Re: [心得] 心得加問題 都更為哪樁

[leochang (leo)]

我覺得你講到了兩個層面
分開來看
: 這也是為什麼建商大多要蓋「豪宅」，因為這樣才能多賣錢啊(一坪百萬以上)
: (我有一個朋友家房子很舊想更新，甚至問我說，不想住豪宅啊，每個月一二萬的
: 管理費哪划算，難道不能蓋一般公寓嗎?)
: 常看大多數都更案都是因為有釘子戶 所以也許99%辦不成
: 都是因為某些舊住戶覺得 建商條件不好
: 翻新後得到的不夠多 所以不願加入
都更戶沒有辦法參予"產品定位"

目前法律也沒規定這個領域

只是很簡單的委託實施者(建商)決定一切

建商當然就蓋最有利潤的,而非最適合都更戶的

我記得本板友有朋友說

現在新建案都朝向大坪數規劃,中坪數反而減少

但這並不符合"中產階級"住的需求

: 我的想法就是 建商來招都更的時候
: 真的大部份的計算是看不懂的(什麼事業概要 事業計劃的階段 及同意書
: 有幾個人能能看懂呢?) 所以真的要蓋章 有很多疑慮
解決方法兩個

1.法律要明文規定,蓋出來的新建物條件 (如坪數30~40,戶數80~100,車位...)

2.由看得懂建商計畫的人,調查住戶的需求,再由他來 審核或代理 蓋章
  這個工作由公務人員來負責最好(因為怕死)
  如果由民間的專業人士,可能因為接案的經濟壓力,立場失公允


: 而我的問題是說
: 為什麼沒有一些比較公開公正的單位(主要是建築 建設的資訊)可提供計算
: 譬如 你家現有幾坪 翻蓋後可成為幾坪(全棟或全塊地號加入計算啦)
: 那大家分回原來的坪數後，多出的容積部份(例如獎勵 或原本容積就尚未用完所以
: 可以在更新時增加出來)可賣多少 這些就可支應建築費 及之後大家的獲利
: 成本以最公正的方式計算(例如我前面舉例的一坪多少 有公開的公定價格)
估價報告都有寫

而且也不是隨心所欲的估

估價技術規則都有規範

但都更戶不懂,或質疑報告公正性

因為估價師是由實施者(建商)找來的


再好的公式也是死的,市場是動態的

所以一定需要"不動產估價師"

但如上所說,民間專業人士會有經濟壓力

目前法律授權給估價師業務的又不夠大

使得案件競爭,又有經濟壓力

只好向實施者(建商)傾斜,才接的到案


但平心而論,社會是很需要估價師的

都更,重劃,徵收,銀行放貸...樣樣都影響民眾和社會

未來又想推行 市價徵收,實價課稅,實價登記...

沒有估價師,真的能"市價和實價"嗎?

最近只看到 張金鶚 重視和呼籲

(這就是 學者和投機客 視野和格局不同,但 蟀過頭 似乎自以為比他了不起)


目前只有都更,強制交由估價師審查

又有馬兒好,又要馬兒不吃草...

如果"估價師制度"像國外一樣健全了

估價師 擁有了作業的獨立性,那公正性會同步增加

都更的分配問題,肯定會比現在改善

: 大家看清楚數字後 就知道自己應得多少 比較沒有爭議性
: 當然我這樣說可能太理想啦，因為每個人對自己的房子認知價格不同
這真的太理想了!!!

問題是"都更並非正常買賣",跟徵收類似

不同意的住戶會有被剝奪感

你給他市價,甚至加成,他一樣不滿意

所以還是要有 多數決 和 強制執行 的設計

偏偏法規現在又有漏洞,行政機關互踢皮球

: 所以大家會覺得不可能
: 不過 建商來招的都更 真的讓人不懂 會讓人擔心他們成本灌水(什麼廣告 人事 管理...)
: 大家沒看那些豪宅的廣告都一大堆嗎
: (我的意思是說  建商想蓋的豪宅 和原住戶想住的房子 是不會同等的
: 且建商因為要蓋豪宅 所有東西都拉大規格--當然成本也墊高了
: 其實建築成本沒有差 可是宣傳 廣告 售屋中心的方式 人力...都是成本啊)
: 本篇純個人想法 可討論 勿戰 謝謝

另外一點...都更時間冗長

往往會出現

都更實施前估的價 和 都更後真正的價 有差距


目前的規定:

更新前後權利價值的查估評定即以評價基準日當天為計算基準

評價基準日的訂定：

1.以都市更新事業計畫核定發布日為準。

2.若權利變換計畫與都市更新事業計畫一併報核者，應由實施者訂定，但日期限於權利
  變換計畫報核日前六個月內。


也就是說,新屋還沒蓋好就在估

真的很智障的條款

應該改成,都更後價值,在完工前三個月內才可以開始估

拿補償金的都更戶...才不會相對上少拿了

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) 
◆ From: 220.140.105.162
推 evangelew:推一個~~
推 chyou2003:推!很重要的兩點!
推 lsp33:講的很對，可是還是沒有注意到"人心"，我想這也是學者跟商界
→ lsp33:最大的差異
→ lsp33:再怎麼公正，民眾還是會認為你不公正
→ lsp33:換成是我們去買東西，商家跟你說要先付訂金，成品完工七成
→ lsp33:才會跟你報價。除非對方跟你很很很熟，不然一般人事絕對不要
→ tss1030:建商都是要賺的!你提供土地他幫你蓋然後拿走一半的土地分
→ tss1030:配低樓層給你,高樓層好賣的自己拿走,蓋得再好都是賺!
推 sharonh:謝謝你的回答 我覺得有回答到重點 推一下
→ sharonh:我的原文大概寫得不好(太長了以致重點有點不清)您的答覆
→ sharonh:有理出頭緒來，另外我其實並沒有怪釘子戶(如老人家)的意思
→ sharonh:我只是想問，如果大家的立足點都能公平，就可以減少釘子戶
→ sharonh:?我所指的是那種「感覺自己吃虧所以不簽」的那種
→ sharonh:另外我的問題比較像「自辦都更」的這種，就是--與其分建商
→ sharonh:不如住戶自己把成本攤在陽光下(像你所言的估價師)
→ sharonh:這樣所請的建築方面的隊伍(不知叫什麼)只請請來蓋房子的
→ sharonh:而不是決定 「建案」型式 價格 成本 分回比列的這種「建商
→ sharonh:因為找建商，會讓建商賺一筆，不是划不來嗎
→ sharonh:印象中華 銀還是彰銀 有協助 自辦都更的
→ sharonh:       華銀    彰銀(二者之一) 就是國父紀念館附近那棟
→ sharonh:(上面所說的"建築隊伍"是否叫營造商，就是蓋房子的人)
推 lsp33:樓上您已經設定"大家都想要都更"的前提
→ lsp33:2.通常怕被別人賺的，很高機率會被別人賺更多
推 lsp33:3.我了解S大講的意思。我建議您可以先去擔任社區管委會職務
→ lsp33:整合住戶意見就是最難，每個人要的跟認知都不同
→ lsp33:所以容易整合成功的，就會自己找人蓋了
→ lsp33:不過自己找人蓋也有另外的問題，你怎麼知道找的人蓋的好不好
推 sharonh:並非我家要都更 是工作上有碰到很多都更案 都是不成的例子
→ sharonh:裡面都是有釘子戶 然後我會想 這些釘子戶也是有其道理
→ sharonh:因為今天換作是任何一個人 都是會怕建商啊(像我說的看不懂
→ sharonh:那一大本的東西)，然後我的問題就是「都更缺乏公信力」
→ sharonh:另外營造商有很大的 信用好的 住戶可以決定 再請建築師監
→ sharonh:督啊，總之都更給我的感覺就是「徒有法令但難執行」
→ sharonh:我相信很多人的疑慮就在此，所以都更「成功機率甚低」
→ sharonh:反而二三十年前，台北常看到改建的例子成功(那時無都更)
推 lsp33:我朋友是房仲，他自己整合鄰居然後找建商來更
→ lsp33:有一家營造商信用良好 開價也合理。可是就是有一家開價很低
→ lsp33:有的鄰居就以那家低開價來談 誰知道他用什麼東西蓋
→ lsp33:另外他還有一個問題 頂加那戶不願意 除非他還是可以分到樓頂
推 lsp33:釘子戶會跟你說他怕建商 那大部分是推託之詞 他有其他因素