Re: [構想] 公營不動產交易所

[aquarius360 (路人甲)]

下面的想法部份與我之前提出的作法之前的思路過程中有些類似的地方
不過玩到這麼硬有些很明顯的缺點
多半只會導致交易全面地下化
所以我後來就轉向其他的方向了

※ 引述《colinton (YCL)》之銘言：
: 既然證券可以集中透過證交所進行交易，那麼，如果將不動產也集中交易，
: 似乎也是可行的方式，何況官方其實已經有官方不動產交易的機制在了，
: （請見各法院民事執行處）
: 以下是我個人對於公辦不動產交易所的一點初步構想。
: 一、限制所有不動產交易必需透過不動產交易所進行，
:     若沒有不動產交易所所開立之證明，地政機關一律
:     不接受不動產買賣移轉過戶。如用贈與等原因為登記，
:     實則為買賣者，另行依使公務員登載不實罪論處。

也許可以在檯面下用抵壓等名義或有保障的條件交換來簽約進行實質的所有權轉移
檯面上永遠不會看到所有權轉移,但檯面下則可能轉得不亦樂乎

: 二、賣方如欲出售房屋，一律要向交易所申請，而且不得撤回申請，
:     否則賣方必需要給付罰鍰給交易所，如果不交者，交易所有權逕
:     行出售不動產抵償。

可以的話,應該會先在檯面下搓好交易對象與價格,
然後再進行檯面上的交易,完成合法程序
一般而言,檯面下交易的成交金額一定會比公開進行的高
除非有意外,否則就算給公開的交易所去賣,也不會是其他人得標

: 三、交易所接受賣方申請後，即委由合格之驗屋人員及鑑價人員進行
:     檢驗及鑑價，並將結果公告，以供買主參考，如內容有不實者，
:     由鑑屋、鑑價人員賠償受損害之買方。

由少數人把關,以及人為判斷,
往往就是可以上下其手的地方
我個人不是很推荐這種規則

: 四、鑑價後之房屋底價，係以房屋鑑價、鑑定所需費用為底價。
: 五、買方如欲購屋，必需先繳交保證金予交易所，嗣後再行投標，
:     並於得標後一定期限內，向交易所繳清價金，否則取消得標資
:     格，並且沒收保證金。
: 六、交易所收取價金後，應扣除手續費及鑑價、鑑屋費用後轉交予賣方。
: 七、稅捐機關根據交易所之成交單價核科稅捐，而非根據公告地價。
: 八、地政機關檢討公告地價時，應以交易所價格為準核定。
: 以上是我的初步想法，尚請各位指教。

前面破了,後面的規則基本上用處不大了
(其實我以前也曾有過類似的想法,後來基於上述的狀況等原因,所以就放棄了
 我覺得真的要做事的話這個方向基本上是不可行的,
 如果不是真的要做事,而是打算故意留後門賺取私利,那就另當別論了)

基本上我非常的不看好這種官方人為鑑價的機制
因為畢竟制度最後幾乎都跑不掉是照價徵稅
包括之前看過一些處理高房價的看法,例如更積極的派員查訪實際的成交價位等

最重要的缺點是,鑑訪價的人也是人,也有親朋好友,甚至於有上司
大家的房地產都一樣是照價徵稅,
把相對較高的實際交易現值申報,等於找自己麻煩,
加上上司如果沒有那麼正派,那有幾個公務人員有勇氣,把上司的房價就這樣報上去的?
檢調等法務人員也不見得想讓自己被報復優先開刀,多半也是睜一隻眼閉一隻眼
自己都這樣玩了,我想其他人的房價基本上也就不用談了
更不用提要派多少人去訪價,還有去問出實際交易價格,或者是要求照實申報的難度了
反正報高對大家都沒好處,多半最後還是大家一起裝死,然後炒作繼續

糟糕的就是總會有政客或政評總會以為他說不准怎樣,別人就得照作
或是隨便想個方法檢驗查核的,結果都是別人在做,
說起來很簡單,卻不知道人家做起來要花多少人力,承擔多少責任,還得做到要死要活的
我個人是覺得那樣子太不食人間煙火,
我覺得好的政府制度在執行時,可以把人為判斷的需求降到最低,
以及降低公務人員需負擔的責任(例如鑑價等)

其實以土地公有,公開標租的方式,
只要政府在相關區域有足夠物件,能保持每隔一段時間就有物件租約到期重新開標
就可以輕鬆愉快的隨時掌握鄰近區域的房地產價值了
即便官方裝死算不出價位比例,
相信民間自然會有辦法依據這些公有物件的租金,估算出鄰近物件的合理價格的
這對於降低房地產炒作也有幫助
畢竟這些官方的物件可以使價格公開,要鎖碼也不見得有那麼容易
....................................................
而且這個方式在執行上完全不需要浪費任何官方人力去管制判斷或訪價
只需要按規則開標案,其他的資訊就會自動冒出來了
至於要怎麼運用這些資訊,那就看大家高興了


之前聽說要蓋的平價宅
我個人希望是相對豪宅來說房屋建物條件平價
而不是售價平價(因為只租不售)



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※ 編輯: aquarius360     來自: 125.229.172.154      (05/31 02:47)
→ stevegreat08:說了這麼多 還是在政府有效管理下實行市場經濟吧!!
→ aquarius360:我討論的架構基本上應該沒什麼管理吧
→ aquarius360:就算真的要管理,干預的做法也不是很直接
→ aquarius360:市場運作仍然相當自由,只不過對財團鎖碼炒作比較不利
推 kaod:a.官方不一定有足夠的物件可以時時標售;b.圍標一定會出現
→ kaod:要市價不用這麼麻煩,只要大台北房屋進行強制履約保證就好了。
→ kaod:一定要經過履保才能進行過戶,市價自然出現,而不是搞什麼不動
→ kaod:產交易所,不動產每一間都不一樣,不均質的產品弄不了交易所。
→ aquarius360:a.把地都賣了當然不會有足夠的物件來時時標"租"
→ aquarius360:b.對投標身份做限制,多少可以影響圍標的能力
→ aquarius360:基本上這兩點是互相影響的,政府把籌碼都賣光了
→ aquarius360:自然更沒有條件製造圍標的不利條件
→ aquarius360:政績,歷史功過往往就從這細微的小地方一步步累積起
→ aquarius360:地下交易與額外帳本等作法,履約保證是否有效
→ aquarius360:我個人是保守看待