前人種樹後人乘涼

[ruby12571 (沒錯！那就是未來！)]

前幾份不動概考古題的統整（今年考的裡面都有）

答案是我自己整理的我也不知道對不對...

有問題的地方大家就一起幫忙訂正吧!

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                                               不動產概論  大一下考古題解答

壹、    預售屋制度

（一）  何謂預售制度？
預售屋：領有建築執照尚未建造完成而以將來完成的建築物為交易標的物。
預售屋制度：1.以預售屋為標的物。2.具有期貨與遠期交易的性質。
            3.約定未來特定時間買賣。4.生產與交易同時進行。

（二）  為什麼台灣會有預售制度的出現？
由於當時的社會經濟背景，其中最重要的因素是金融機構對於建設公司之建築融資
的提供，並不穩定充足。由於資金不足只好依賴民間的預售制度。

（三）  預售屋和成屋交易過程中所參與的角色有哪些差異？
預售屋：購屋者、銀行、建築投資業、建築經理公司、營造業、代銷公司
新屋：購屋者、銀行、建築投資業、代銷公司、建築經理公司、代書
中古屋：購屋者、銀行、建築經理業、代書、賣方、仲介公司

（四）  預售制度的優缺點？
優點：1.建設公司可將預售款轉化成生產資金。
      2.提升購屋者的購買力
      3.使建設公司預知市場狀況
      4.購屋者可以分期付款、事先鎖定價格、參與設計監工
缺點：1.交易期長，對於購屋者沒有相對保障
      2.在興建期有不確定性，可能影響公司營運
      3.建設公司良莠不齊，進而產生預售糾紛
      4.缺乏完整的管理辦法

（五）  一般而言，預售屋的價格較成屋的價格高或低？
通常預售屋的價格比成屋高

（六）  一般而言，若市場推出的預售個案數量多代表景氣好或不好？
預期未來景氣佳需求增加，建商就會增加預售屋推案

（七）  政府有哪些措施來改善預售制度？(不是很確定)
提出「公平交易法」、「消費者保護法」、「不動產交易法」、「住宅建設條例」、
「建築投資管制條例」，並且輔導成立建築經理公司。


貳、    土地開發

（一）  土地開發廣義和狹義的差別？
主要不同：作業流程的差別
狹義：土地資料的提供到土地購入前的前置作業
廣義：土地資料提供到土地的購入，建築個案的推出與興建至使用管理。

（二）  土地的四種取得方式？
買斷、合建、委建、承租。

（三）  山坡地的開發應首重那個條件？(不是很確定)
安全條件（須有水土保持計畫）。

參、    建設公司

（一）  基本型態包括哪三種？
土地取得、資金籌措（投資）、個案營運。

補充:除此以外還有自企、自建、自售、自企自建、自建自售、自企自售以及一貫作業型

（二）  冠德屬於哪種？
屬於三種基本型態皆具的一貫作業型。


肆、    不動產經紀業

（一）  有哪兩種營運模式？
直營：總公司直接投資，管理人事、財務。
加盟：依賴總公司的行銷廣告、財管顧問規劃，但在人事及財務上獨立。

（二）  永慶房屋屬於何種營運模式？
永慶房屋屬於直營店。

（三）  哪些人需要取得執照方能執業？
不動產經紀人以及經紀營業員。

（四）  業者最常用的是哪種？（怪怪的...我不知道）
經紀營業員

伍、    不動產估價

（一）  土地估價常用的三種方法？
重置成本法、收益還原法、市場比較法。


陸、    物業管理業
（一）  房屋經營管理的內容包括哪些？
投資管理：1.物業投資開發可行性評估
          2.物業使用規劃及代理執行
          3.租賃管理及仲介銷售
建物管理：1.安全管理
          2.設備管理
          3.衛生管理
          4.行政及財務管理
          5.代理及生活服務

物業管理的範圍配合不動產的生命週期，應包括投資、生產、交易、使用階段。

（二）  不動產證券化實行後，為什麼房屋經營管理更顯重要？
不動產證券化是由不動產經營獲利，提升證券價值再分享給投資人。因此，為了提升不動
產的價值，增加使用收益的強度，對於不動產經營物業管理就更顯重要。

柒、    地政士

（一）  代書在法律上的正式稱謂？
地政士

（二）  古亭地政事務所得業務內容分哪幾課？
1.登記課；2.地籍測量課；3.綜合性業務課；4.行政課。

捌、    建築經理業
（一）  建築經理業為何產生？
因應國內預售制度所帶來的社會問題，確保房地產買賣交易安全，改善建設公司的
投資環境，於是政府輔導建築經理業產生。

（二）  建築經理業的角色定位？
居建築業者、購屋者、銀行業者三者之間的媒介與橋樑，透過鑑證制度，
建立有秩序的交易體系，保障三者之間的合作權益。

1.      從事房地產的監督與顧問。(兩大角色)
2.      建經公司不參與房地產運作過程，具有客觀性。



玖、    比較

（一）請完成下列表格：
                   不動產仲介             不動產估價          不動產代書
管理法規        不動產經紀管理條例        不動產估價師法      地政士法
公布年份        88年公布                  89年公布            90年
從業人員名稱    1.不動產經紀人
                2.經紀營業員              不動產估價師        地政士
證照有效期限    四年                      四年                四年
換證教育時數    30小時（經紀人）
                20小時（營業員）          36小時              30小時

（二）請簡單介紹本學期每週上課主題（要照順序！）

1.房地產交易體系
2.土地開發業
3.木柵二期重劃區參觀
4.建築投資業
5.冠德建築公司參觀
6.房地產仲介業
7.永慶房屋參觀
8.不動產估價業
9.中華徵信所參觀
10.地政士
11.古亭地政事務所參觀
12.物業管理維護業
13.喬信物管，新店上河圖參觀
14.建築經理業
15.台灣建築經理公司，姚經理演講
16.學長姊座談會

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