《進場教戰》如何投資REIT
蕭良序 世界新聞網 北美華文新聞、華商資訊
December 06, 2010 06:00 AM

●美國房地產經過百年一遇的海嘯，處於較低價格水平，是不爭的事實。房價雖無迅速反
彈的跡象，卻也明顯已經止跌。這就造就了一個獲利可能性增加、虧損可能性下降的局面
。相信在未來若干年後─幾年說不好─我們回顧今天的房價，將如同我們今天回顧兩年前
的金融股價一般。

但是，想把握當前的地產機會卻也不容易。其一，房地產投資的資金門檻原本就高，其二
，當前銀行的貸款資格要求趨於嚴格，讓人常常看著好機會，卻無法下手。如果你有這樣
的興嘆，不妨思考一種投資房地產的工具－地產投資信託。

從名字看，地產投資信託（Real Estate Investment Trust，簡稱REIT）似乎比較複雜，
實際上它的概念非常簡單；也就是讓眾多小投資人合起來投資地產項目。

大家一定都知道同一家人湊錢買房、共同持有、分享利潤的做法，地產投資信託把這種做
法格式化和法律化，讓不認識的人也可以湊錢買房子。在當前買房處處限制的市場環境下
，這種投資的吸引力越來越增加。

政府授權創設這種投資工具的目的，正是要讓小投資人也能夠參與較大型的地產項目。政
府對這類特殊的地產投資公司有特定的要求，但也給予了符合要求的公司一些優惠。從幾
個最基本的要求可以看到地產投資信託的具體面貌：

★以公司、信託、或協會的型態組織起來。

★由一個董事會或是信託委員會管理。

★發行股份流通。

★至少有100位股東。

★不超過50%的股份由五位或以下的人持有。

★超過75%的資產投資在房地產。

★不超過20%的資產投資在股票。

★至少75%的總收入來自房租和房貸利息。

★至少95%的收入來自地產相關收入，包括房租和房貸利息，地產增值。

★把至少90%的收入以紅利型態發放給股東。

如果一家地產投資公司能達到上述所有條件，則它取得了地產投資信託的地位，可以享受
免稅的待遇。

這是它最大的好處。對投資人而言，這等於少剝一層皮，而且是厚厚一層皮。一般的公司
企業都必須繳納高幅度的所得稅，然後股東拿到的紅利再課一次稅。

收入的穩定性是第二個好處。租客當然有來來去去，但許多商業租客例如醫生診所通常是
高度穩定，不輕易搬遷，也就讓提供給股東的紅利更穩定和可預測。

此外，地產投資信託還有門檻低、流通性高、分散投資、無管理、無信用要求等好處。

發行股份上市形同讓只有幾千元甚至幾百元的投資人也能夠參與房地產。股份在市場上交
易，隨時都可以賣出取錢，不像賣一棟房子可能要拖延數月甚至更久。

一個信託通常會經營不同市場的數十到數百個不同性質的地產項目（公寓，辦公大樓，店
面，購物中心，倉庫等），因此可以取得高度的分散。所有投資都有專人管理，股東完全
不必操心。

我知道許多人投資房地產正是喜歡這種投資標的物的看得見、摸得著，喜歡自己去管理，
拿主意，所以不怕操心，也不介意擔任房東的大量工作。但即便是對於這類投資人，REIT
也都開拓了更多的投資選擇，包括個人能力難及的購物中心、醫療大樓等。

如何投資在REIT

目前市場上大約有600種FEIT。從類型來分，其股票、基金、和ETF形式上市的分別有200
種、100種、和20種。以性質來分，有專注於住宅、辦公大樓、工業設備、醫療大樓、購
物中心、或綜合等分類。

投資人可以按照自己對地產市場走勢的判斷和興趣，選擇適當的地產投資基金進行進一步
的研究。

投資人首先應該看看目標REIT的紅利百分比。前面提到REIT的股息比較穩定，除非市場發
生重大變化，當前所報的百分比很可能就是未來幾季可以拿到的大致數目。

看看它的紅利和股價歷史，再看看它的投資方向簡介，看看是否符合自己的投資理念。如
果理念類似，報酬率又令人滿意，這很可能就是一個可以投資的對象。

其他篩選股票或基金的一些原則，比如看看管理者自己有沒有持股，也都可以應用到此處
。

REIT股份就像股票一樣，股價可以上下波動（一般幅度較小），投資人的獲利可以來自資
本增值或是紅利發放。

我曾粗略算過，REIT的長期平均報酬率大概就在8-9%左右。這與個人直接投資房地產相比
如何呢？我知道很多人會立刻聯想到他們所知道的一些物業快速增值的例子，但拋開個別
物業甚至各別社區的特殊情形，如果把全國的房地產綜合起來長期平均，你會發現其實房
地產的報酬率大約就是這麼多。

對我而言最重要的思考角度是效益；而從效益角度來看，REIT能夠達到相同的獲利結果，
而過程卻更加簡單，這就讓它成為一個更好的選擇。(漢鼎安裕資產管理公司執行合夥人)

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