→ tcw026:我個人是傾向多還本金,十幾年省下來的利息是很可觀的.. 05/16 02:52
推 cchris:簡單的算術: 看哪個投資報酬率高;房貸是固定報酬,股市不定 05/16 03:27
推 a000tt:去年投資基金股市沒賣,大多數賠錢(賠很大),投資真的要小心 05/16 05:53
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作者: larrytang (單吊青發) 看板: Oversea_Job
標題: Re: [北美] 貸款抵稅與投資問題
時間: Fri May 15 23:47:53 2009
※ 引述《roselike (roselike)》之銘言：
: 我知道買屋最好不要一次現款繳清，最好貸款能抵所得稅（Federal? State? Both?），
: 可是應該要貸多少比例才能發揮最大效益呢
: （跟 Household Income, 房屋總價的比例有關？）？
哇
一次現款繳清, 原po真有錢
另外應該是貸款”的利息”能抵所得稅
其實我不強調大概每個人也知道
至於要貸多少比例
應該要你的能力與需求
再配合當地的房價
我個人覺得有兩個小孩就貸個年薪(稅前)的三倍
一個小孩就四倍
沒小孩就五倍
超過可能就負擔太大(尤其在小孩還在送托兒所的時候)
: 又，同時有朋友建議，貸款後就算有閒錢，也不要多還本利
: （有人又建議可多還，該聽哪一方的？），寧可投資，
: 現在還有超過獲利的投資（股票、基金、債券）可做嗎？
如果你能找到投資報酬率大於你的利率那就不需要付
去年我的股票失利
賠了快一半大約50K
今年初我抱著翻本的心態
趁著利率低時從我的home equity loan拿了30K出來
利率目前是3.875%
我想說利息低
希望隨便投資也能比這好
結果前一陣子運氣還不錯
已經把去年失利的部分扳了大部分回來了
(PS 心裡在抱怨該cash out 100K的home equity loan才對 XD)
最後投資沒有穩賺的
如果你想安穩的話還是把貸款付一付就算了
: 大家在貸款、抵稅、投資都是如何分配、操作的呢？
這好像太攏統了
而且每個人需求不一
反正就是401K, IRA, 529 這些放一放
平常過日子有閑錢就玩玩股票吧
話說回來我應該開始要放529了
: ※ 編輯: roselike 來自: 76.226.68.107 (05/15 22:47)
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◆ From: 74.127.88.11
→ larrytang:題外話 - 為何我的401K還是down 30%? 05/15 23:50
→ roselike:我沒有全部買房的現款啦，我是指值不值得和親戚借款不貸 05/16 00:18
→ roselike:所以說貸款”的利息”太低就抵不太到所得稅囉！ 05/16 00:20
→ larrytang:怎麼會抵不到? 假設你貸20萬利率5% 05/16 01:08
→ larrytang:第一年你大約就付了一萬的利息 05/16 01:09
→ larrytang:就等於說你少付了一萬的稅 30%的話就是三千 05/16 01:09
→ roselike:我是指每年的貸款利息若太低，就沒太多稅好抵啦 05/16 02:21
→ tcw026:拿HELOC去買股票!? 大哥您真是有勇氣... 05/16 02:45
→ tcw026:附帶一提Home Equity Loan 跟HELOC不同.您的聽來像是heloc. 05/16 02:48
→ larrytang:對耶 這好像叫line of credit, 反正就是銀行給你個帳戶, 05/16 03:31
→ larrytang:利率是prime rate + 0.125%, 同樣可抵稅, 05/16 03:31
→ larrytang:現在利率只有3.875%, 想說只要不超過5%, 05/16 03:31
→ larrytang:我大概也懶得把它付清. 請問為何這很有勇氣呢? 05/16 03:31
→ lightwater:老實說我覺得融資去搞股票的都很勇氣 05/16 03:39
推 clarkchang:對某些人（像我），融資去投資股票是高風險的行為 05/16 03:58
→ clarkchang:因為我是先求不傷身體，再講求效果XD 05/16 03:58
→ larrytang:沒那麼嚴重啦 3.875低到讓我不覺得有風險 05/16 04:21
→ larrytang:只要利率一到5% 我大概會馬上清掉它吧 05/16 04:21
→ larrytang:舉這個例是跟原po說 05/16 04:21
→ larrytang:他如果認為投資比房貸利息高的話 05/16 04:21
→ larrytang:也許就不用把閑錢還房貸 05/16 04:21
→ larrytang:不過每個人情形不同 05/16 04:22
→ larrytang:也許我覺得適用我的例子不適用他人 05/16 04:22
推 mickfang:因為每個人的可支配所得不同阿，賺五萬跟十萬想法不同 05/16 07:08
→ mickfang:我沒有說誰賺很多唷...(偷偷指) 05/16 07:08
→ larrytang:這和每個人的賭性有關吧! 賺的少也有愛賭的啊 (哭) 05/17 02:13
→ larrytang:話說我每次去大西洋城都帶500 05/17 02:13
→ larrytang:每次都是要 double or nothing才甘願 (哭) 05/17 02:13
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作者: clarkchang (丁大丙) 看板: Oversea_Job
標題: Re: [北美] 貸款抵稅與投資問題
時間: Sat May 16 00:29:32 2009
※ 引述《roselike (roselike)》之銘言：
: 我知道買屋最好不要一次現款繳清，最好貸款能抵所得稅（Federal? State? Both?），
both
: 可是應該要貸多少比例才能發揮最大效益呢
每個人對風險的容忍都不一樣，對投資的報酬目標也都不一樣
: （跟 Household Income, 房屋總價的比例有關？）？
是的，也跟當地租屋成本有關，也跟個人對於「擁有不動產」的價值有關
例如：與家人生活在自己的房子--> priceless
: 又，同時有朋友建議，貸款後就算有閒錢，也不要多還本利
這是假設現金投資的報酬率比不動產增值高
不同城市、不同投資工具都有不同的可能性
: （有人又建議可多還，該聽哪一方的？），寧可投資，
可多還的人，可能是認為不動產比較保值，甚至增值比較快
或者不喜歡欠人家錢
不過如果05年買房子的人，可能就虧慘了
: 現在還有超過獲利的投資（股票、基金、債券）可做嗎？
: 大家在貸款、抵稅、投資都是如何分配、操作的呢？
: ※ 編輯: roselike 來自: 76.226.68.107 (05/15 22:47)
簡單的話，去Yahoo Finance看看一些現有的計算工具比較快
http://finance.yahoo.com/calculator/index
例如rent vs. buy
http://realestate.yahoo.com/calculators/rent_vs_own.html
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◆ From: 128.107.239.233
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作者: iamweep (Let's Go Yankees) 看板: Oversea_Job
標題: Re: [北美] 貸款抵稅與投資問題
時間: Sun May 17 03:06:27 2009
這個回文說的很好,不過我稍微想補充幾點
※ 引述《larrytang (單吊青發)》之銘言：
: ※ 引述《roselike (roselike)》之銘言：
: : 我知道買屋最好不要一次現款繳清，最好貸款能抵所得稅（Federal? State? Both?），
: : 可是應該要貸多少比例才能發揮最大效益呢
: : （跟 Household Income, 房屋總價的比例有關？）？
: 另外應該是貸款”的利息”能抵所得稅
利息以外,property tax也可以抵稅,就是還本金的部分不能
當然你多還的本金也不能
你自己算一下就知道你貸款的多少是本金多少是利息
不要忘了..抵稅只有利息部分跟tax
你頭幾年大部分是付利息..等你利息付差不多了..後面就本金佔越來越多
所以後面抵稅的好處就會慢慢沒有
: 至於要貸多少比例
: 應該要你的能力與需求
: 再配合當地的房價
: 我個人覺得有兩個小孩就貸個年薪(稅前)的三倍
: 一個小孩就四倍
: 沒小孩就五倍
: 超過可能就負擔太大(尤其在小孩還在送托兒所的時候)
的確是看你自己能承受的壓力多少
我自己是覺得當工程師工作很不穩定(幾乎每三四個月就擔心一次layoff)
所以我只貸我們家庭年薪的兩倍..還是會擔心失業的問題
我猜測這邊說的是房價是年薪的3~5倍? (一般假設20% down)
因為光貸款就年薪5倍我個人是無法想像
當然啦..沒什麼不可以的事情..完全看你能承受多少風險
: : 又，同時有朋友建議，貸款後就算有閒錢，也不要多還本利
: : （有人又建議可多還，該聽哪一方的？），寧可投資，
: : 現在還有超過獲利的投資（股票、基金、債券）可做嗎？
: 如果你能找到投資報酬率大於你的利率那就不需要付
沒錯..如果你的房貸是5%..你多還本金就當成是把這些多還的錢拿去投資
然後這個投資是穩賺5%..看你能不能有另外投資是比"穩賺"5%好的決定要不要多還
我說這話的前提是房價不下跌..像2005買房多還現在就虧大了
不過全部投資都是有風險的..也不用怕房價下跌就覺得多付不好
畢竟如果你覺得會下跌你就不會買了..而且股票下跌更是常見..對吧
還有..很多人會說5%房貸利率..利息可抵稅..假設稅率1/3
只要找到投資能夠獲利5*2/3=3.3%的就比多付房貸划算
我基本上認為這是錯的..因為投資獲利也是要繳稅的
買股票賺了5%最後拿到手的也只有3.3% (假設short-term,long-term另外自己算)
所以必須要找到投資超過5%報酬率的才值得欠著房貸
: : 大家在貸款、抵稅、投資都是如何分配、操作的呢？
: 這好像太攏統了
: 而且每個人需求不一
: 反正就是401K, IRA, 529 這些放一放
: 平常過日子有閑錢就玩玩股票吧
: 話說回來我應該開始要放529了
自己最清楚自己投資獲利的能力..也只有自己能決定怎麼分配.操作
我覺得如果你不知道自己該怎麼樣分配操作..就多還房貸吧
因為連這都不知道..拿錢去投資別的..可能也不容易賺的比"穩賺的"多
401k 是一定要放滿的..這我倒是不覺得有任何疑問
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◆ From: 98.207.187.13
→ cchris:之前矽谷房價高,如果沒貸到年薪5倍,很難買到一般的房子 05/17 03:18
→ cchris:現在房價跌不少,有機會只貸年薪的3~4倍就買到房子(20%頭期) 05/17 03:19
→ iamweep:原來如此.難以置信.所以大家都賭自己30年工作正常就是了XD 05/17 03:23
→ cchris:不正常就賣掉房子就好了;連很多小墨也這樣;房價跌很多法拍 05/17 03:54
推 clarkchang:沒錯，賣掉房子就對了！ 05/17 04:02
→ iamweep:這樣賣房子通常都虧錢啊..所以我用睹這個字 05/17 08:10
→ cchris:賣房子未必虧錢;2~5前年賣房子的人都賺一大堆錢 05/17 09:11
→ cchris:都必須善用25~50萬免稅額才行,還有人免稅額都不夠用 05/17 09:11
推 larrytang:咦~ 我真的是指貸款而不是說房價說 05/17 09:21
→ larrytang:另外如果你每三四個月就擔心一次layoff的話 05/17 09:21
→ larrytang:是否該考慮找個較穩定的工作呢 (純勸告,勿戰) 05/17 09:21
→ iamweep:你要介紹我嗎 XD...如果有穩定的工作誰不想換呢..:P 05/17 09:29
→ lightwater:說實話美國可以算得上穩定的工作實在沒幾個 05/17 10:00
推 mickfang:如果想穩定又想年薪20萬，那...應該很少吧 05/17 10:47
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作者: clarkchang (丁大丙) 看板: Oversea_Job
標題: Re: [北美] 貸款抵稅與投資問題
時間: Sun May 17 04:01:00 2009
※ 引述《iamweep (Let's Go Yankees)》之銘言：
: 這個回文說的很好,不過我稍微想補充幾點
: ※ 引述《larrytang (單吊青發)》之銘言：
: : 另外應該是貸款”的利息”能抵所得稅
: : 超過可能就負擔太大(尤其在小孩還在送托兒所的時候)
: 的確是看你自己能承受的壓力多少
: 我自己是覺得當工程師工作很不穩定(幾乎每三四個月就擔心一次layoff)
: 所以我只貸我們家庭年薪的兩倍..還是會擔心失業的問題
: 我猜測這邊說的是房價是年薪的3~5倍? (一般假設20% down)
: 因為光貸款就年薪5倍我個人是無法想像
同chris講的，矽谷是不一樣的地方（但我想美國、台灣很多地方都類似矽谷）
也就是我為什麼說要考量當地租屋價格
簡單舉例：在矽谷你要租一個漂亮管理好的兩房公寓，月租金至少$1800以上
高檔的超過$2500我都不覺得奇怪（我之前租的是一房$2050）
以$700k房價來說，貸款80%，年利率6%
月利息大約$3000
如果所得稅是33%，那這樣買個$700k的房子的支出與租個$2000房子是差不多的
當然，這是簡單的模型，買房子還有很多其他成本，例如保養、社區管理費...
假設家庭年收入$100k，以兩倍年薪買房子基本上是連個一房公寓都買不到的
即使夫妻兩人加起來$200k，兩倍年薪也是大約只能買個老舊兩房公寓
台灣如果家庭年收入百萬台幣，以兩倍來算，我想兩百萬真的買不到什麼房子
: 當然啦..沒什麼不可以的事情..完全看你能承受多少風險
如你所說，每個人風險評估都不一樣，
2X年薪的房子是你的風險範圍，不過真的有點少
一般銀行貸款考核的其中一樣是：
房屋總支出（房貸、保養、房屋保險...）不超過稅前收入的42%
景氣好有時候是50%，超過這麼範圍，即使你信用好，銀行也不會貸款給你
這樣算起來，貸款大約是年薪的五倍（也就是上限）
: : 如果你能找到投資報酬率大於你的利率那就不需要付
: 401k 是一定要放滿的..這我倒是不覺得有任何疑問
401k裡面的基金投資分配也是有不同的玩法
可以只放債券，也可以全壓股票
同樣有不同的風險與報酬
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◆ From: 71.134.246.42
※ 編輯: clarkchang 來自: 71.134.246.42 (05/17 04:22)
推 wonderwall:請問一下如果要賣房子 是不是要持有五年稅比較低? 05/17 07:37
推 iamweep:2000月租大概跟買600k差不多啦..tax跟HOA可不是可忽略的 05/17 08:16
→ iamweep:我知道2X是極少..畢竟我想分散投資剩些錢去搞股票跟旅遊 05/17 08:17
→ iamweep:只能說好險沒機會參與矽谷房價的高峰..現在3.4倍很多選擇 05/17 08:18
推 deuter:自用住宅住滿兩年可以有25萬(夫妻50萬)capital gain免稅 05/17 09:03
→ deuter:所以理論上你可以每兩年換一棟房子不用繳稅 05/17 09:04
→ clarkchang:真正短期報酬有關的是買賣屋的仲介費，以及頭期款的機 05/17 10:54
→ clarkchang:會成本。 05/17 10:54
推 wonderwall:住滿兩年就可以嘛? 滿兩年後賣掉有規定一定要換房嘛 05/17 13:08
→ wonderwall:還是沒有一定要繼續買房子 05/17 13:09
推 marathons:賺房價差額免稅,沒有一定要繼續買房子. 但總要有地方住. 05/17 18:40
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作者: asyn (asyn) 看板: Oversea_Job
標題: Re: [北美] 貸款抵稅與投資問題
時間: Tue May 19 21:11:42 2009
※ 引述《iamweep (Let's Go Yankees)》之銘言：
: ※ 引述《larrytang (單吊青發)》之銘言：
: : 至於要貸多少比例
: : 應該要你的能力與需求
: : 再配合當地的房價
: : 我個人覺得有兩個小孩就貸個年薪(稅前)的三倍
: : 一個小孩就四倍
: : 沒小孩就五倍
: : 超過可能就負擔太大(尤其在小孩還在送托兒所的時候)
: 的確是看你自己能承受的壓力多少
: 我自己是覺得當工程師工作很不穩定(幾乎每三四個月就擔心一次layoff)
: 所以我只貸我們家庭年薪的兩倍..還是會擔心失業的問題
: 我猜測這邊說的是房價是年薪的3~5倍? (一般假設20% down)
: 因為光貸款就年薪5倍我個人是無法想像
: 當然啦..沒什麼不可以的事情..完全看你能承受多少風險
我也覺得貸款是年薪5倍完全無法想像耶
我們貸款是年薪的2倍不到
考慮到 在property tax全美前幾名高的區 而且年年漲
物價一直上漲 房子的維持也越來越貴(整修 除草 水電....)
還有現在的景氣 總是要對工作多一點危機感
尤其在金融業上班 雖然很幸運 去年和今年的收入沒有受到影響
不過我們還是覺得3倍是上限
是說矽谷真的很不一樣嗎? 我以為在大紐約地區的人也不好過阿
紐約和舊金山的平均房價(我看NY times) 是平均家庭收入的4倍
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◆ From: 68.32.63.195
推 clarkchang:應該是說不是無法想像，而是如果只能用2X買，是買不到 05/19 23:25
→ clarkchang:房子。台北也是一樣的狀況 05/19 23:26
推 clarkchang:以南灣平均家庭總收入九萬來算，要買到35萬以內的房子 05/19 23:34
→ clarkchang:真的很難。至少都要45萬以上 05/19 23:34
→ clarkchang:台北平均年薪140萬來算，要買到400萬以內的房子很難 05/19 23:36
推 ccchen:不過灣區的 property tax 只要 1.25% 左右 05/22 22:49
→ ccchen:有的地方會高到 3%，4% 05/22 22:49
推 marathons:全加州地產稅率都是1.2%左右,有全民公投通過的州法保障. 05/23 08:31
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作者: larrytang (單吊青發) 看板: Oversea_Job
標題: Re: [北美] 貸款抵稅與投資問題
時間: Tue May 19 22:42:03 2009
※ 引述《asyn (asyn)》之銘言：
: ※ 引述《iamweep (Let's Go Yankees)》之銘言：
: : 的確是看你自己能承受的壓力多少
: : 我自己是覺得當工程師工作很不穩定(幾乎每三四個月就擔心一次layoff)
: : 所以我只貸我們家庭年薪的兩倍..還是會擔心失業的問題
: : 我猜測這邊說的是房價是年薪的3~5倍? (一般假設20% down)
: : 因為光貸款就年薪5倍我個人是無法想像
: : 當然啦..沒什麼不可以的事情..完全看你能承受多少風險
: 我也覺得貸款是年薪5倍完全無法想像耶
: 我們貸款是年薪的2倍不到
: 考慮到 在property tax全美前幾名高的區 而且年年漲
: 物價一直上漲 房子的維持也越來越貴(整修 除草 水電....)
: 還有現在的景氣 總是要對工作多一點危機感
: 尤其在金融業上班 雖然很幸運 去年和今年的收入沒有受到影響
: 不過我們還是覺得3倍是上限
: 是說矽谷真的很不一樣嗎? 我以為在大紐約地區的人也不好過阿
: 紐約和舊金山的平均房價(我看NY times) 是平均家庭收入的4倍
如果你只需貸款兩倍就能買到你想要的房子
那麼真的恭喜你
但是每個家庭的所在, 收入與家庭狀況不一
你的例子是很難適用他人的
紐約一般收入是相對高
但房價也是一樣
你若沒小孩不在意社區環境
你可以在Queens或Jersey買個coop就好
One bedroom或 two bedroom可能花不到20萬
今天你若有兩個小孩
想去long island的好區買個2500呎雙車庫的殖民屋
上百萬都是正常的吧
若貸80萬照你的想法年收入沒40萬大約就只能放棄了
若在曼哈頓那更別提了
約四五年前我造訪一位同學在上東區Upper East的公寓
數十年舊two bedroom但是我猜最多不到800呎
當時的租金我記得是三千二
我這樣說也許有點事後諸葛
但是貸款的負擔是會隨著時間變小的
我在2000底2001初在DC/MD這買的房子(2500呎雙車庫的殖民屋)
當時我們貸了大約三倍半的款
在當時負擔是極重
尤其是兩個小孩陸續出生而我又在03年初換成15年的貸款
但是只要能撐過負擔最重的時期
現在我們的貸款餘額幾乎等於我們的年薪
而且只要再八年多我們就能付清
而且房貸支出(PITI)占我們稅後收入只剩下四分之一
負擔自是變成相對的小
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 74.127.88.11
推 pest:撐不過就變成 subprime 危機的幫兇? *逃* 05/19 23:38
推 clarkchang:._./ （發問）請問什麼是殖民屋？ 05/19 23:45
→ lovemad:colonial style 05/19 23:54
推 iamweep:恩，跟想要怎樣的房子也很有關，我是有多少錢做多少事， 05/20 00:02
推 iamweep:很多人願意死撐上去貸款買。不過貸款壓力隨時間變小也是 05/20 00:05
→ iamweep:個人理財得當吧！收入如果沒有逐年增加，也沒多繳本金 05/20 00:05
→ iamweep:那貸款壓力是隨時間增加（投資亂搞或死撐加上工作不順） 05/20 00:06
→ larrytang:01-03房價不斷飆升, 撐不過賣房去住公寓可能還賺不少呢 05/20 01:49
→ larrytang:殖民屋 (colonial style house) 是東岸最常見的 single 05/20 01:50
→ larrytang:house有分成像 traditional center hall, dutch, 或 05/20 01:50
→ larrytang:victoria等類型, 東岸因不會淹水, 殖民屋多有地下室 05/20 01:51
→ larrytang:完成 (finished basement)後會讓空間增加y 05/20 01:51
→ larrytang:Ex: 2500呎 -> 3700呎y 05/20 01:51
推 marathons:東岸與北部房屋地下室主要功能是讓一樓與樓上較暖和. 05/20 15:55