→ cooldo : 10年後變數也太大了... 12/08 14:48
→ l98 : 有請ceca大XDDD 12/08 14:49
推 chen159357 : 以投資的角度買房 12/08 14:49
→ tactac38 : 5年前高雄房價跟5年後現在的房價都落差那麼大了.你 12/08 14:57
→ tactac38 : 來問10年後可能轉手.誰敢給你保證XD 12/08 14:57
推 glayandbz : 只能問ceca了 12/08 14:58
→ glayandbz : 第二間是六樓那間吧 12/08 15:00
推 ggg888 : 大樓超過25年會比較難賣一點 12/08 15:08
推 LCHEN : 1光是機械車位 就不會想買了 而且又有廟 12/08 15:22
推 sleepyrat : 再多看幾間吧.... 12/08 15:25
推 schrei : 有廟就先pass...... 12/08 15:29
→ schrei : 有學校也pass... 早上集會 活動都很吵 12/08 15:29
推 mazmaitag56 : 學校不一定，如果是有需求的購買者，鄰近學校是有加 12/08 15:36
→ mazmaitag56 : 分作用的，但如過是輪班星人就會被扣分 12/08 15:37
推 Tosca : 高雄市區想要不靠近廟 會買不到房子 12/08 15:42
→ Tosca : 高雄廟宇密度太高了 大廟小廟公廟一堆 很難閃 12/08 15:42
→ Tosca : 連ceca最愛講的第一豪宅海洋帝國 外面也是有陰廟XD 12/08 15:43
推 Sunnyrain4u : 2 12/08 15:45
推 qiao : 有廟不是吵死了，而且站在風水的角度也不是好房子 12/08 15:58
→ deco : 不要買機械車位... 12/08 16:00
推 epenpal : 10年後是小英第二屆剛要做完。應該那時候崩的差不多 12/08 16:02
→ epenpal : 剛要從谷底翻起、轉手應該不是問題啦. :p 12/08 16:02
推 wujiarong : 如果這是選擇題，選2 12/08 16:09
→ wujiarong : 如果是簡答題，就保留2，再看看 12/08 16:10
推 Martie : 召喚樓下ceca 12/08 16:11
推 sleepyrat : 2.的環境還不錯，三民高中+游泳池+滯洪池公園 12/08 16:16
→ sleepyrat : 但是離殯儀館、焚化爐有點近~~~ 12/08 16:17
推 ctx705f : 先問 為什麼妳要轉手呢？ 12/08 16:32
→ ctx705f : 而且是10年自住 怎麼想都相衝啊 12/08 16:33
推 szuning13 : 2.平面車位沒有廟個人心中大勝 12/08 16:44
推 querencia : 二間都不要，1見廟，二近焚化爐與殯儀館，需再找， 12/08 16:49
→ querencia : 房仲六年資歷 12/08 16:49
推 querencia : 既然未來有考慮脫手就要找承接率高的案件 12/08 16:52
推 a123647 : 百立海洋帝寶其實風險超大XD 12/08 17:00
推 Tosca : 海洋帝國跟海洋帝寶是不同案子 12/08 17:03
→ a123647 : 看錯拉 XD 12/08 17:04
推 a123647 : 3. 再找別的 12/08 17:06
推 Hanbor : 預算跟需求都沒說問啥呀 搞不懂高雄買大樓的點在哪 12/08 17:09
→ Hanbor : 以市區現在的價格看根本誇張 將近一千不如買北高 12/08 17:10
→ Hanbor : 的透天住爽爽... 12/08 17:10
→ Hanbor : 更不用說管理費跟停車費的問題... 12/08 17:12
推 Tosca : 一千要買北高的透天?你是說楠梓岡山嗎XD 12/08 17:36
→ mrdi : 先買先享受，晚買享折扣 12/08 17:36
推 Horie : 透天大樓各有優點，透天要看時間倒垃圾、沒人收信 12/08 17:48
→ Horie : 整天都在爬樓梯也都缺點。 12/08 17:48
推 bikevts : 楠梓新透天都1500起跳了…越靠河越貴… 12/08 17:50
→ amou1030 : 岡山 新透天1200也買不到 12/08 18:00
推 scent15 : 千萬不要機械車位 12/08 18:05
推 ancientmoon : 繼續看 12/08 18:22
推 l980 : 樓下ceca 12/08 18:26
推 bikevts : 上次去楠梓客戶新家，他超高興買到1200透天，平面 12/08 18:41
→ bikevts : 有24坪，社區型的最後一間，結果上次大雨整間漏水… 12/08 18:41
推 greatjus : 不迷信2不錯，10年後XD 要看到時的年輕人買不買房 12/08 18:41
→ bikevts : 成交均價1500，買便宜也別太開心…透天後續問題很多 12/08 18:42
推 starlkj : 建議考量自己這幾年生活，哪一間比較適合 12/08 18:53
推 data1728 : 良心建議~買房的第一要素就是你有多少錢可用運 12/08 19:13
推 allanwei : 推薦2 住了1X年真的不錯 12/08 19:45
→ mazmaitag56 : 樓下ceca 12/08 20:56
→ sleepyrat : 這兩個案子公設比好像有點高~~ 12/08 21:27
推 cheujimmy : 極不推新富特區... 12/08 22:28
推 dearbottle : 可能是阿蓮吧！ 12/08 22:40
→ myko : 整個就是2樂勝 但1可殺價 機械車位 廟 景觀 12/08 23:41
推 querencia : 看google確認過312巷後，會極度勸妳不要買。以前我 12/09 02:51
→ querencia : 是房仲(6年)，現在開計程車(2.5年)。這巷子太小，出 12/09 02:51
→ querencia : 入不不方便，除非這有客叫車，才會不得已進入載客。 12/09 02:51
→ querencia : 妳挑這二間預算應在500上下，用心找還有很多房子比 12/09 02:51
→ querencia : 這二間棒。找房雖然辛苦，但畢竟不是上市場買菜， 12/09 02:51
→ querencia : 需多方思考。 12/09 02:51
推 querencia : 不意外的話妳應該是看底下這二間吧！ 12/09 03:14
→ querencia : 高雄市三民區-民族一路 3房2廳 36.6坪 628萬元， 12/09 03:15
→ querencia : .html?v=1.15.0 （分享自591Android版） 12/09 03:15
→ querencia : v=1.15.0 12/09 03:16
推 st840055 : 大寮可能還1千萬左右的新透天，小弟也買在那 12/09 08:17
推 smallperfect: qu大和版上的人好熱心 看得自己都想買XDD 12/09 08:56
推 gglonkey : 建議再看看，買房不要急 12/09 12:00
推 drcula : 重點是多少錢 12/09 14:38
推 aimify : qu大好熱心！！！推 12/09 21:29
> -------------------------------------------------------------------------- <
作者: ceca (生活藝術大師 N) 看板: Kaohsiung
標題: Re: [問題]買房問題
時間: Mon Dec 8 20:11:19 2014
※ 引述《Elmo120 (Elmo)》之銘言：
: 發文前請多利用 爬文或 查閱精華區
: 標題請盡量使用關鍵字，以方便日後其他版友查詢
: 以上可按 刪除
: 最近小妹看了ㄧ堆房子，選了兩間要討論買的，讓我猶豫的是十年後的轉手問題
10年很久,會發生很多事情.
: 1、民族ㄧ路312巷的新富特區電梯大樓，屋齡新(約9年）室內坪數23坪，總坪數是37坪，
: 在中樓層，客廳看出去看景觀是跟廟平行，且跟附近的透天靠蠻近的，景觀不是很好，機
: 械車位上層
地點來講,民族路大改造的最大關鍵點,民族路工業地的重劃.
某議員在前五年有人進去買了5000萬的工業地..
外加光陽總廠搬遷,大統新世紀閉幕,大樂改造等等...
這些都意味著民族路在幾年內會開始大翻身.
可是問題是...無法預期幾年...除非有市政府的內線消息.
目前比較有消息的下一個要重劃的工業地是自立路/中華路中間這一塊..
so...這邊你如果可以等到工業地重劃,甚至可以在多放幾年到重劃區多蓋幾個建案.
那這邊房價會被整個拉抬起來....但是要等幾年不知道..@@a
這個地區還有第二利多是輕軌第二期...
不過輕軌第二期新鮮感弱了,效應中上.他畢竟不是捷運..等級差不少.
當然更久遠會有捷運黃線,並且無論捷運怎樣改,黃線都會走民族路..
捷運之前可能會有一個先行的Brt...
so..10年黃線不一定等的到,但是Brt+輕軌是大蓋跑不掉的...
機械車位用到20年後應該還是會賭到幾次故障..
不過你在上層是比較好.9年屋如果你將來要換屋,機械免強撐著用也是ok...
你窗外應該是看隆封寺.
那雖然是廟,不過他應該更接近觀光景點...
那邊你要注意的反而不是廟.
而是我記的在那邊有一間頂樓掛滿了各大電信局的基地台.
你要注意一下是不是在你這棟旁邊....
別靠他太近或是打開窗戶看得到天線.
雖然說我學工程的,電磁波基本上只是一個一般人民的心理作用..
但是問題是這真的會影響到你以後房子好不好賣...
: 2、明誠一路的大道東電梯大樓，屋齡舊（15年），室內坪數是22.99坪，總坪數是41.3坪
: ，在中樓層，景觀不錯，是面向花園中庭，平面車位
明誠東道基本上是路亂區,所以沒啥特殊建設...
以後也很難有特殊建設,因為路亂區土地很難徵收也很難規劃,並且國有地也少...
他這邊的缺點是火葬場,但火葬場要搬遷,所以反而是利多....XD
金獅湖改造了,我昨天才去過,可是觀光效應可能普普,和蓮池潭澄清湖比起來弱太多.
不過這邊還是有一些建案一直推,所以有蓋有漲...有時候很現實是這樣.
但是當然等到土地蓋光後,建商離開,這邊就會不太漲了...
明誠一路西側,靠民族路這邊也有一些工業地,這些也是會重劃.外加大樂改建.
不過捷運黃線似乎不走到這麼北就轉往澄清湖..
但Brt應該還是會有,記得是要直通榮總.
so..明誠一路,西邊比較好,東邊的話就...再看看...
: 我們傾向是買2，但大概會住5～10年，想說到時候屋齡就是20～25年了！轉手會不會是ㄧ
: 大問題？
: -------------(以下請勿刪除)-----------------------
: 不管你要問什麼，都別忘了附上『高雄點』
: (我是高雄人或我曾住在高雄不能當高雄點喔)
: 高雄點定義請參閱板規1-2
今天才跟仲介去喝咖啡聊天聊到...
年輕人超愛買新屋..
打死也要買新屋,就算要通車很遠也是要買新屋.
中古屋一般買家年齡層都比較大...
但是下一件事情就是...哪個買盤比較多??
結論是,中古還是比較多...XD
並且,年輕時愛新屋,等到房子買了五年十年不夠住要換屋..
他就會懂...該買中古屋了..
因為房子回歸到住的價值...新屋並沒有比較優勢多少.
so...中古屋根本不用怕賣不掉,台北平均屋齡37年...小case拉.
中古屋最大的問題不是被嫌舊..
你想台北一平平均60萬...新屋隨便都1xx...
那我用60萬買一間1500萬的房子在花50萬整建,也不過花1550萬.
我買新的要3500萬....@@a
so....當房價在拉上去,整建費用根本不是問題,因為和房價均攤後只是零頭.
現在高雄會嫌是因為一平12..我整一整成本灌上去變14~15...好~~~~貴~~~~~喔...
可是你如果一平40好了,整一整變42....好啦,總比買60的新屋便宜很多不是嗎..XD
and..隨著房價一直up,中古屋只會越來越好賣也是這樣來的...
高雄真正某個屋齡以上的房子不好賣,原因出在貸款.
高雄的30年屋銀行放貸比較保守,不像台北首購,連套房都可以給你8成.
所以如果你30年屋放貸7成,15年屋放貸8成.
你會發現,你買30年屋2房的頭期款,都可以買15年屋3房了...(高雄套房狀況一樣)
那我幹嘛買30年屋2房??....
畢竟一般人卡的是頭期款而不是貸款,賺錢容易存錢難阿,一直都是這樣.
因此...你房子要好賣,基本上主要注意的點就是脫手時夠買你房子的頭期款要多少.
預售屋好賣是因為他定金10%..很多都有優惠付款..
所以我想買房子,錢不太夠,我就先去買2年後才蓋好的預售屋,10%定金先卡下去.
後面我在花兩年去把另外10%弄出來...
然後交屋的時候,新屋又有建商幫忙很容易貸款8成.
所以我買屋的困難度可能比買中古屋還簡單.
這就是建商拿來吸引別人買價格貴鬆鬆的新屋的手法...
總價高很多,但購買困難度反而下降....XD
so..房子要好賣要抓幾點.
1.總價帶.
大約300~800最好賣,無論物件(瑕疵品或公寓五樓外)
台北目前最好買賣並且漲幅比較高的是套房,因為落在這個價位.
台南三房好賣,因為他在500...高雄兩房越來越好賣,因為三房開始變貴了.
所以如果你10年後要賣,總價帶要顧一下,房子漲破千後漲幅都會變慢是一個通性.
(土地店面和有改建大樓的透天另論,單指一般真正在住的住宅)
並且目前有豪宅限制貸款問題,所以2500萬以上會開始難賣,並且漲不太動.
因為接手的人會想他在漲上去超過3000萬會賣不掉的問題.
有點像之前證所稅的天險數字一樣.
2.頭期款.
頭期款可以越低的東西越好賣,高雄套房難賣是因為銀行不太願意替套房做貸款.
現在豪宅很難賣,大坪數很難賣是因為政府下另3000萬以上只能貸款50%.
台北新北桃園都緩漲,是因為針對性審慎措施,第二間只能貸款6成,所以大家都不太買.
頭期款影響非常重大,有被限制到不能貸款8成的東西,都會變很難賣.
(一樣土地店面另論)
至於環境和條件.
要採光通風,有車位最好,最好有公共交通建設...
高雄公園太多,不像台北公園像寶一樣,所以高雄公園影響並沒很大,百貨公司反而很夯.
然後最好是完全沒動過的格局,建商給你的格局是最好的格局,只要被動過,請殺價1成.
除非房價在漲上去,價位來到自己再把格局改回來的成本對於總價只是零頭.
高雄目前買總價,兩房多少萬,三房多少萬,不像台北買單價,單坪多少萬.
這個問題也是發生在動格局的成本.
高雄單價太低,隨變動的金額很大.台北單價太高,動來動去只是零頭.
and...高雄人很愛買5~8樓,樓層漂亮,價位便宜.
台北人會從頂樓往下買...因為他們大樓太多了,住低樓層會喘不過氣來.
但是目前高雄正在台北化中.
2~4樓不好賣...
so..基本上你這兩間看起來.
以區域性來講,1的環境變化下利多比較強勢.
同樣物件1比較會漲.
2的話不知道在東邊還是在西邊.
不過15年屋會比9年屋會漲...因為差價問題,雖然不是差很多,但還是有差...XD
(錢往低處流,同一個區域,0~5年屋漲最少,15~20年最會漲,25年以後的漲幅縮水一些)
車位影響有限,並不是每個人都有條件去選擇他可不可以買到平面車位的.
你只要賣給沒選擇的人就好了....平面機械影響並沒想像中大.
景觀還好,很多人家窗簾永遠都沒拉開過...
除非你是特殊景觀,愛河第一排,美術管地一排,港景第一排.
不然你只要看馬路不要看人家窗戶,其實對買賣影響都還好.
(高樓層會因為景觀有價差,買方也可能會因為高樓層比較貴所以反而不買
有價差下,很多事情一體兩面)
面中庭要看採光...採光夠會有一定怕吵鬧的買盤存在.
但是通風採光一定要好...
以上只討論增不增直..XD
自住還有一個叫做自己住的爽不爽.
那個我就沒辦法了....要問你自己內心的魔鬼怎樣講...XD
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.238.39.6
※ 文章網址: http://www.ptt.cc/bbs/Kaohsiung/M.1418040682.A.2EB.html
推 MIKEmike07 : 釣到拉~ 頭推 12/08 20:17
推 wujiarong : 能釣出高雄王，未看先推 12/08 20:18
推 disnet : 推，超詳細分析。 12/08 20:19
推 Tosca : 從頭到尾都沒講到學區 果然是還沒小孩的人XD 12/08 20:27
→ Tosca : 高雄自住客會換屋 學區就學因素至少佔一半! 12/08 20:27
推 chia23520 : 推 12/08 20:32
推 benoire : 感謝分析，不是原po也得了資訊 12/08 20:41
推 nenac : 讚! 12/08 20:51
推 mazmaitag56 : 推一個 12/08 21:01
推 murmur38 : 推!! 看這種分析很過癮 雖然暫時用不到 XD 12/08 21:02
推 yoyotvv : 高雄帥過頭 XD 12/08 21:11
推 tactac38 : 專業推！很多人家窗簾永遠都沒拉開過+1(遮臉)XD 12/08 21:17
推 monkeymumu : 推 12/08 21:40
推 karengirl : 推專業！！ 12/08 21:52
推 kimi1233 : 高雄王 讚唷 12/08 22:16
推 pipiball : 高雄王! 12/08 22:25
推 tarcy1 : 專業推 12/08 22:25
推 lowhand : 這也太專業 12/08 22:29
推 ema : 光陽要搬去哪裡 12/08 22:31
推 volcom : 高雄買新屋真的傻傻的 12/08 22:34
推 volcom : 連勝文的一品大廈都快30年了，一戶破役在賣 12/08 22:36
推 volcom : 台北一堆一年賺幾千萬的藝人住中古屋 12/08 22:41
→ volcom : 然後高雄一堆年薪不到百萬的一定要住新屋 12/08 22:41
→ volcom : 然後屋子買一買又沒錢裝潢 12/08 22:42
推 tbs002532 : 專業 12/08 22:43
推 phliao : 高雄王推 12/08 22:43
推 DynastyFigo : 高雄炒房王 12/08 22:47
推 IDFALL : 推～最近也想買房 上了一課!! 12/08 22:52
推 supergrimm : 剛好有在看房，學到很多!! 12/08 23:07
推 krjkrj168 : 贊 12/08 23:10
推 sidog : 推！ 12/08 23:23
推 akira911 : 某議員是議長級的嗎? 12/08 23:34
推 Tai17 : 專業推 12/08 23:48
→ labbs : 中古屋還是有差 早期的大樓外觀一堆冷氣孔 賣相差 12/09 00:01
→ labbs : 會蓋的建商 中古屋就特別保值 12/09 00:06
推 siannasu : 高雄王！朝聖推 12/09 00:31
推 Ricrollp : 好專業的感覺 12/09 00:35
推 Martie : 跪著推 12/09 01:39
→ Martie : 這一篇文章值540ptt幣 12/09 01:39
推 ancientmoon : 看完都覺得自己是炒房大師了 12/09 02:41
推 coolwolf : 推！拜讀完後覺得非常實用！ 12/09 10:04
推 dodoboo : 太神了。不推不行 12/09 13:36
推 Luckyfree : 推啊，高雄王讓我順利買到兩間房了 12/09 14:45
推 ohbb : 高雄王給推!! 12/09 18:17
推 REDOG20 : 推一個！非常棒的分享 12/09 22:39
推 winky790718 : 推~好喜歡看高雄王的文~ 12/09 23:30