Re: [問卦] 有沒有 台灣房價 即將 泡沫化 的八卦？

[symp (簡單的幸福)]

※ 引述《greengreen42》之銘言：
: 這些就是一部分媒體、投資專家、建商不敢告訴你的真相：
: 1.台北目前標售已有多筆土地超過每坪400萬的單價，而日本地王根據該國政府公布由不動
:   產估價師估計的市價，約莫是900多萬台幣。
:   乍看之下台北的土地跟東京還有一倍以上的差距對吧？台北的土地很便宜？
:   事實上完全是錯的，結論正好相反。因為土地有所謂的容積率限制，也就是一坪土地可
:   以蓋多少建坪，因此土地算每坪單價是錯誤的，正確的單價算法應該是算容積單價，也
:   就是這麼多錢買到的是多少法定建坪。
:   東京第三種商業用地容積率為1300%，台北目前容積單價新高的大型標售案D3(101對面)
:   則是300%左右。東京地王市價每坪不到1000萬台幣，D3市價則是每坪306萬。
:   然而前者的容積單價是1000萬/13 = 77萬，後者卻是兩倍的153萬
: 沒錯，事實剛好相反，台北的地不但比東京還貴，容積單價還是兩倍
: 而且這還沒考慮到，東京的額外獎勵容積最高可以加倍，台北卻往往在30%左右(上限50%)
: 結果就是東京的單價還可以再打對折，而台北的卻只能打七折，容積單價依然破百
: 其實台北地價已經被炒到變成日本的兩倍以上了
: 美國的情況也跟日本相似，他們每坪精華商業區土地能蓋的建坪都比台北多
: 台北是美日中台四國裡面，土地價格最貴、被炒得最過火的國家
: 2.土地標售容積單價一坪150萬，就代表建商的建物成本是每坪建坪150萬起跳嗎？
: 答案當然是完全錯誤，事實上建商會進行都市更新獎勵容積申請以及容積轉移
: 而且建商通常在他們標下的土地旁邊也已經有土地、或是跟居民談好改建的建坪分享了
: 實際上以本題設定的數據來講，建商的每建坪土地成本可能只有50~60萬而已
: 因為建商在旁邊其實是有土地當初取得成本更低可以稀釋每坪成本
: 建商的成本根本不是一般大眾看報紙看到的那樣高
: 但是他可以非常囂張地開價每坪180萬，還跟你洗腦這個數字『充分反映地價』
: 讓你以為建商其實賺很少，土地的價值都是妳收進口袋裡
: 事實上卻是完全相反，是妳的財富都流進建商口袋裡
: 你用一坪180萬買到的是60萬土地單價+20萬建商成本=80萬價值的房子
: 被坑很大坑不用錢
: 3.優惠房貸是聰明且陰險的王八蛋設計來陷害台灣購屋民眾的安非他命
: 優惠房貸的實質意義就是短期間內的利率補貼
: 但是對於一個首購青年而言，在補貼其間內每個月最多只能省幾千元
: 但是卻可以因此讓目前已經是史上最低檔的房貸利率
: 變成比某些優惠定存利率還要低的假象
: 配合銀行過度信用擴張、過度高估資產價值提高放款成數
: 使得民眾卻因此用過去利率較高時代的1.5倍以上的成本購屋
: 貸款也是1.5倍
: 因此可以吸引大多數購屋民眾因而心動，認為這個2%不到的房貸利率很優惠
: 加上媒體不停洗腦，央行又裝傻不願意澄清『台灣沒有永遠微利率的環境』
: 讓民眾忘了『台灣的房貸利率都是某個定存利率加上加碼利率的浮動利率』
: 而且在這個時代的加碼利率是這幾年來最高的
: 以前可能是:    3% (郵政二年期定存) +0.3% = 3.3%
: 現在卻變成   0.6% (郵政二年期定存) +1.1% = 1.7%
: 看起來是一半沒有錯，問題是如果央行為了抵抗通貨膨脹而升息然後定存升到2%呢？
: 那就變成 2% + 1.1% = 3.1%   幾乎一樣的水準
: 然而以前的房價是1000萬的話，現在已經是1500萬了
: 每個月的償債額度會變成1.5倍
: 屆時只要景氣仍未脫離谷底，台灣人民的償債能力還是一樣低迷
: 台灣金融機構跟美國一樣面臨爆量違約根本是吃飯喝水一樣稀鬆平常
: 4.為什麼政府要製造土地標售高價現象、發放優惠房貸？
: 因為台北市政府非常缺錢，缺錢到要把中正一分局給賣掉了
: 甚至瘋狂地趁著房地產熱潮吸引建商BOT，像是京站(交九)、C1跟D1來換取實質利益
: 到時候就把建商合建分來的建物公開標售賣一賣，就有錢繳健保費了(但不確定會不會繳)
: 而全台北市大大小小的國有土地，也成為台北市變現最佳手段
: 過熱的房市景氣讓容積只有225%的巷弄內住三土地，都賣到一坪180萬
: 超扯
: 簡單來說，政府製造房地產熱潮，以便高價把土地倒給建商換錢
: 而建商也樂得政府製造房地產熱潮，反正他只要用『更高價』倒給消費者就好
: 消費者買不起怎麼辦？
: 硬推房貸利率補貼，讓消費者在一兩年內還得起房貸
: 消費者就會基於對未來房價持續上升的預期心理，硬是給他買下去了
: 這就是為什麼台北房價高到沒有長輩資助就得要刻苦耐勞得像原始人
: 但是大家還是都乖乖地當冤大頭的原因
: 簡單來講就是台北市政府從建商口袋拿出100元
: 建商為了回本+賺回來就從消費者口袋裡面掏出150元
: 搞半天就是政府聯合建商削了人民一大票，人民還感謝政府把房價炒高
: 讓擁有房子的大家看起來『財產倍增』
: 卻不知道房子的帳面價值歸帳面價值，卻不是房子的實質價值
: 這些還只是部分真相
: 我國政府為了藉著房地產從人民口袋裡掏錢，可是弄了非常多招數呢
: 歡迎大家轉載、轉寄，但請不要露我的機機...不是啦，ID

  好吧  既然高手都來破梗了  那我也出來喊聲一下
  以KMT的智商跟理論上會做的事  為了以房市帶動內需製造經濟復甦甚至很好的假象
  另外為了cover快要接近的政府舉債上限(40%,不過隱性債務早已超過)
  繼續把防價作高是責無旁貸的事
  下跌就不講了  想一下  房價如果在目前價位長期上下盤整會怎樣

  目前北市絕對沒有崩盤的可能
  妄想利率拉高來把北市搞崩盤更是幻想(不過其他地方到可能崩)
  房地產最後終要回到供需上面   只要自住客的買盤還在  房價永遠有撐
  所以要大崩就是要消滅北市有需求的自住客
  該怎麼消滅?   日本90年大崩盤有示範過一次

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 114.137.226.175
→ TaiwanDark:YA
推 ggoi:各大產業大崩毀嗎？ 加入愛擱發有沒有救
→ hotcom:等泡沫入產阿!!!!!!!!!
推 ZMittermeyer:不太覺得台北的自住需求會有消滅的一天
→ ZMittermeyer:這個首都集全國寵愛一身太過誇張 住過會不想走...
推 kensonson:基本上臺北市如果被消滅......
  你知道東京崩了幾十年為何都沒人接?  因為自住的大部分都被消滅了
  怎麼消滅?   市中心漲-->很想買-->繼續漲-->看郊區-->
  郊區漲的比市中心少,但還是漲-->猶豫個一兩年以後-->結婚就算了,連小孩都有了-->
  不得不買,市區買不起,回頭看郊區,幹!晚一兩年買又漲很多-->狠下心貸款買了郊區
  -->市區變家有恆產或投資客天堂-->市區房價屢創新高,房租卻一直下降->
  搞個4~5年最大一批的購屋潮幾乎都買房了-->突然不景氣,少數投資客砍價求售-->
  有人想買,想賣掉原來郊區房子買市區-->鑑價後發現郊區連同市區一起貶值-->
  賣掉郊區買市區等於撐兩個房貸-->沒啥人買,繼續砍....-->法拍屋出籠-->
  房價續掉,沒人想揹兩個房貸-->內需持續不振,產業幾乎外移-->房價繼續掉....
  -->掉個十年剩1/8
※ 編輯: symp            來自: 114.137.226.175      (08/25 00:19)
→ morrischen2:台北市被新北市搞的很慘 人口外移 需求根本沒想像高
→ morrischen2:環狀線起來新北市還屌你台北市阿?
推 gogorice:每次逛到威秀影城那邊黑漆嗎烏的大樓群...很懷疑到底那
推 erptt:北市房價貴只是買不起的在酸如果有足夠錢會"投資"高雄不投資
推 julian42:未來會有越來越多人去大陸工作
→ gogorice:邊到底有沒有人住...可是好像空屋率也很低XD
推 moocow:環狀縣就算起來 難道三重新莊社子就會取代中正大安信義嗎
→ morrischen2:武昌街電影街對面一排黑漆漆的好幾年沒看到個鬼去開店
推 ichch:現在政府正努力引進陸資炒作 來加速泡沫破滅
→ morrischen2:台北城一年以一萬多人的人口流失 跑到台北縣了
推 EV1L:台北市目前空屋率高嗎？
→ erptt:北市的人有多少,鄉民就是這樣,口嫌體正直,就算北市房子便宜
推 ZMittermeyer:台北市房價只有一個可能崩潰就是日本老路沒錯
→ morrischen2:中正大安信義是能住幾個人? 不是小套房就豪宅
→ ZMittermeyer:那就是外國資金大舉炒進 趕走所有的人 現在還不算..
推 Assyla:覺得會想住在台北的人沒這麼多，外來會想住通常是因為工作
推 toya123:要把建商跟銀行劃一條線連起來 銀行跟政府劃一條線連起來
→ morrischen2:新北市不是要取代台北市阿 只是競爭關係
→ erptt:買到,100%還是把房價抬高等下一棒凱子來接(還真的有人接)
→ Assyla:但像人力銀行這種外聘，一年一簽，根本不確定會在台北工作
→ toya123:就很容易知道關係了XD  政府─銀行─建商
→ morrischen2:文山 北投 天母買到的很好脫手嗎?
推 moocow:而且你忘了還有北投士林文山松山等區 萬華大同就先不提
→ morrischen2:台北市又不是只有大安 信義 XD
→ morrischen2:又不是每個人目標都是幾千萬豪宅
推 ZMittermeyer:大安信義中正 這三個舊台北城區太強了 無可動搖
→ erptt:也不是每個人在台北市買房都只想供自家人住啊!投資客才是最
→ ZMittermeyer:台北縣的很多地方生活品質不好..路小過擠
推 morrischen2:投資客對房價本就是殺手 拿投資客來說嘴?
→ morrischen2:現在低利投資客滿天飛 不好意思租金報酬率一攤開馬上
→ erptt:大買主,回去問問長輩,如果有幾千萬閒錢會投資還是放定存一年
→ morrischen2:見光死
推 hotcom:郊區化是個必然趨勢 自用無法負擔昂貴的區位租
→ morrischen2:房價要崩盤靠的就是投資客互咬 等白老鼠出現
→ erptt:不到2%利息?再問問長輩幾千萬投資標的會選啥?90%以上台灣人
→ erptt:會回答房地產,再問是哪裡的房地產,就知道房價怎麼上去的了,
→ morrischen2:幾千萬買了要會賺才有用阿 現在投報率有沒有5%?
→ symp:雷曼不會倒的信念比你長輩的想法還早!
  房價一直上漲,房租不但沒漲還往下掉  投報率越來越低   這是現在進行式
  不過要崩盤還是需要4~5年把自住客全部逼到也很貴的臺北縣郊區
  這幾年準備買房子的可是戰後第二代嬰兒潮  過了就好玩囉~
※ 編輯: symp            來自: 114.137.226.175      (08/25 00:24)
→ morrischen2:有錢人去年還不是輸很慘 有錢人又不是神
推 ianlin45:沒有不會破的泡沫 只是時間還沒到而已
→ erptt:台北市根本沒有那麼多人要住!空屋率高到不可思議,租金也低到
→ morrischen2:天母天墅有人去年金融海嘯輸幾千萬 有錢人是啥
→ morrischen2:民國79年房價也是泡沫化 現在的時空背景只差利率而已
推 julian42:投資股票會筆房地產少?幾乎每個長輩都有玩股票
→ erptt:不可思議,台北市上漲的動力不靠那些22K奴工,是投資客
→ morrischen2:可悲的是利息再下去的機率幾乎是0
推 suckoff:台北人口愈減愈多了 都流到北縣桃園了
→ morrischen2:投資客要互相轉手阿 就等白老鼠阿 投報率超低
→ erptt:台灣人的本性,股票買幾百萬心臟砰砰跳,幾千萬買房地產睡得安
→ julian42:玩房地產的比例低多了
→ morrischen2:白老鼠不就快出現了嗎 XD
  還早勒  一堆人幻想崩盤  今年初已經告訴我們  房價掉一點買盤就會出現!!!
  北市的買盤非常之堅固  自住客也非常多(說實在的北縣市600多萬人都會想住台北市的)
  崩盤的唯一方法就是消滅自住客  不然是不可能崩的!!!
  房地產還是要回到供需  只要需求還在  稍微跌一點又一堆自住的跑進去買!
※ 編輯: symp            來自: 114.137.226.175      (08/25 00:27)
→ morrischen2:台北市人口密度即將輸給新北市
→ morrischen2:從商業角度來看 對台北市相當不利
→ erptt:安穩穩,明明房地產漲跌幅不輸股票,就愛買房有何辦法
→ morrischen2:安安穩穩是沒崩盤吧 XD 民國79年不是崩的很爽?
→ morrischen2:兩國論 SARS也崩的很爽 那才是大買點阿 現在買來幹嘛?
→ morrischen2:當投資客和自住客都非理性的在搜貨 高點不遠矣
推 julian42:買房應該很怕升利率,會安穩嗎
→ morrischen2:自住客綁個20年房貸就會乖乖了 投資客就.....
→ SteveDX:　　　　　　　　　　　　有　戴得梁航 嚴炳力 的八卦嗎？
→ erptt:其實要住北市不用等崩盤再買,現在就可以租了,大安區超過3W月
→ douge:不爽不要買  反正也跌不到多低XD
→ julian42:年初是一堆政策救起來的
推 morrischen2:其實不一定要住台北市阿 新北市選擇性太多了
→ morrischen2:板南線都有到土城了 XD.... 台北市很重要嗎
→ erptt:租的公寓少之又少,但隨便一戶買起來都要兩三千萬,可是台灣人
→ morrischen2:環狀線慢慢蓋起來 非台北事不可的理由在哪?
→ erptt:就愛買不賣租啊!房價上漲租金反跌,根基就是台灣人的民族性
推 chung:北市捷運快變「劫運」囉
→ ianlin45:一年租金不到房價的2% 想住就租下去啊 買什麼? 嫌錢多?
→ morrischen2:台北市預算下滑 新北市上升 這就是趨勢
推 darkgoblin:部分人士認為住台北市高人一等 不要說沒有 就是有
推 morrischen2:把房子搞的跟奢侈品一樣 XD..
→ morrischen2:有了面子 輸了裡子(以現在的房價來看)
推 Xcd15:台北市民趕快搬去新北市吧，不要再來了
推 Assyla:我覺得工作也是問題啊，有多少人可以在台北工作到退休年齡
→ erptt:北市一堆空屋沒人租 還有人非買不可 我是真的不理解 所以我
→ erptt:會繼續窮下去吧XD有錢人的想法博大精深 不是我能參透的
→ Assyla:越來越多公司用派遣員工取代正職的了
→ erptt:租金夠便宜了 背那麼重的房貸在身上 沒必要
推 morrischen2:我認識的有錢人是在玩土地的 房地產還好而已
推 ASKA:陽明山噴一下火山灰下滿台北市，大概很多人就準備閃了
→ morrischen2:身價數億級的 家住中山女中對面
推 Irenicus:最根本的原因就是台灣資源極度集中在台北市所衍伸的
→ Irenicus:工作機會阿 相信有很多人不喜歡台北市的居住環境
噓 jojochen:居然有推文說信義這舊城區太強XD 信義區10幾年還是廢墟喔
→ tsunamimk2:啊.可惜台灣很多人看不見啊 市場的力量不是炒客能檔的
推 tsunamimk2:部份人士不是市場,這篇的推文講的非常明白了
→ tsunamimk2:結論:多存點錢是正經...最好留外幣
→ sakura000:信義怎麼可能是舊城區,台北城範圍在中正萬華區
推 hwa777:有時候也要考慮到社會的階級不流動，有錢人持續很有錢
→ tsunamimk2:有錢人不會閒著沒事幹一直買房子..
※ hydeliu:轉錄至看板 NKFUST-CCE90                                 08/25 17:11