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都市的發展乃是有機的成長過程，發展到一定程度必然產生實質環境
老化。當年獨領風騷的台北，現在已達120歲的高齡，台北的整體城市
機能已有捉襟見肘的窘況，市容也悄悄浮現風華凋零的敗落氣息，都
市更新政策已是勢在必行之計。歷任市長對此政策皆採取支持的態度
，尤其在這次五都選戰中，台北市長郝龍斌更將「都市更新」列為重
要的牛肉政策之一。
從政府官員的角度來看，推動都市更新不但可以改善日益老舊的都市
環境，更是振興房地產業、強化區域經濟的一大利器。就理論上而言
，都市更新政策如果可以落實執行，以「公共利益」為前提所產生的
效益，應是全面性的都市再生，並為都市整體環境、機能帶來有效的
改善，甚至廣泛地推動社會與經濟的正面提升、創造工作機會、建造
出永續發展的新建築、引入充滿人文概念的活化都市等多項目的。
都市更新政策當然好！我個人舉雙手贊成！然而，上述所說只是理論。
一個美好的理論與無法完成的願景。
當然，這樣的悲觀看法只是我個人的認知，並無任何政黨立場。反過
來說，如果我對台北市現今的「都更政策」認知有誤的話，也不會發
生都更條例從1998年11月11日三讀通過至今，台北市確定完成的都更
建案不到20件的慘澹現象。
有人認為這是「台北市政府行政效率太差」導致完成件數過低，個人
以為這只是表面的情況而非全體的真相。若以我閱覽的都更糾紛案件
行政公文數量來看（我所接觸到的只是冰山一角），台北市都發局、
都更處的行政資源有相當大的部分都損耗在應付都更案所有權人的「
異議」、「陳情」、「調解」、「調處」、「訴願」、「行政訴訟」
等程序的公文撰寫與法律攻防上。即便郝市長辨公室也收過不少都更
案的陳情文書。試問那些公務人員何來多餘心力處理或推動新的都更案？
更諷刺的事實是那些負責都更相關業務的局處高級官員，有誰沒有訴
訟案件在身的？能全身而退不用行走法院的簡直是少數中的奇葩。就
連一般的承辦人員三天兩頭跑法院、準備答辯狀打行政官司更是家常
便飯。
都市更新對普通市民而言簡直就像座大迷宮，單看「都市更新條例」
就衍生出8個子法，如「都市更新條例施行細則」、「都市更新權利
變換實施辦法」、「都市更新建築容積獎勵辦法」、「都市更新事業
接管辦法」、「都市更新團體設立管理及解散辦法」、「都市更新投
資信託公司設置監督及管理辦法」、「都市更新投資信託基金募集運
用及管理辦法」、「內政部都市更新及爭議處理審議會設置要點（原
都市更新審議委員會組織準則）」，甚至還有法官、律師不了解的專
業法律牽涉其中（如「不動產估價技術規則」）。
這些法條裡暗藏玄機，善於運用這些法條的人隨時可讓「法條」變「
金條」。
對於「都更」充滿期待的台北市民們，你們有信心比官員、建商更會
運用這些法條嗎？你們樂觀的認為一旦發生糾紛（權利變換往往是最
大的糾紛），政府官員會秉公處理為人民爭取最大權益嗎？我試引一
段行政法院判決原文給諸位參考：
「都市更新條例22條僅規範『都市更新事業計畫』之同意門檻，未另
就權利變換計畫規範同意門檻，亦即權利變換計畫之送件，毋需另行
提送同意書。」
這是行政法院採信市府官員答辯狀的判決文，整個案件說得白話一點
，就是建商取得住戶同意後，擅自修改權利變換計畫書裡有關利益分
配部分後，「依法」啟動都更程序，造成所有權人可分配到的權益嚴
重受損，所有權人依照市府規定的程序一路打官司，最後得到上面那
個答案。
誰懂得法條的微妙竅門，誰就能得到都更過程中鎔鑄出來的美麗金條。
官員們只關心程序是否合法，卻不在乎老百姓的權益是否遭受建商剝
奪或是侵害，無形中不但助長不肖建商的氣焰，同時也讓老百姓欲哭
無淚。台北市民應該慶幸都發局、都更處的行政效率低落，若以這種
「成全體貼」建商的行政心態來看，這些單位的行政效率如果再快些
，整個台北市肯定民怨沖天。
深入探討都市更新的內涵不難發現，都市更新並非狹義的「舊屋換新
屋」之舉措，而是為了提升都市公共利益所做的特殊作為。所以在公
益的前提下，都市更新採用「多數決」與「權利變換」的機制，藉以
突破原有的法律限制，以彈性積極的手段進行公共領域的再造，達到
都市再生的目的。
很遺憾的是，很多人依然將都市更新視為「舊屋換新屋的過程中爭取
容積獎勵」的手段，非但所有權人如此，建商更是如此，於是乎許多
利益糾紛與人性角力，遂在「公益」大纛的掩護下纏鬥不休，使得立
意良善的都市更新政策頓時走樣。
更要命的是，目前在都更程序中掌握最大權力的「都市更新審議聯席
委員會」，其中部分成員居然擁有建商或估價公司等背景，審議程序
中有關「利益迴避」的部分流於形式，往往成為都更糾紛案中傳聞不
斷的「話本」；或是相關業務單位中有少許官員不懂得潔身自愛，藉
由業務之便與建商「眉來眼去」、「私交甚篤」，這些都在民間傳聞
中不斷發酵，「官商勾結」的耳語時有所聞，這不但傷害主政者的行
政信任感，也傷害了都更政策的美好意義。
行文至此，或許有人會以為建商都是不公不義的貪財惡徒，我必須持
平而論，都更糾紛案所有權人裡也有獅子大開口的傢伙。去年發生一
個案例，建商雇用殺手將某都更案所有權人幹掉，事後才知道那名建
商已經花費10年、數億金額仍無法順利推動都更，於是憤而買兇殺人
（該建商一審以罪證不足不予起訴）。
在這事件背後還有一個漏網新聞。這名建商其實是第3位介入此更新案
的建商，在此之前的建商皆鎩羽而歸，據聞也是因為所有權人太難整合
所導致，然而之前所投入的交際費及相關投資根本無法回收，只好認賠
了事黯然退出。
由於都市更新是一種全面性的作為，無法只依賴公部門或是建商就能
獨立完成，我想提供幾個從業界採訪得來的觀點，分享給對於都更仍
有期待的讀者，若能彼此建立出一些共識，或許能對都更案的推動有
些許幫助。
站在建商的角度，下列幾項條件若能符合，方有進行都更的價值：
１、都更後，房價須達到一定售價才具備投資價值。
（以「房地產一級戰區」台北市為例，若更新完畢後每坪售價未能達
到7、80萬，則無更新的價值。）
２、大安、天母、信義等區域相對來說有更新的價值。
（難怪我居住的萬華、大同等區的都更案少得可憐。）
３、住戶分回樓層地坪（室內淨坪）是否少於原地坪？
（容積獎勵多寡確實會影響到住戶參與都更的意願）
前兩天有讀者私下問我，「看了這些迷宮般的都更文章，還沒看到走
出迷宮的線團在哪裡喏！」由於都更相關法規多如牛毛，非法律、土
木技師等相關專業人士肯定無法善加運用，在此交流幾個原則性的做
法，以求降低都更過程中不必要的糾紛。
一、實施者（建商）的商譽如何？有無建案或是都更案方面的歷史糾紛？
二、住戶本身是否團結？對於都更的看法是否一致？會不會被有心人士分
化利用？進而損害住戶全體的權益？
三、建物估價過程中，估價師是否有遵守「最有效利用」原則進行估
價？估價基準日是否明確？更新前的價值有無錯誤或是疑義？估價師
是否有與建商串聯的跡象？
四、根據「都市更新條例釋義」（2000年營建雜誌社出版）揭示，「
容積獎勵」的立法精神是用來「提供推動都市更新計畫之誘因」，甚
至是用來排除都更過程中常見的障礙，並非全然是建商的囊中之物。
例如該書解釋都更條例第41條的意義時提到，「違章建築久為都市建
設之瘤，亦為都市更新之大障礙……避免阻礙新進度，故宜納入權利
變換計畫，或補助或安置，計入更新成本，此為本條例就社會層面特
殊考量而為規定。」若能明瞭都更法條的立法精神，也許能讓想要參
加都更的人明瞭自己的權益所在。
最後，由於都更條例相關法規在運作的實務過程中有不少漏洞，只要
發生利益分配上的問題或是官員在行政過程中刻意偏袒一方，很容易
發生法律上的糾紛。個人良心上的建議，能不走進這座「迷宮」就不
要進去，除非相關資訊完全透明、政府機關願意完全站在住戶（所有
權人）的立場考量，否則千萬不可貿然參與都更自尋煩惱。
若想了解都更糾紛相關訊息，網路上俯拾皆是，有興趣的人請自行「
古狗」參閱。