【判決字號】77_台上_2369 【裁判日期】77/11/24 【案由】損害賠償
出租人以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人後，不僅須消極的不妨
礙承租人使用收益，且須積極的在租賃關係存續中，保持其合於約定使用
收益之狀態，此觀民法第四百二十三條之規定自明。故租賃物在租賃關係
存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責
於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以
保持租賃物合於約定使用收益之狀態。倘出租人怠於履行此項義務，致承
租人受有損害，自應負債務不履行之損害賠償責任。
參考法條：民法 第423 條 (74.06.03)
會議次別： 79 年度第 2 次民事庭會議 (三)
會議日期： 民國 79 年 05 月 29 日
資料來源： 司法院
相關法條： 民法 第 820 條 ( 74.06.03 版 )
土地法 第 34 條 ( 78.12.29 版 )
決 議：
甲、乙、丙、丁共有某筆土地，應有部分各為四分之一，未約定管理方法
，甲、乙、丙、未經丁之同意，將該筆土地出租與他人，對丁是否發生效
力？有左列甲、乙、丙三說：
甲說：共有土地之出租，土地法第三十四條之一雖未列舉規定，但該條所
規定之共有土地處分、變更行為已超過出租行為，比照土地法第三十四條
之一第一項規定之法理，共有土地之出租，應可類推適用該條項之規定，
由共有人過半數及應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算之方法為
之。甲、乙、丙固未經丁之同意，將其等與丁共有之某筆土地出租與他人
，將其等既經共有人過半數之同意，對丁應認已生效力。
乙說：按土地法第三十四條之一係就共有土地或建築物改良物之處分、變
更及設定地上權、永佃權、地役權或典權所設之特別規定，共有土地之出
租乃共有物之管理行為，與上述規定所指情形不同，尚無該條規定之適用
。共有土地之出租，既屬共有物管理行為，則應適用民法第八百二十條第
一項之規定，除契約另有訂定外，由共有人全體共同為之。甲、乙、丙、
丁共有某筆土地，既未約定管理方法，甲、乙、丙未經丁之同意，擅將該
筆土地出租與他人，對丁應屬不生效力。
丙說：共有土地之出租，雖無土地法第三十四條之一規定之適用，但共有
土地之出租，係依利用方法以增加收益之行為，屬民法第八百二十條第三
項所謂改良，依該條項規定，共有物之改良，如經共有人過半數者之同意
，即得為之。甲、乙、丙將與丁共有人某筆土地出租與他人，既經共有人
過半數，並其應有部分合計已過半數者之同意，其等出租行為，對丁應認
已生效力。
以上三說，應以何說為當，提請公決
決議：採乙說。
附錄
研究報告
對於臺灣高等法院暨所屬法院七十八年法律座談會提案民事類第二十四號
之研究意見共有之土地，部分共有人得否依土地法第三十四條之一第一項
規定，以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意，將之出租與他人
？本院過去裁判上之見解，大多數採否定說，認出租共有物為管理行為，
並無該法條規定之適用（如七十一年度臺上字第四一九九號、第五一八０
號，七十五年度臺上字第一六六號，七十六年度台上字第一五七一號判決
，但七十六年度臺上字第二六四九號判決則認共有物之出租，為共有物之
利用行為，無該法條之適用），僅少數裁判採肯定說，認共有物之出租，
應比照土地法第三十四條之一第一項規定，由共有人過半數及其應有部分
合計過半數之同意行之。（七十五年度臺上字第一九八號判決）
按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有使用、收益之權。雖各
共有人得自由處分其應有部分，但若涉及共有物之處分，變更及設定負擔
，則因影響及其他共有人對於共有物之使用、收益，自應得共有人全體之
同意，始得為之，此觀民法第八百十八條、第八百十九條之規定自明。土
地法第三十四條之一第一項規定，對於共有土地或建築物之處分、變更及
設定地上權、永佃權、地役權或典權，得以多數決之方式為之，乃民法第
八百十九條第二項規定之特別規定，影響於少數共有人之權益甚鉅，在適
用上自不宜擴大其範圍，及於共有物之管理。共有物之出租，實乃共有物
之管理行為，依民法第八百二十條第一項規定，除契約另有訂定外，應由
共有人共同為之，當無土地法第三十四條之一第一項規定之適用。
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