的，是關照人民生活品質的，是顧及全局的。

大陸和臺灣都不斷在說房價的問題, 認為降低房價就會解決問題, 某
程度上是, 不過房價跌的話會製造另外一些問題.

主要的問題在於「已經購了房」的人.

不論是大型的資本, 還是自住者, 或者是貸款購房的人. 房價一跌,
就會產生連鎖效應的. 主要問題是出在「抵押貸款」這個市場最基本
的基制. 雖然華人普遍相信地產是一種穩固的投資, 但是現實來說,
房市跟其他任何投資市場一樣都有連鎖崩潰的效應.

貸款需要抵押, 抵押需要一件有值的抵押物, 抵押物的用處是, 當那
個人還不出貸款的時候, 借貸方有辦法透過售賣抵押物所得的錢去回
收部份成本.

而抵押物的價值又決定了借貸的額度. 因此, 「抵押物」價值的改變
, 會影響的是已經借貸的人, 以及需要借貸的人.

這些觀念當然很多人都知道, 但是我想在談打壓房價的時候, 大家注
意到「高房價苦民」時, 卻也要同時理解到「房價下滑的衝擊」.

首先是企業的資產值, 當我們說企業的資產時, 現金只是一小部份,
東亞的企業的資產值, 每次物業重估間, 資產值的升降, 往往以盈利
和虧損入賬. 一旦房價下降, 那麼幾乎所有企業都會賬面上虧損, 因
為幾乎所有企業都擁有相當份量的房地產. 房價大幅下降的話, 一家
再盈利的公司的盈利都會被價值重估吃光.

虧損消息的出現, 會導致的是金融市場在資產和股票上的沽售, 這種
行為的結果. 就是資產進一步的蒸發. 資產蒸發, 基於一層又一層的
債權關係(例如利息), 大家可用的流動資金就會減少, 最終會產生的
就是「節流」, 換句話說, 就是向員工開刀, 減薪或者裁員.

而這影響到的, 就是已經將房子抵押進行貸款的人, 一旦房價下滑,
則會出現抵押的房價加上負債變成負數的情況, 而如果是被裁員或者
減薪的對象, 就會出現「有可能還不出來」的情況.

去到這一點, 西方人傾向於直接放棄物業, 把所有權交給銀行, 結果
就引發了次按危機, 因為最後的結果是銀行承受了所有的地產, 卻沒
有辦法賣得出去. 反而變成了這件事當中最大的虧損者.

而東方人則傾向用自己的現金儲蓄去抵消減薪和裁員的影響, 結果就
是產生了房奴, 負資產, 因為儲蓄要預備來和還款「慢慢消耗」, 一
大筆資金就必須鎖死在銀行. 整個市場包括消費在內都會停滯. 換句
話說, 就是不面對自己擁有的地產價值暴降這件事, 而先在其他地方
填補虧損, 以繼續持有地產.

這意味著, 地產的價格下降, 帶領其他所有東西的價格下降.

所以房價下降的後果可以是十分恐怖的, 東方對資產價值的認知, 使
問題不能解決, 對於東方人來說, 對價值的認知, 普遍在於黃金, 資
源, 地產, 而特別專注於地產之上. 當全部人都用力承認地產的價值
時, 你一旦打擊地產的價值, 等於打擊全社會的價值. 因為東方社會
對於其他價值的檢量有相當的缺憾, 比方說, 你說一個人的技能值多
少錢? 沒人理你, 大家肯定地覺得地產比人的知識值錢. 這是西方和
東方一個決定性的分別, 我們覺得西方人科網股那種過度價值知識和
資訊的行為是不切實際的泡沫, 但在東方, 則變成了地產價值的泡沫
, 而事實上這世界上任何東西的價值, 都必然地是被過度高估或者低
估的, 但恐懼會將這些高估和低估倍大.

而對地產的愛好又會使大家寧可先在別的地方削減來填補地產的價值
虧損 (即裁員, 減薪, 節約消費等) , 使地產的減值變成了最後, 因
為在地產的價值到底之前, 從薪金到消費能力等都會先跑到前面向下
跌.

當然最不幸的人, 會是即使這樣做, 但儲蓄都見了底, 最後還是要被
收回物業, 而一無所有的人. 而正是對這種情況的恐懼, 使大家在地
產價值下降時, 緊縮所有開支得更徹底.

理想的房地產下降, 應該是其他經濟價值的增長, 蓋過了房地產價值
下降的損失, 使恐慌性拋售或者斬倉潮不出現. 但這可行嗎? 只怕是
很困難的, 撫心自問, 東方社會對於非實物價值的不信任, 是一切問
題的根源.

當大家平時互相貶低, 比方說軍人不值這個錢, 教師不值這個薪金,
那個遊戲太昂貴了我不如玩盜版, 麵包四元太貴了麵粉才值一元吧,
在政治上花錢太不值得了應該全力搞經濟... 這些言論的時候, 其實
就是在製造了這種不能解決的環境.

若勞動不值這價錢, 知識不值這價錢, 創意不值得價錢, 手藝也不值
價錢, 制度也不值價錢, 對所有價值的否定, 最終產生的是對於「大
家不得不承認價值」的東西過度估值, 那就變成了地產的價值.

對價值的認知產生了市場, 政府可以干涉市場, 可是多數都沒有甚麼
好結果, 因為政府對市場的干涉是難以扭轉大家本來的價值認知.

就算大家都有房子住, 如果大家還是覺得地產是好東西, 這價值就還
是會走上去. 很簡單, 當擁有了一座房子, 有餘力的人還是會想要擁
有更多的房子. 而隨著人口增長和移民, 市場永遠還是會產生新的需
求. 當你擁有多個房子時, 你會因為有移民需要住房, 就將其中一些
房價割價賣給他嗎?

不會吧.

一開始可能會是異族. 可是過了兩三代他們的後代就會同化成臺灣人
, 等那些移民慢慢被同化之後, 他們又會成為新一代的無殼蝸牛. 房
地產的擁有就像土地改革, 歷史上無論有多少次土地改革也好, 最終
的結果還是會變成「擁有大量土地的地主」和「沒有土地的佃農」.

況且, 要讓大家死命工作, 本來就需要生存的需要在後面驅趕, 經濟
的發展不幸地就是這樣的. 除非我們能夠像西方社會那樣, 願意接受
以借貸來消費, 工作是為了消費, 否則一旦我們的生存問題都解決了
, 就不可能為工作而爆肝. 過去是用飢餓迫人工作的. 今天改用房價
而已.

我們常說歐洲的經濟, 說他們福利國家, 經濟半死不活的, 然後以我
們的經濟發達自豪. 那當然, 如果你的一切生存的條件都滿足了, 那
為甚麼還要爆肝? 自然是希望悠閒的生活, 如果你我發財了, 也不會
去做那 22k, 會拿錢去到處旅行, 和家庭待一起, 享受人生吧?

人人滿足的話, 這社會的經濟是不會發展的.

像「經濟」本身就是透過你創造的價值(即勞動投入), 和你得到的價
值(即 22k)中間的差距, 去創造進步的, 我們要求經濟不斷增長, 一
直發達, 本身就是不切實際的想法. 最終只有用房地產的價值, 去將
這個價值灌大, 使我們覺得還是增長得那麼快. 僅此而已.

我們的社會無法對其他事物的價值認知有高速增長, 就不可能有任何
的改變, 西方人見有人畫一幅畫, 覺得很美, 掏出一千美元來買, 我
們說他發神經, 嘲笑他們買了貴東西. 一把梳子能買到兩元的, 為何
要買五元但有甚麼藝術設計的? 一個麵包雖然好吃一點卻賣五元, 為
何我不買一個兩元但沒那麼好吃的? 如果讀完中學就可以拿到高薪,
為何還要讀大學?

有著這心態, 就畫不出好畫, 也沒人想造出好吃的麵包, 大家都不願
意吸收能取得薪金以外的知識, 剩下的就是大家去想怎樣將地球那不
太會增加的土地分割的事情. 心態無異農奴. 人口越來越多, 人均土
地必然越來越少, 價值必然會上升. 況且, 土地的價值在於土地的用
途, 真正會升和大家都想要的, 就是交通方便, 上班方便, 有生產力
的土地, 而不是隨便找個荒地或者島可以抵過去的. 但這些地就是那
麼有限的.

當你意識到這點. 就知道, 當房價下降時, 薪金也會同時降, 其實會
有甚麼分別? 沒有.

真正的問題是社會的價值觀自己, 甚麼政府政策也只是大家價值觀綜
合下來的副作用.

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※ 編輯: chenglap        來自: 218.252.90.21        (05/15 12:57)
推 tk1211:這種不支持台北房價貴的說法..這邊鄉民不愛聽 XD
推 sakura000:給個推 免得外人以為八掛版素質下降到地下室
推 SkyIllusionn:快推，不然別人以為我看不懂
推 japan428:我還是主張非自住房產不得申請優惠房貸
推 sincossincos:苦阿
推 ppit12345:應該說,已經到這種房價了,就不要再去祈禱他滑落
推 Tomince:這篇比較深捏...要慢慢思考
→ ppit12345:泡沫經濟的起因雖然是因為日幣升值,可是後果卻是房奴滿
推 innominate:真的要滑落的時候就不是任何人還有政策可以阻擋了
→ ppit12345:地爬,一棟房子的貸款可以累積三四代
→ icem:這樣說 隱含投資房市的投資客 穩賺不賠？
當他要賠的時候, 全社會一起賠.

你想只針對投機客是不可能的, 價值是無差別的, 所有擁有該項
資產的人都會受到影響. 而他們大部份都不會是投機客. 而他們
會走向投機的原因, 是因為社會對價值的認同.

就像過去尼德蘭出現過的「鬱金香泡沫」, 他們愛種花, 喜歡鬱
金香, 有了對鬱金香的認同, 就引來了一群投機客, 把鬱金香炒
賣到比黃金還要值錢. 投機客永遠會向著社會價值認同的地方走
去, 這就是他們牟利的方式.

當消費者也發覺, 原來賣出自己本來要消費的物品可以牟利, 用
那些利潤就可以買回自己想消費的物品時. 那就會產生不可控制
的泡沫了. 這種就是「恐慌性購買」, 你兩年前問大陸人, 叫他
不要買房, 他有些會答你「你現在不買, 將來更貴怎辦? 」

這就是恐慌性的購買.

噓 dulamo:房地產下降導致物價下降這種話是那裡來的, 你自己想的吧.
→ japan428:現在台灣政府的房屋政策的盲點在於把房產看成一般商品
→ ppit12345:在此情況下的日本人當然只能拿錢存,而不是拿出去消費
→ saiet:不過現在是房價漲、薪資降，而且薪資已經降到快無路可退了
→ icem:企業過度投資在房市 本來就要承受房價下跌帶來的損失
→ xxhunter:所以政府現在才盡可能維持現狀  能拖多久拖多久
→ japan428:今天會走到這步田地  就是熱錢太多  無處可流  只好買房
推 OpenGoodHate:就依總坪數或是總戶數加重課稅房價馬上就降了
→ icem:現在是用納稅人的錢去支撐房市 這樣甘對
噓 timwu:"幾乎所有企業都擁有相當份量的房地產" 你自己想的吧
是連帶的關係, 而且也被驗證過, 只要東亞地價的房地產市場下
跌, 其他價值也會同時下跌. 我反而比較想知道, 憑甚麼你們會
認為「房地產」是一種可以獨立下降而不影響整個經濟的價值?

那不是可吃可不吃的麵包, 那不是可玩可不玩的玩具. 而且, 對
世界的判斷, 都必然是「有人想出來」的, 或者是我, 或者是別
人, 那當然是我想的, 我想的有甚麼不妥? 除非你指出那是不合
乎事實的, 但你只是把「只要不是你所認同的人想的就不可能是
對的」當成真理.

但你認同誰?

推 pantani:應該止漲止跌
推 moonlind:現在是進退維谷~如果房價跌~買單的當然不只是企業
→ timwu:更多企業擁有股票, 股價下跌企業價值更是明顯減損, 所以股票
→ timwu:也不能跌?
→ moonlind:難道不知道很多人是借錢玩房~房價通通下跌那借來的錢呢?
不是「不能」跌, 而是你要預備承受「跌」的後果.

如果沒有考慮到跌的後果, 一意只是要打爆一個價值, 那就是輕
率, 而這裡只是一心求跌的話, 應該是沒考慮這些問題.

推 japan428:借錢是他個人行為  房價下跌導致破產是他必須付的風險
→ doordie25:所以一開始就不能漲  科科
→ shamanlin:他們會說，借錢炒房賺黑心錢，活該啊活該
推 moonlind:破產是他們活該~問題是就算破產錢還是還不出來~那誰還
經濟本來就不公平.

而那些幸災樂禍型的說法, 是覺得那些得益者受創是很爽, 當然, 他
們會受創, 不幸地, 他們所受的創傷和被波及的人比較, 相對還是輕
微的, 一旦經濟出現危機, 大家都受創的時候. 本來有錢的人卻會回
復得更快, 他們可以在低價回購資產牟利, 但失業的人, 減薪的人,
負資產的人, 只怕沒辦法爬回上來.

→ moonlind:你還我還~大家還~政府拿稅金救銀行也不是一天兩天的事情
推 innominate:其實一個泡沫的形成,要就是趁早打爆不然就是等他自己爆
推 japan428:不可能因為這樣就繼續放任  何況現在的低利房貸  某方面
→ innominate:你等到泡沫長大之後自己爆了那個恐怕大家更無法承受
→ japan428:也是拿錢出來貼給別人投資(自住除外)
所以我在談「根源」的問題, 就是社會價值觀. 進退維谷是因為社會
的價值觀如此, 而不是打壓房價, 或者任由泡沫產生的問題, 一個泡
沫爆破, 就會產生新的泡沫, 原因很簡單, 當一次房價爆破後, 大家
都受害, 慢慢回復後, 永遠用家都比炒家更遲入市的.

因為炒家有現金, 用家卻要等待薪金, 薪金是一種緩慢的資本, 這先
天的劣勢才是問題的源頭. 事實上, 炒家入市時, 市場沒有泡沫甚至
是低估的, 把泡沫吹大的卻是恐懼的用家們.

推 ppit12345:http://goo.gl/SJgI    泡沫經濟wiki
→ ppit12345:真正的泡沫破裂掉只會將全民資產轉移到資本家手上
推 japan428:這個我認同阿  但要改變此種價值觀是很困難的
推 asynchronous:大家想要的又不是房價跌到谷底. 其實只要南北的房價
市場的問題是連鎖效應.

除非是計劃經濟, 否則價格走勢必然是失控的, 一旦開始下跌, 就會
出現滾雪球的恐慌性拋售. 因為房地產的真正價值永遠不明, 而「止
損」是保值的最佳方法, 偏偏止損這個行為又會引致資產價格的進一
步下跌.

原理很簡單, 你的樓今天值一百萬, 下月變成了九十萬, 再下月變成
了八十萬, 就會產生一個想法, 後悔沒有「在九十萬賣掉, 八十萬再
買回來」, 這就是止損的基本功用和心態, 成功的止損, 可以讓你得
回相同的資產, 但有更多的現金.

但這種行為一旦實行, 你卻引致了資產價格下跌 (因為你急售) , 這
就是自我實現的預言, 因為跌市, 所以止損, 因為止損, 所以跌市.
因此價值的下滑多數會引致災難性的後果. 因為大家都希望自己能夠
先人一步減少損失.

推 Qlypig:結果問題又回到南北房價..那就回去看上一篇吧
推 durant1224:樓上..隔壁的日本就是屬於房地產下降導致物價下降
→ durant1224:的最好例子..資產泡沫破掉後..長期的通貨緊縮..
→ Qlypig:...我是在說我樓上的- -..不是指這篇
→ durant1224:看看1985~1989年時日本的地產價值多高..20年後..以下跌
→ durant1224:超過90%..過去的日本就是現在的台灣啊..哈哈..^^
→ Qlypig:一邊說要房價跌，一邊說不是跌到谷底，但跌不跌都有問題
→ innominate:日本就是先放任這個泡沫不斷增長而破掉的最好例子
基本上, 如果不是用強制的手段使市場停滯. (=計劃經濟)
市場就必然是向上或向下, 那是自然的調整.

當跌勢已成, 就是追求谷底的時候. 而谷底的出現, 是大家都一致覺得跌
得太超過的時候, 才會出現的. 是「所有人」都覺得房價不應該再跌下去
, 才會出現, 只要有些有資金的人覺得房價還是可以跌, 就會繼續探底.

→ innominate:所以日本現在對於房市的政策就再也不敢作多
→ durant1224:感謝日本的貢獻..所以現在地產泡沫破裂後!!就會像日本
→ durant1224:樓上日本政府現在瘋狂刺激景氣復甦..資產價值還是向下
推 ppit12345:日本政府都貸款給人民消費的......
推 Shizuku:推這篇
噓 imvh:寫了一堆,直接跳到最後看到"房價下降時, 薪金也會同時降"這句
推 domodesty:受教了
→ imvh:就覺得亂扯,看看台灣房價漲,薪水有跟著漲嗎?
薪水漲, 會導致房價漲.
房價漲, 不會導致薪水漲.
房價跌, 會導致薪水跌.
薪水跌, 房價不一定跌, 但會產生房價爆破的危機.

關係就是這樣.

推 Sarnux:價值方面講得很好 不過我們還是有可以做的事
→ Sarnux:如同水與鑽石的矛盾  價值與價格的關係並不是一定的
→ ppit12345:房價跌,中間還有很多程序要跑後才會導致薪水跌...
→ imvh:文章裡面很多理論在經濟投資方面書籍看的到,但是你把這些東
推 darkgoblin:推這篇 根生地固的"有土廝有財"觀念使此問題永不得解
→ imvh:西兜在一起,搞了一個與現實不符的結論,一個理論要能到支持,
現實是房價暴跌期也是經濟蕭條期.

而且把「房價跌會導致薪水跌」, 引伸成「房價漲薪水也會跟著漲」是
不合邏輯的. 因為房價漲是不會增加社會的勞動力需求, 所謂「薪水」
就是勞動力的價錢, 價格的上升是因為需求的上升.

薪水增加也就是勞動力的價值增加時, 大家卻會想要改善居住環境, 因
此房價會漲. 當房價跌的時候, 則視乎策略, 但華人社會有著「節流優
先」的傾向, 因此勞動力需求下降, 薪水下降.

這沒有任何與現實不符的地方, 因為理解成跌者跟跌, 昇時跟昇, 根本
就是不合邏輯的. 會跟著跌的東西, 根本不導致會「會跟著升」, 用這
點去說與現實不合, 是對於事情的理解本身就不合邏輯, 而不是這件事
與現實有任何出入.

把奶和茶倒進去杯子裡會變成奶茶, 把奶茶從杯子裡倒出來不會變回奶
和茶, 至少該先理解這點.

→ imvh:最起碼要與現實大多數情況符合,經得起挑戰
※ 編輯: chenglap        來自: 218.252.90.21        (05/15 13:45)
推 pressurepot:贊同
噓 icem:鬱金香風暴 就是政府放任 還有房市投機過多 是造成泡沫化
→ icem:在泡沫未形成前 將之撮破 是政府責任
→ icem:你說的問題 就算不作任何事 泡沫破掉 也是會發生
→ icem:世界上沒有不會跌的東西 房子也是
→ icem:鬱金香風暴是政府放任結果 跟你論點相違背唷
推 innominate:樓上,chenglap的意思是政府會放任是整個社會價值觀造成
→ innominate:其實確實也是,談到政府要壓房價,旁邊很多受薪階級反對
→ innominate:就像要課證所稅,一堆散戶也反對是一樣的道理
推 OpenGoodHate:現在的低利房貸等同是拿我們的稅金去貼補炒樓
推 littlegreen:推這篇 觀念很棒
推 foyes:經濟學學的真強!
推 rickshiu:有學到東西有推~
推 blackappx:看八卦版長知識
推 lptin:學到很多~
推 eterbless:其實重點不是房價太低 而是薪資太低跟不上房價..
推 craspa:推
噓 dulamo:你要不要看看當年SARS出現時,房價到谷底,那時物價的指數是?
推 s93rm6:推這篇
推 Eric0605:推一下
推 kkkk123123:重要的從來就不是你能不能得救
→ Dix123:中性 C大對經濟的闡述相當的棒 但對台北的情況不夠瞭解...
推 summerleaves:好文有推
噓 livetrue:香港地產業發達  港仔靠地產吃穿  台灣人不是
→ livetrue:不用把香港那一套觀念套在台灣  台灣沒有也不需要李嘉誠
推 dogbydog:精闢
推 vixen:那下一個取代房價的是什麼?
推 damyr:C大文章真是寫得太棒了
推 sandowZ:好文
噓 justin2:再盈利的公司的盈利都被價值重估吃光?你以為會計這樣簡單?
→ justin2:一聽就知道你根本沒實務上的經驗
只是方便解釋而已.

我不是專業的. 會計我只有學和兼職做一下, 當然沒有把整個公司
包起來做, 但是資產價值下降的連鎖效應, 我想是沒有人會否認的
. 會計對於同一筆數從來都有多種解釋方法.

價值減損本身是要記賬的, 有些會在營業部門的損益上, 也有別的
手段. 可是這些微細的部份的差異, 根本不影響我在說的大略影響
, 我想你不應該看到一個微細的部份沒詳細, 就整個否定不看, 人
的工作是有限的, 不可能對所有事情的完整實務經驗, 但我在這裡
引的是平常人接受程度裡的知識作合理的使用. 你要搞清楚, 我並
不是在說「減值就是會丟去錢」, 而是在說「減值導致的影響」,
報紙在股市大跌的時候說「蒸發了多少錢」, 即使大家都知道錢根
本就不是在被蒸發掉, 也接受這說法, 又何須鑽牛角尖?

重點是關於資產價值浮動對企業運作的影響, 會計沒那麼簡單, 但
我也不可能在任何地方將所有不簡單的部份都全部引出來. 我的重
點在於我在說的問題.

推 NEWORDER:推社會價質觀及知識追求
→ hsejotim:提高薪資比較實際
※ 編輯: chenglap        來自: 218.252.90.21        (05/16 14:23)
推 drinks:推