Re: [問題] 關於內惟地區發展

[ceca (生活藝術大師 ￾ N)]

※ 引述《ycc93311 (Kenny)》之銘言：
: 是這樣的，從大約二十年前的內惟至今，周遭地區已發展起來的像美術館 凹仔底 巨蛋等
: ，未來加上中都以及台泥開發案 鐵路地下化及輕軌，整個北鼓山欣欣向榮~咦?可是舊有
: 的內惟地區呢(翠華路以西至柴山這塊)？
: 從上述幾個已發展跟未來發展的點來看，整個有些被城市包圍的鄉村這樣的感覺， 有沒
: 有什麼方式能解套呢？
: 魯宅我在這個地方住二十幾年了，對這邊很有感情，說說對這裡的看法嘛...這裡的人真
: 的很有錢喔，大地主很多，"但是"我在高雄做生意以來發現，這邊不同於其它舊部落的是
: ，內惟人其實蠻小器的，很摳...有點一個錢打24個結的感覺，也蠻保守的。
: 板上有沒有人能分析一下這邊未來的發展呢？還是能召喚到ceca大呢？
: 以上，理性勿戰，純在地的"個人"看法，不能代表全體人，謝謝。
:               以上可按      刪除
: 不管你要問什麼，都別忘了附上『高雄點』
:  我是高雄人或我曾住在高雄不能當高雄點喔
: 高雄點定義請參閱板規


我內唯那邊有房子...XD


內惟基本上是老部落.

然後因為長期鐵路阻隔,所以發展後就停滯在那邊.

也因此那邊的建築物和規畫都是比較老式的.

基本上鐵路地下化後打通東西,一定會帶動房價漲.

只是你要整個內惟"改觀",可能並沒那麼快.

鼓山台泥也會造就另一個新重劃區.

問題是會類似農16這樣,大順路以北以南兩個世界.

因為建築物的新舊以及型態差太多,所以會有很明顯的區隔和斷層.

通常蓋新屋整體帶動,要在混雜區,例如現在建商炒得火車站或民族路南端這邊.

有新有舊整個混在一起,這樣新建案會拉抬舊房子的價格.

或是整片屋齡差不多的區域,例如河堤.從0~20年,整體社區很整齊這種.

可是在重劃區邊緣這種明顯區隔的,很容易被畫線.

例如用馬路畫線,馬路兩端兩個世界....


內惟要發展還是要等更久以後,老房子拆掉蓋新大樓.

可是這扯到土地使用分區.

內惟這邊很多都住三住二,容積率太低.開發公司不會去整併這種土地.

開發公司整併土地大多都以商四商五為主要目標,最糟也要商二以上,住四都不太有興趣.

更不論內惟這邊的土地容積率太低,公寓又多,所以土地整並都市更新會很困難.

so...基本上內惟大概會等,鐵路地下化...

然後鼓山台泥重劃區蓋到大概差不多了以後.

都發局可能才會開始動這邊的使用分區,讓他更新.

不然,只要旁邊有現成的空地可以發展可以蓋.

就不會有人去動老市區,就連政府也一樣....

他們會認為,你先把空地用光後我們再來想其他的事情.


對喔這邊要插一下話.

所謂的空地,是重劃的空地,而不是私人土地.

南合興在市區養了一大堆空地,空了幾十年還空在那邊,那個叫私人土地.

私人土地他只要不缺錢,放在那邊200年你都對他無可奈何.
(人家滿清就開始囤地了,滿清屯到日據屯到光復,政府換了三個土地還是他的...XD)

所以一般在看得,都是重劃的土地,或是公有地...這種才有規劃和開發的價值.

私人土地請直接視同他跟蓋滿房子是一樣的...

so..很多人會說"阿不是很多空地可以幹嘛幹嘛"

那些土地是私人的....沒有人會去動他...除非非常必要性的強制徵收..
(一徵收一定一哭二鬧三上吊,要政府用三五倍的價格收購..所以徵收非常麻煩,
 沒必要就沒人去碰)


鼓山台泥土地目前雖然是台泥的,但一方面這邊是半公辦重劃.

所以政府會取走我記得45%的土地.

也就是如果重劃1萬坪,政府會凹走4500坪.台泥拿回5500坪.

但是因為使用分區從工業用地變成住宅用地,價值大幅翻漲好幾倍.

因此台泥雖然只拿回一半的土地,可是還是比原本還要賺非常大...

而市政府4500坪拿來開馬路蓋公園後,大概會勝2000坪左右.

就會在未來國有財產局公開標售土地.

這2000坪賣掉後,通常都可以把整土地開公園和開馬路的錢全都賺回來外還大賺一筆.

這就是市政府賣土地的由來...市政府賣土地一般都不是賣祖產,而是賣凹來的地.

所以有時候我們不用替市政府擔心他把土地賣光.只要有發展,市政府土地永遠賣不光.

並且市政府都會慢慢賣...你邊蓋新房子地價邊漲,他邊一塊一塊的賣.

你看美術館都重劃這麼久了,市政府手上還有好多塊美術館的土地還在養..

價格和當時筆,都翻不只5倍了...

而因為這邊台泥已經有明確開發方針,所以都發局不會特別去碰老市區的使用分區.

你有一個重點目標在那邊...不需要再去增加額外的東西給他.先全力把目標達成再說.

因此內惟老部落應該會繼續維持大概狀況.


內惟近期大概最重要就是鐵路地下化.

地下化那邊是水廊帶,自然會讓環境變好.

環境變好房價自然會漲...

可是這種漲不叫翻身,也就是你本來例如一間公寓250萬,地下化後環境變好變300萬.

漲個50萬....這種叫變好.

翻身就會像聽說鹽埕區城中城已經被收購到8x%..所以目前城中城整個不能買賣,準備拆除.

而城中城對面已經有建商在推案子,星愛河吧..

慶旺也在那邊收購土地..雖然聽說有一點困難(有釘子戶)..可是已經進行不久.

外加富野路,七賢路那個區塊有兩間旅館再蓋.

而等北鹽埕區最大的惡瘤,城中城一倍拆除...

無論那塊很大的地,是將來蓋商場還是蓋旅館,甚至只是蓋個住宅大樓...

那邊會很明顯地煥然一新.

我在北鹽埕區的電梯大樓買在一坪7萬...

這邊一煥然一新,房價至少衝到12萬一坪....並且還是在大環境"房價沒漲"的價位上.

也就是說,本來300萬的東西,會變成快500萬.

並且整個區域定位大幅改變.

本來高雄市區最後大家都"最"厭惡的地方,突然變成好像還不錯的地方.

這種才叫翻身....無論價格還是觀感.

內惟這幾年應該還沒有辦法翻身....鼓山台泥和內惟畢竟是可以區隔的.

so...內惟叫"變好",還稱不上翻身.

駁二讓南鹽埕區翻身,五甲公園讓四周翻身.

可是輕軌無法讓籬仔內翻身,只能讓那邊變好...

這有很微妙可是巨大的差別性在.


--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.172.232.86
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Kaohsiung/M.1450025065.A.311.html
推 alains      : 推五甲公園讓附近翻身!!
推 redblood    : 必推高雄王，專業無誤
→ schula      : 南和興可惜被吃了，關鍵地段開發也要看臉色了
推 ycc93311    : 專業，謝謝喔
→ schula      : 不過城中城證券一帶如果能重新開發，很令人期待
推 annie1729   : 參見大王～（跪）
推 nackedsheet : 中都那邊很有機會翻身吧 河堤大順路附近好像也很多
→ nackedsheet : 工廠的地被變更成住宅地了 輕軌好了以後不曉得會不
→ nackedsheet : 會跟著義大百貨的腳步蓋新房子
中都那個是新重劃地,應該不能用翻身形容...

大順路那邊的工業用地重劃還要好一段時間.

尤其看屠宰場遷移後,市政府目前是維持他是工業用地.

都發局意思是,有一些市區工業,例如文創工廠之類的,還是會需要市區內的工業用地.

反而三民區另一端.

中華路和自立路,九如路以北,同盟路以南這一塊工業用地,要變更應該比較早.

只是目前口風都很緊,所以沒有其他資訊可以取得中.


and....比較明顯地應該是農21...

市政府一直在講,等中央顏色正確後,有機會就去申請農21變更.
(那個好像要中央批准,並且要提必要性報告做審核.)

另外科工館那邊的農業用地,變更則是還搖擺不定中.

※ 編輯: ceca (1.172.232.86), 12/14/2015 04:26:42
→ este1a      : 鹽埕毒瘤你喜歡就好，別忘了感謝老木
推 chocopoodle : 好專業喔
推 marzuka     : 讚
推 Madao01     : 推~~
推 aflan5420   : 內惟我是覺得住很舒服，因為不會人擠人，旁邊又是
→ aflan5420   : 壽山和美術館，環境自不在話下，只是缺乏商業區
→ aflan5420   : 買東西基本上我還是跑裕誠路商圈