【判例字號】70_台上_1536 【裁判日期】70/05/08 【案由】所有權移轉登記
公同共有人中之一人或數人，以公同共有物所有權之移轉為買賣契約之標的，其移
轉所有權之處分行為，雖因未經其他公同共有人之承認，不能發生效力，但其關於
買賣債權契約則非無效。
【判例字號】71_台上_5268 【裁判日期】71/12/22 【案由】 遷讓房屋
買賣契約之成立，不以出賣人對於買賣標的物享有所有權為要件，設共有人之一就
其不得單獨處分之共有物私自出賣，僅該買賣契約對於他共有人不生效力而已，非
謂該買賣契約當然無效。
【判例字號】72_台上_679 【裁判日期】72/02/18 【案由】損害賠償
買賣契約之成立，非以出賣人對於標的物有所有權為要件，設共有人未得他共有人
之同意，擅自出賣共有物，其買賣契約並非無效，僅對於他共有人不生效力而已，
且得因他共有人之事後承認而溯及既往發生效力。
會議次別： 79 年度第 2 次民事庭會議 (三)
會議日期： 民國 79 年 05 月 29 日
資料來源： 司法院
相關法條： 民法 第820條 ( 74.06.03 版 ) 土地法 第34條 ( 78.12.29 版 )
決 議：
甲、乙、丙、丁共有某筆土地，應有部分各為四分之一，未約定管理方法，甲、乙
、丙、未經丁之同意，將該筆土地出租與他人，對丁是否發生效力？有左列甲、乙
、丙三說：
甲說：共有土地之出租，土地法第三十四條之一雖未列舉規定，但該條所規定之共
有土地處分、變更行為已超過出租行為，比照土地法第三十四條之一第一項規定之
法理，共有土地之出租，應可類推適用該條項之規定，由共有人過半數及應有部分
合計逾三分之二者，其人數不予計算之方法為之。甲、乙、丙固未經丁之同意，將
其等與丁共有之某筆土地出租與他人，將其等既經共有人過半數之同意，對丁應認
已生效力。
乙說：按土地法第三十四條之一係就共有土地或建築物改良物之處分、變更及設定
地上權、永佃權、地役權或典權所設之特別規定，共有土地之出租乃共有物之管理
行為，與上述規定所指情形不同，尚無該條規定之適用。共有土地之出租，既屬共
有物管理行為，則應適用民法第八百二十條第一項之規定，除契約另有訂定外，由
共有人全體共同為之。甲、乙、丙、丁共有某筆土地，既未約定管理方法，甲、乙
、丙未經丁之同意，擅將該筆土地出租與他人，對丁應屬不生效力。
丙說：共有土地之出租，雖無土地法第三十四條之一規定之適用，但共有土地之出
租，係依利用方法以增加收益之行為，屬民法第八百二十條第三項所謂改良，依該
條項規定，共有物之改良，如經共有人過半數者之同意，即得為之。甲、乙、丙將
與丁共有人某筆土地出租與他人，既經共有人過半數，並其應有部分合計已過半數
者之同意，其等出租行為，對丁應認已生效力。
以上三說，應以何說為當，提請公決
決議：採乙說。
附錄
研究報告
對於臺灣高等法院暨所屬法院七十八年法律座談會提案民事類第二十四號之研究意
見共有之土地，部分共有人得否依土地法第三十四條之一第一項規定，以共有人過
半數及其應有部分合計過半數之同意，將之出租與他人？本院過去裁判上之見解，
大多數採否定說，認出租共有物為管理行為，並無該法條規定之適用（如七十一年
度臺上字第四一九九號、第五一八０號，七十五年度臺上字第一六六號，七十六年
度台上字第一五七一號判決，但七十六年度臺上字第二六四九號判決則認共有物之
出租，為共有物之利用行為，無該法條之適用），僅少數裁判採肯定說，認共有物
之出租，應比照土地法第三十四條之一第一項規定，由共有人過半數及其應有部分
合計過半數之同意行之。（七十五年度臺上字第一九八號判決）
按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有使用、收益之權。雖各共有人得
自由處分其應有部分，但若涉及共有物之處分，變更及設定負擔，則因影響及其他
共有人對於共有物之使用、收益，自應得共有人全體之同意，始得為之，此觀民法
第八百十八條、第八百十九條之規定自明。土地法第三十四條之一第一項規定，對
於共有土地或建築物之處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，得以多
數決之方式為之，乃民法第八百十九條第二項規定之特別規定，影響於少數共有人
之權益甚鉅，在適用上自不宜擴大其範圍，及於共有物之管理。共有物之出租，實
乃共有物之管理行為，依民法第八百二十條第一項規定，除契約另有訂定外，應由
共有人共同為之，當無土地法第三十四條之一第一項規定之適用。
資料來源：
最高法院民刑事庭會議決議暨全文彙編 (90年9月版) 上冊 第 1056 頁
最高法院民刑事庭會議決議暨全文彙編 (92年9月版) 上冊 第 1113 頁
第錄
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