→ Rexmb:我知道都更要馬自己花錢 要馬多出來賣給別人 但這不是問題吧 09/07 06:44
推 lsp33:住戶誰管你成本多少，是你建商要分我多少，先看看我可以分到 09/07 10:24
→ lsp33:多少，我再來考慮要不要跟你合作改建 09/07 10:25
推 lsp33:每個住戶"心中的多少"都不相同，並不一定是住戶貪婪 09/07 10:28
→ lsp33:有的是他不想動，尤其是單身、又沒小孩的老人家 09/07 10:29
先說一下這純是自己的心得(加上一些問題)
可以討論 也可以提意見
也許我說的有不正確(因為沒有那麼專業 也沒有足夠的知識)
但請勿戰勿謾罵 歡迎指教及指正
謝謝
都更大家都是一樣目的 房子太舊了 要改建為新的
何況現在台北市房價那麼高，建為新的「很值錢」
所以凡是要談都更 大家都想「哇 很棒 可以增值了 我的房子可以賺錢了」
那先來想一下
假設張三住在舊公寓(4樓型式的舊公寓好了)
那他的房子 假設要舊變新(房子很老 安全和環境都漸差)
全樓也都想如此 假設8戶每戶40坪 都同意翻蓋
那他們來翻蓋(假設台北市沒有什麼都更法規好了 只有建管規則)
自己出錢(又假設每戶都同意自己出錢)
蓋一棟全新的 一樣大小(這裡也假設可蓋同大小 --事實上現在容積建蔽率的規定
蓋出來絕不會是同樣大小啦，會拉高建物 同層面積縮小 可是為方便說明所以假設)
那每坪建造成本算作10萬好了(問過朋友是這樣成本大約)
所以每戶出400萬，那這8戶就有新房子可住了
蓋好了大家就有新屋了 這8家都很高興自己得到了新房子
我舉這很馫的例子
是在說明
「房子為何能變新」那是要花建築成本的
所以一般人想要參加都更，都一直在想，可以賺錢了，我要得到很多錢
還要「免費」得到自己的新房子(即至少要和原建物同大 或更大)
那沒有去想 建商來招你參加 花錢幫你蓋 為哪樁?
當然是蓋好之後，有多出來的部份 他們拿去賣 賣掉多的(即比原來多的容積)部份
支應建築費 及原住戶分回之後 剩下的才能賺
這也是為什麼建商大多要蓋「豪宅」，因為這樣才能多賣錢啊(一坪百萬以上)
(我有一個朋友家房子很舊想更新，甚至問我說，不想住豪宅啊，每個月一二萬的
管理費哪划算，難道不能蓋一般公寓嗎?)
常看大多數都更案都是因為有釘子戶 所以也許99%辦不成
都是因為某些舊住戶覺得 建商條件不好
翻新後得到的不夠多 所以不願加入
我的想法就是 建商來招都更的時候
真的大部份的計算是看不懂的(什麼事業概要 事業計劃的階段 及同意書
有幾個人能能看懂呢?) 所以真的要蓋章 有很多疑慮
就會變成 很想趕快換新房子的人同意了 可是覺得自己拿少了吃虧了的人不蓋章
大部份都更辦不成 原因在此啦
而我的問題是說
為什麼沒有一些比較公開公正的單位(主要是建築 建設的資訊)可提供計算
譬如 你家現有幾坪 翻蓋後可成為幾坪(全棟或全塊地號加入計算啦)
那大家分回原來的坪數後，多出的容積部份(例如獎勵 或原本容積就尚未用完所以
可以在更新時增加出來)可賣多少 這些就可支應建築費 及之後大家的獲利
成本以最公正的方式計算(例如我前面舉例的一坪多少 有公開的公定價格)
大家看清楚數字後 就知道自己應得多少 比較沒有爭議性
當然我這樣說可能太理想啦，因為每個人對自己的房子認知價格不同
所以大家會覺得不可能
不過 建商來招的都更 真的讓人不懂 會讓人擔心他們成本灌水(什麼廣告 人事 管理...)
大家沒看那些豪宅的廣告都一大堆嗎
(我的意思是說 建商想蓋的豪宅 和原住戶想住的房子 是不會同等的
且建商因為要蓋豪宅 所有東西都拉大規格--當然成本也墊高了
其實建築成本沒有差 可是宣傳 廣告 售屋中心的方式 人力...都是成本啊)
本篇純個人想法 可討論 勿戰 謝謝
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※ 編輯: sharonh 來自: 71.193.0.190 (09/07 03:16)
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