[構想] 賣屋養老

[oodh (oodh)]

賣屋養老？業界：政府應擔風險
http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/090918/115/1rd7t.html

買屋養老已成過去式了嗎？衛生署長楊志良有感於許多老年人空有房地產，手頭卻無
現金過生活，提出「分期賣屋」給銀行的構想，讓老年人定期定額領錢，安度晚年。
風險學者彭金隆說，這個概念類似美、日的住宅擔保機制，但國外有官方介入承辦。
金融業提議，政府應承擔「不可測」的長壽風險。


根據主計處統計，國內約有三成二的中高齡者對養老經濟毫無規劃。雖然調查指出，
去年65歲以上老人的平均工作年資將近45年，平均約可籌到820萬元的退休金，
但多數人需面對「退休前養子女，退休後帶孫子」的情況。


為保障老人晚年生活，楊志良提出將房產分期賣給銀行的概念，當事人仍可繼續住在
房子裡，過世後，金融機構再取得房屋所有權，概念正好和辦房貸買房子相反。


實踐大學風險管理與保險系主任彭金隆說，這個概念類似美、日的住宅擔保機制。
不過若銀行預估當事人可再活20年，結果多活30年，超出十年的給付費用等於由
銀行買單，所以美、日、澳皆由官方單位介入承辦。


金融業者認為，其中的長壽風險應由政府承擔，否則金融機構害怕虧損，承做的意願
恐怕不高。此外，晚年沒有現金可過生活的老人，其房產價值通常也不高，是否真能
達到養老的目的，政府需有計畫。


不過楊志良今也回應，說自己不是金融專家，他只是提出一個方法，希望和大家一起
討論。


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窮得剩房子 可用房養老
http://money.udn.com/wealth/storypage.jsp?f_ART_ID=194686
養兒不防老，美國及日本的老年人已可把房子抵押給金融機構，金融機構一次或分次
給付抵押人一筆錢，維持餘年生活。

針對衛生署長楊志良提出分期賣屋構想，實踐大學風險管理與保險系主任彭金隆說，
美國一九八○年代就有「住宅擔保機制」，屋主可拿房子去金融機構「變現」，由於
美國人不太存錢，且美國沒有把房子留給下一代的觀念，適合「窮得只剩下房子」
的老年人。

國泰人壽也研究住宅擔保機制多年，國壽主管解釋，這個機制與民眾辦房貸買房子的
概念相反：申請房貸，是銀行一次付一大筆錢給貸款人購屋；但住宅擔保機制，
則是將房子抵押給金融保險機構，由金融保險機構定期或一次給付金錢給屋主，
金融機構在當事人過世後取得房屋所有權。

住宅擔保機制也有缺點，彭金隆說，由於不知道抵押人到底會活多久，活得越久、
領得越多，金融機構就虧損越大，因此在評估房屋價值時非常保守。

根據調查，一個七十五歲的美國老年人，若擁有價值十萬美元（約合三百卅萬元
新台幣）的住宅，銀行付給當事人的總金額，扣除相關費用後，只有四點一萬美元
（約合一百卅五萬元台幣），差價將近二百萬元台幣。

彭金隆說，如果銀行估計當事人餘年還有廿年，結果卻活卅年，超出十年的給付費用
得由銀行埋單。

台灣金融業認為，台灣若要推動住宅擔保機制，最好由政府承擔這個「不可測」的
長壽風險，否則銀行或保險公司擔心虧損，承做意願不高。

美國之外，日本、新加坡、澳洲、英國及加拿大也有類似住宅擔保機制，其中美國、
日本及澳洲都是由官方單位介入承做。

彭金隆說，美國實施住宅擔保多年，效果不錯；台灣自用住宅率這麼高，若在
台灣推動應有成效，但原先預期可拿到房屋的家屬可能就不太滿意。




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日人太長壽 住垮「年金屋」
http://money.udn.com/wealth/storypage.jsp?f_ART_ID=194683

現代人長壽，日本保險市場廿年前就推出「年金屋」保險，但推出的
「協榮生命（保險）公司」因為保單虧損嚴重而倒閉；台灣壽險市場至今沒有推出
「年金屋」。

國泰人壽解釋，日本年金屋保險，是買一張一次繳足所有保費的保單，金額非常高，
投保後，保險公司負責被保險人居住及生活費直到亡故。買這項保險須六十五歲以上、
已退休，壽險公司買屋或興建房屋安置投保人，並維護年金屋與照顧投保人的生活。

提供年金屋的保險公司，投資金額非常龐大，要有相當健全的財務基礎。而日本
協榮生命保險公司，因為「利率沒算準」，也沒料到日本人越來越長壽，最後
虧損嚴重宣告倒閉，由美國保德信集團接手，改名直布羅陀生命（保險）公司。

日本前車之鑑，台灣壽險業對「年金屋」市場非常保留，加上台灣土地成本驚人，
壽險公司不敢貿然踏進年金屋領域。

不過，潤泰及台塑都已推出「安養型老人住宅」，只租不賣，當事人沒產權。
潤泰民國八十五年推出潤福生活新象，短期內入居額滿。


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立意不錯啦，但實際的法規設計和推行結果還很難說

 台灣人有留房地給子女的文化 這和歐美不同

 除了長壽風險之外

我也滿好奇美日等國法規怎麼訂的

 因為我國金融業不能承作沒有執照的業務，

  住宅保險，因為要精算壽命風險，所以被認為是壽險才適合作

  但是該名老人死後，他的房子被壽險公司接手後該怎麼辦？ 變銀拍屋嗎？

 因為壽險理論上不能投資房產，所以不可以放著等好價錢之類的

 就算這個制度出來，壽險業者一收到屋子應該是就得賣掉


另外，房產價格的計算也不是壽險業者的強項

 又，既然壽險業者不能投資該房產，那要是房產在這幾年間增值

  這是要在契約中精算進去 當壽險公司的利差(可是他們不能投資房產啊)

  還是讓拍賣銀行莫明其妙賺到，

 還是拍出來的價格扣掉當初設定價值後，還能作為老人遺產讓小孩子來分？


這些問題我相信美日等國應該是有相關設計吧，我還滿想知道他們是怎麼處理的...








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自幼家貧  既無嗜好  不學無術  亦無專長  唯打翻茶杯  或飲料罐  或新鮮屋
不乏瓶水  亦有碗麵  鋁鐵生熟不銹鋼  大小利樂錫箔包
有色無色玻璃  軟殼硬殼塑膠  凡立不曾未倒  寸地無一免溼
初時心喜  觸翻熱湯而後敗興  久之或憂  撞倒汽水反得釋然
本為一時之誤  積久成習  偶一為之  還傲世中無雙
故以為好  便作所長    因姓黃，自號「掐倒黃」

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) 
◆ From: 61.20.163.232
推 KidsH:照內文來看，分期賣屋的買屋對象，應該是銀行業。
→ oodh:台灣還沒開始規劃 所以不一定，日本是保險業者
→ KidsH:如果把它想成是，銀行分期付款買屋主的房子，那增值應該是屬
→ KidsH:於銀行的。但不知道到時分期付款的利率要怎麼算，蠻複雜的
→ KidsH:是哦?我看原文，日本保險業做的是年金屋，和分期賣屋不同
→ oodh:那是一樣的功能 不同說法而已 年金就是整存零付
→ oodh:如果是銀行分期買屋主房子，在交益第一天就會交屋
→ oodh:如果是銀行付錢買二十年後的房子，那支付到二十年後就要交屋
→ oodh:像這樣直到死亡的設計 壽險的生存險才有(不小心活太久的風險
→ oodh:所以可以說是屋主用二十年後的屋子 向銀行保了生存險或年金
推 KidsH:對啦   某種程度上，年金屋和分期賣屋的概念是一樣的，都可
→ KidsH:看做是年金險。只是一個是用房屋的價值繳保費，一個是用現金
→ KidsH:btw保險業真的不能投資房地產嗎？  常常聽到他們在買地@@"
→ oodh:不是很清楚，不過應該是不行
→ oodh:國泰有建設 富邦有金控 申請作為自用辦公大樓也可以
推 KidsH:google一下，似乎是限制只能買商用不動產，金額也有限制
→ KidsH:但不一定要做為自用辦公大樓，可以出租
推 mako80229:如果這個月賣屋下個月掛掉那銀行不就賺了?還是那些錢會
→ mako80229:轉給當事人的子女?
→ Eventis:不需要保險,終身定期金契約用下去就好了.
→ Eventis:房屋處分的部份以預告登記限制其處分即可.
→ Hinamizawa:我只知道這東西好像叫做反向抵押貸款
→ Hinamizawa:RAM, Reverse Annuity Mortgage
推 LORDJACK:保險都有逆向選擇, 短命的人不會保這種險
→ Eventis:這就讓我想到人壽保險兩大給付標的,死太早跟活太長.
推 KidsH:如果由政府來付責活太久的風險，也就是說本來預估領二十年，
→ KidsH:但當事人又活了三十年才離開，這中間多的十年又政府處理.
→ KidsH:那這月賣屋，下月就掛掉的人的房屋殘值就應該要當做遺產
→ KidsH:如果當事人活太久的風險是由買屋者(銀行or保險業)來承擔
→ KidsH:那屋子的殘值應該要歸買屋者，或是按一定比例分配
→ KidsH:不過我覺得如果政府介入，那就變成有屋者才能擁有的社會福利
→ KidsH:在台灣，有屋者相對無屋者較不弱勢，給他們這種額外的福利，
→ KidsH:可能不是太合理@@"