產權 屋況 法拍屋潛藏風險高
記者陳良玨洛杉磯報導 世界新聞網 北美華人社區新聞
October 31, 2010 06:00 AM

「法拍屋」一直是華裔新移民眼中的肥羊，投資賺錢的利器。由於近年房市跌跌不休，加
上失業率居高不下，促使法拍屋數量急驟上升，也讓不少「無殼蝸牛」族探向法拍屋市場
。

事實上，貸款者不能按期支付貸款的原因眾多，除失業無收入外，還包括薪水降低或需支
付龐大醫療開銷等。而過去使用浮動利率貸款者，若利率節節升高，每月所需支付的金額
超過家庭的承受能力，也會面臨法拍窘境。

法拍屋的英文叫做「Foreclosure」，是指當房屋貸款者不能按期支付貸款時，銀行將房
屋沒收，拿到市場上拍賣，細分還包括法拍前期屋（Pre-foreclosure）、拍賣屋（
Auction）和銀行回收屋（Real Estate Owned, REO）。

買主可於「法拍前期屋」階段就購得比市場價值還低20%至40%的房子，還有足夠時間向第
三產權公司（Title Co.）查清拍賣屋有無欠帳，如積欠房屋稅、有無國稅局留置權、進
行懸而未決的訴訟等，較有保障，而賣方也可償還債務，避免信用紀錄損壞。

若屋主始終無法賣出房子，貸款公司將會委託信託公司於法院前公開「拍賣」，吸引更多
潛在買家，而購屋者也需支付現金，且沒有太多時間作足功課，風險極大。雖價格平易近
人，但也容易傳出糾紛，變成燙手山竽。

若「拍賣」過程失敗，產權將由銀行拿走，回到市場上等候買主，成為「銀行回收屋」。
一般而言，銀行為了能補足前屋主未能償還的貸款金額，多半會重新維修屋況、處理過去
不清楚的產權問題，相對未來買主也較無議價空間，整體屋價或許比「拍賣屋」和「法拍
前期」還要貴。

不過礙於目前銀行手中太多案件處理，銀行回收屋經歷了短售、法院拍賣，歷經四至六個
月，房屋空置甚久，不太願意協商修理，甚至提供屋況揭露書。

除常見的斷水斷電外，枯黃草皮、雜草重生的情形也顯而易見，若前屋主夾帶怨恨，將屋
內較有價值的設備拆走，甚至大肆破壞，購屋者多半要預留現金，加以裝潢修繕。

房地產專家林昌源認為，購買法拍屋風險極大，不少產權公司僅作表面調查，有時還會遇
到賴著不走的前屋主租客，必須透過法律途徑驅趕。

最糟糕的是，當法拍屋得手後，前屋主突然宣布破產，將整個交屋和搬遷計畫，再度往後
拖延兩至三個月。其他像是水電費不繳、打爛屋內裝潢，都是購買者應考慮的潛在風險。

三年前曾有一名華人購買商業區法拍屋，沒想到出現產權債務問題，最後只好額外掏出
100萬至200萬元償還，得不償失。

此外，法拍屋所在地點也會影響售價，若同一社區中擁有多棟法拍屋，買家也很難想有高
折扣。投資者最好先打探附近區域，競標拍賣屋時才不會盲目加價。

由於房屋經紀佣金和買賣費用就占房價6%至8%，買家最好抱著長期持有而非短期投資心態
，而購買法拍屋的現金最好是個人閒錢，萬不可向他人借款，以免手頭緊湊。

www.RealtyTrac.com、 www.WarrenGroupForeclosures.com網站提供不少法拍屋訊息和教
學指引，政府機構如房利美fanniemae.com和聯邦住房和城市發展部（HUD）hud.gov網站
也提供法拍屋資料，供民眾參考。

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