作者wandererlulu (溫馨的家)
看板LA
標題Re: [問題] 想問一下房屋貸款的銀行
時間Thu Feb 9 06:33:57 2012
只是想做小小的分享
文長，如果有不同意見的版友，
大家討論討論
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無論是貸款或是Refinance,
除了拿到好利率之外
還要注意closing cost, 也就是要注意，這整個過程要付多少錢
利率是可以買的
但是，值不值得買卻是需要自己衡量的
舉例來說
上星期
貸15年 利率3.25%
貸30年 利率3.875%
(也有10年 20年的選擇)
你可以現金買點數來降低利率 15年 3.125%， 30年 3.75%
一個點數是0.125%，所要付的現金跟貸款的額度有關
你可以買兩點三點...etc
這個時候貸款計算機就很好用了
google一下Mortgage Caculator 就有了
這是我最喜歡用的計算機
http://www.hsh.com/calc-amort.html
因為他可以應付我很多例子 也可以清楚告訴我利息要付多少錢
讓我做正確的判斷 介紹給大家
再說回來，如果你用3000塊把利息降低0.125%
可能少付$30/月，但是你要花100個月才把買利息的錢打平
如果你在100個月(大約八年)內把貸款付清或是你又去Refinance
那就不值得拉
所以用計算機自己想清楚吧
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回到問題
銀行跟lender 的問題
銀行方面
跟銀行貸 很直接，你就走進去說 我要貸款
他就會介紹他們的loan officer 給你
然後就會跟你要paper work, run credit...etc (下面再說)
他就會告訴你他們的利率
算closing cost
submit application,
要先付一些錢，大概600左右 for application
等通知
Wells fargo, Chase, BOA etc 都是一樣的流程
但是，要注意 每run 一次credit, credit score就會減少
所以在submit application 之前 run credit 之前 先想清楚
你去這間銀行，就只能跟這間銀行貸款
closing cost 銀行就比較貴大概6000起跳
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Lender 方面
Lender 很方便
你只要找一間lender
他就會去幫你找最低的loan
他會把你的application submit給銀行 wells fargo, chase, BOA....etc
然後看哪個銀行想貸給你
通常lender有比較關係好的銀行
好處是只要Run一次Credit 填一次applicationru就可以了
所拿到的利率跟你在外面找差不多 或是低一點
但是closing cost 會低
Lender可以從銀行那邊賺到佣金，所以closing cost 就會比較少
壞處是 你不能選擇銀行
而且你的loan 可能會被賣來賣去
對我是沒差拉
但是
找到lender 很重要
我有去找過白人的lender 跟華人的lender
白人的office就很乾淨，把你侍奉的很好，很有耐心回答你各種問題
但是，同樣的利率，同樣的loan 他居然要收我$8000(我跟銀行兩邊賺)
而且還偷偷的把這筆費用隱藏在某處
所以大家一定要看清楚自己closing cost 到底再付什麼東西
他不會明說
我的華人lender
工作環境亂亂的，很多紙
也不會很耐心的回答你問題(因為太忙了)
但是closing cost 同樣的loan 只有$2000左右
會直說
也因為是朋友介紹的
所以我才相信他
事實證明 跟他貸是對的
要他資料的可以寄信給我
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paper work方面
兩年的報稅證明
兩年的W2
兩個月的銀行存款證明-包含所有的銀行跟401K
(如果父母要匯錢給你 你最好等這筆錢show在bank statement兩個月後再去apply loan
不然要填gift latter, 就算多了$5000沒有來源的錢，非收入，也會追究清楚)
兩個月的pay stubs
身分證明
五年內居住的地址
他會當場Run 你的credit score
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Rate lock
一開始apply, 你會不知道自己要不要lock in the rate,
你問你的loan officer 他也只會說 看你阿@@"
我之前也是被搞得很煩
可是我想想，一個月差$15有必要把自己弄得很煩嗎?
所以壓力就小一點了
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還有 網路上的Rate有可能是騙人的
可能是你要買down point之後的Rate
可是，你可以拿網路上的Rate 去跟你的銀行或是 Lender討論
之前wells fargo 網路上是3.875%，直接去銀行問居然變成4.125%(同一天喔)
他就說，網路上的Rate 是買 point之後的Rate
Chase 也是發生或同樣的事情
所以我蠻討厭銀行的
closing cost 高， 自己website的Rate 又不誠實
我的華人lender至少讓我少付六千塊吧
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以上
謝謝大家
※ 引述《kicksmile (暈)》之銘言：
: 請問房屋貸款銀行用小銀行會有甚麼壞處嗎
: 現在問大銀行像是well fargo 利率都在4.0%左右
: 但是同樣條件透過Zillow找比較沒有名氣的Lender利率可以在3.75%
: 像是Roundpoint Mortgage
: http://www.zillow.com/mortgage-rates?request=ZR-STLKBZB
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 108.13.100.84
→ cchris:灣區很多華人agent,都是和wholesaler做生意,利率低,成本低 02/09 06:52
→ cchris:有一點不太正確:45天內的任何筆credit inquiry都只視為一筆 02/09 06:54
→ cchris:目的就是讓消費者可以在一段時間內瘋狂比價,而不傷到credit 02/09 06:55
→ cchris:這45天就算有5次貸款的credit inquiry,都只算一次,不會狂降 02/09 06:55
→ wandererlulu:我也很想相信45天run的credit 都是一個，但是我朋友 02/09 06:58
→ wandererlulu:當初買房子，一個月內run 8次，掉了五十分 02/09 07:00
→ wandererlulu:如果C大是正確的，可能我朋友那一個月內不知道做了啥 02/09 07:02
→ cchris:這是FICO score的官方guideline,無庸置疑;個案很難判斷原因 02/09 07:12
推 marathons:買點數拉低利率所付金額,報稅時可扣抵收入,可提前打平. 02/09 18:26
→ dragonsky:FICO應該是用三家去查然後做的平均，我的印象是我以前看 02/09 22:30
→ dragonsky:到的文件是寫，如果短期內大量查信用，會影響分數，但是 02/09 22:30
→ dragonsky:不是常說的查一比扣幾分，如果正常查詢不會影響分數。 02/09 22:31
推 dragonsky: ^^筆 02/09 22:33
→ dragonsky:另外這三家公司的分數計算公式沒有對外公開，所以詳細 02/09 22:34
→ dragonsky:分數是怎麼出來的，就不得而知了。 02/09 22:35
→ dragonsky:因為這三家沒有聯合發行一套說明文件，所以關於信用分 02/09 22:39
→ dragonsky:數的說明，應該都只是這三家之一，就是experian、 02/09 22:40
→ dragonsky:transunion、equifax，可以上他們網站應該都有些說明。 02/09 22:41
→ dragonsky:我是多年前看的，現在也不記得是哪一家說的了。 02/09 22:42
→ dragonsky:有的貸款可能銀行只查一家，但房屋都是三家然後平均。 02/09 22:46
推 cheong12:存款證明只要提足夠頭期款數目，不用給全部財產證明 02/10 00:13
→ Floridasian:你跟誰貸款誰就是你的lender 02/10 05:52
→ Floridasian:你跟銀行貸款銀行就是你的lender 02/10 05:52
→ Floridasian:你對lender這個字的理解有誤 02/10 05:53
→ debut0:個人比較推薦直接找direct lender..少了一個中間人 02/14 11:16
→ debut0:美國公司也不一定會比較貴.. 02/14 11:17