挑選仲介要訣
編譯李崇泉/世界日報
February 28, 2010 12:00 AM
安琪拉‧喬布林夫婦（Angela Joplin）第一次找到的房屋仲介商總是很忙，不太願意帶
他們去看房屋，帶他們去看的房屋價格常常不是他們所期望的，看房屋時，仲介還要他們
不要浪費時間看屋子的內部。他們兩年出價20次，一直無法成交。顯然，他們的房屋仲介
並不稱職。
專家表示，找尋好的房屋仲介有秘訣，列舉如下：
耐心說明 康州房屋行銷顧問及講師阿朵娜‧卡羅（Adorna Carroll）說，好的仲介會先
向您耐心說明買賣房屋的過程，及他如何運作、收費；清楚你的「需求、需要和期望」。
他會給您一件「事實公開說明書」（Disclosure agreement），充分說明房屋買賣人應該
了解的基本權利。
好的仲介也會預先整理好多間房屋資料，有計畫地帶購屋人看房屋，不會浪費購屋人的時
間。如果一間房屋需要大筆修理費，或庭園中有一棵枯死的大樹，帶你去以前，他應該先
知道。
房地產知識豐富 好的仲介應該：一、會先確定你已取得預先核准房屋貸款（
pre-approved mortgage）；二、會準備詳細的市場價格比較資料（Comparable Market
Analysis；CMA），裡面包含購屋人可能購買房屋的價格、房屋規格、面積、型式、房間
數等資料；三、能夠充分說明銷售合約中所有的內容；四、事先調查過房屋產權、是否有
他方設定先得權（lien）、房地產稅、學區的資料等。
職業道德房屋仲介業最講究的是信託責任（fiduciary responsibility），其中包括忠於
客戶、誠實、為客戶謀求最大利益、信守承諾、勤快、保護客戶的機密資訊等原則。好的
仲介應該是客戶的「守護天使」，在交易過程中維護客戶最大的權益，歡迎客戶提出任何
問題，友善地對待客戶。好的仲介遵守全美房地產經紀人協會（National Association
of Realtors）的「職業倫理」（code of ethics）。
善於教客戶做功課 購買房屋前，客戶必須自己勤快做功課（due diligence），例如請工
程師檢驗房屋，查驗房屋內油漆是否含鉛，請房屋鑑價人鑑定房屋價格，查明房屋是否坐
落於曾經發生環境污染的區域等。
仲介當然可一手包辦檢驗房屋等繁雜手續，但這樣做，有明顯的利益衝突，並不合乎職業
倫理。好的仲介可以指點客戶，挑選客觀的第三者處理查驗房屋等工作。
良好的行銷和溝通能力 好的仲介必須能夠代表客戶和他方談判，除了讓對方知道客戶的
出價、要求和貸款條件之外，不透露客戶的其他訊息，以利獲得最佳購房條件。
願意為客戶花時間 如果仲介不願意為客戶投資時間，常常讓客戶等待，或準備不夠充分
而沒有效率，或不願意帶客戶尋找房屋，就不是好的仲介。加州鑑定合格的買方仲介黛博
拉‧恩格爾（Deborah Engel）說，為了爭取時間，她帶客戶看房屋時，都帶著出價所需
的文件。
勇於面對棘手的狀況 買方仲介應善用外交手腕向賣方仲介爭取對買方的重要有利條件。
他必須能堅定地提出自己的要求，不在乎對方的臉色，不怕對手的難題，不卑不亢地與對
方打交道，直到為你爭取到好條件。
誰是不稱職經紀
編譯應小端
February 28, 2010 12:00 AM
精明能幹的房地產經紀人當然能很有效率地幫屋主賣出房子。但是，切記並非所有的經紀
人都這麼能幹、勤快。在房市脆弱的今日，挑選願為屋主多花一些心力的房地產經紀人，
更加重要。如果經紀人不跟你連絡、不提出售屋建議、只把售屋服務當做兼差，這就是警
告訊號，屋主應當心了。
屋主如何分辨經紀人是否盡心盡力幫忙賣房子，抑或只是做做姿態？「美國新聞與世界報
導」周刊提供以下六個應注意事項：
1.不聯絡
就像婚姻一樣，屋主與經紀人應經常溝通聯絡。如果沒有溝通，雙方關係就無法產生效果
。如果經紀人不及時回你的電話，或在某段時間突然消失數周，那就應該考慮更換經紀人
。
2.不提供建議
即使是有多次房地產交易經驗的屋主，都能從經紀人提供的一些建議獲益。如果你的經紀
人不提供任何建議，這表示他（她）沒有全心全力從事這筆交易。如果經紀人不建議屋主
修理一下漏水的龍頭，或減少屋子的雜亂感，此種經紀人可能只會把屋主的房子放進求售
清單，插上「吉屋出售」牌子，然後「希望」交易成功。
3.堅持用跟他（她）有關係的銀行或公司
如果經紀人堅持使用某家銀行或公司完成售屋交易，屋主應加倍小心，因為他們可能只在
意自己的「介紹費」，屋主應有權挑選自己想用的任何銀行。
4.經紀人只是兼差
房地經紀人擁有執照，並不表示他（她）是全職經紀人。
5.只讓買主看自己房地產公司受委託出售的房子
此種經紀人很可能把自己的佣金看得比屋主的最佳利益重要。這樣做會讓買主看不到市面
上很多其他的房子。專家指出，限制買主看到房子的數量的經紀人，沒有盡到代表買主利
益的職責，對賣主也不利。
6. 行為有問題
房地產經紀人必須在他（她）執業的州取得執照。州政府主管機構保有該州房地產經紀人
所有的受懲誡紀錄。與本州主管機構連絡，可以查到你的經紀人是否有過不良紀錄。為了
慎重，確認一下你的經紀人是否領有執照，也是一個好主意。
10件事 地產經紀不願說
編譯馬永慶
March 07, 2010 12:00 AM
房地產經紀協助買賣房子時，可能隱暪一些事情不讓客戶知道，SmartMoney.com網站的一
篇文章提醒大家，購買房子應注意以下10件事：
一、開放房子其實只是讓房產經紀結識新客戶。房產經紀替你賣房子時，會先向客戶建議
在周末下午開放房子，給買家參觀。但全美房地產經紀協會的研究發現，這種做法的成功
率僅是2%到4%，而經紀實際上利用這個機會認識更多新客戶。
二、跟經紀討價還價。房產經紀通常表示收費已有規定，不能隨意降低，其實這種情況是
甚少的。例如，房市泡沫期間，房產經紀的數目急劇增加，所以競爭劇烈。一名經紀說，
他願意降低1%的佣金增加競爭優勢。
三、沒人出價，其實是經紀搞怪？從法理上說，房產經紀有責任告訴客戶所有買家的出價
，但實際多數經紀沒有這樣做。與其說他們認為價錢太低，倒不如說他們堅持要更高佣金
。另一個可能是有其他經紀 (或合夥經紀)看中房子，但原先的經紀希望取得全數6%佣金
，所以等候自己的客戶出價。
四、賣方經紀會把你的資料透露給房主。當客戶看中「待售」房子時，通常會按廣告牌所
列的電話號碼聯絡經紀，對方雖然樂意為你服務，但會把你的一切資料、包括你的負擔能
力和願意出的價錢告訴房主，所以最好還是找一個經紀代表你。
五、買方經紀有時會站在賣方立場。過去15年買方經紀大量湧現，他們理應絕對為買方的
利益著想，協助買方得到公平價錢，以及避免犯錯。可惜事情並不是那麼理想，他們往往
希望你盡可能出價高一點，以便得到更多佣金。
六、不要完全相信經紀的建議。有些房產經紀愛向可能買家提出一些主意，例如移除樹木
以改善視野，或甚至把一個寬敞的車庫改建為一個出租單位。當交易完成後，一切便與他
們無關。這些主意聽起來好像不錯，但並不代表合法。
七、不要輕信經紀推介的房屋檢查員。當你打算在交收前檢查房屋，必須留意房產經紀會
向可能買家推薦一些房屋檢查員，但這些檢查員可能與經紀勾結，可能不會如實報告。
八、簽署買賣合約前最好先由律師過目。許多房產經紀只顧多做生意，往往疏忽政府嚴格
規定的房地產合約條文。為了保障自己的權益，買賣合約最好與律師商討後才簽署。
九、房地產網站有時未必可靠。根據全美房地產經紀協會的資料，有77%購房者透過房地
產網站尋找房屋，他們認為雇用擁有網站的經紀會有幫助，但這類網站良莠不齊，所以不
能僅憑網頁是否美觀來做決定。
十、不透過經紀也可以買賣。房屋經紀人喜愛故弄玄虛，營造房屋買賣的神祕氣氛，並堅
持交易過程很複雜，最好由專業人士處理。但事實並非如此，每年大約有20%到25%的房屋
交易是由買賣雙方直接洽談而成的。