租屋期維修 法律有明訂
記者駱舒嫻 世界新聞網 北美華人社區新聞
November 07, 2010 06:00 AM
洛杉磯報導

簽完租約、搬入租屋，並不代表完事大吉。房客在居住期間，租屋內設施有時不免發生故
障，例如下水道堵塞、冷／暖氣失靈、瓦斯漏氣等等。租賃雙方，哪一方理應負責維修或
更換故障設施？哪一方須負擔維修或更換費用？

加州法律要求業主在將房屋出租前，必須確保租屋具備適宜居住（habitable）的基本條
件，包括房屋能夠遮風擋雨，門窗無破損，水、電、煤氣、供暖等設施正常運作，屋內衛
生、採光狀況不會對居住者健康造成損害，具備廚房衛浴基本設施且無故障等等。

房客在租屋期間，如果此類設施非因房客過錯而出現故障，通常業主負有維修或更換的責
任。在這種情況下，房客應同時以電話和書面兩種形式通知業主，在一個合理的期限（a
reasonable period of time）內完成維修或更換，而且書面通知應使用附帶簽收回執的
保證郵件（certified mail with return receipt）寄出，或由房客親自送達業主並索取
收據，以證明房客確已將租屋故障告知業主。

加州法律對「合理期限」的長度尚無明確界定，一般以30天為基準，但某些故障屬於異常
緊急，這一期限也可能縮短到二至三天。由於業主通常需要尊重房客的隱私權而不得進入
租屋，租賃雙方可約定一個維修時間，或者業主應當至少提前24小時通知房客。

但如果業主在「合理期限」內未完成維修或更換，房客則可以在合法的前提下，視情況採
取進一步措施，維護自身權益。

房客自行維修故障並從房租中扣除所花費用（repair and deduct remedy），此種辦法通
常在維修費用不超過一個月租金的前提下適用，但法律也有相應限制，房客在12個月內，
採取這一做法不得超過兩次。

房客亦可選擇搬出租屋（abandonment remedy），此種辦法適可在維修花費超過一個月租
金的前提下適用，房客搬出前應以書面形式通知業主搬離的決定及這麼做的原因，然後及
時搬出。

依據加州法律，房客還可選擇暫時扣留租金（rent-withholding remedy），扣留租金的
額度通常可按租屋「不適宜居住」（uninhabitable）面積比例決定，例如總面積為100平
方公尺的公寓內，有25平方公尺面積因設施故障而不適宜居住，房客可考慮扣留租金的四
分之一。對於扣留的這部分租金，房客應將其存入第三方託管賬戶（escrow account），
並以書面形式通知房東。

房客維權固然可以採取以上幾種措施，但也具備一定風險。如果業主認為房客缺乏正當理
由或設施損壞程度遠未到需要採取此類措施的程度，並向法庭提出驅逐（eviction）申請
或反訴房客損毀屋內設施，租賃雙方的爭議便會上升為耗時耗力的法律訴訟。

因此房客在採取任何一種維權措施前，應先向律師或法律援助機構諮詢，對雙方一切交涉
作書面記錄，並將故障設施進行照相、錄影，以備他日雙方對簿公堂。

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