Re: [構想] 公營不動產交易所

[aquarius360 (路人甲)]

※ 引述《oodh (oodh)》之銘言：
: ※ 引述《yamatai (瘋狂邪惡但憂傷的小丑)》之銘言：
恕刪

: 來源：2010年3月16日出版的《環球》雜志 第6期
: 《環球》雜志授權使用，其他媒體如需轉載，請與本刊聯係。
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: 以文中德國為例
: 是不是採用鑑價機制，我覺得並不重要
:  鑑價機制只需要在重大建設、事故後作地域性的加成評估就好
: 基本上文中房價的穩定是來自充足而強制的配給
:  用罰責限制房價，如果該標的確有許多人想住、供不應求
:   就會變成違反市場法則的「先搶先贏」或「有關係的得利」
:   所以關鍵就是不能讓大部份的地區「供不應求」
:   一定要供到人民不會「捧著錢搶精華區 還搶不到」
: 如果能做到這點，也不一定要對房產鑑價
:  可以改規定「(無重大建設、事故、更建的情況下)房產交易不能年獲利1(n)%以上」
:  如果有重大建設、事故、更建，
:   再由專業機構、公會 討論出地域性的調漲幅度
:   並且限定起漲點 -- 可以在建設發包前的某年起漲，但不能一放風聲就漲
: 但重點是 充份供給(不是全市 而是一區內 功能可替代的充份供給)
:       和 強制訂價
: 改為約束年獲利率，而不是直接鑑價
:  在推行上有兩個好處 -- 至少現在的地主、屋主 (屋主也是小市民啊)
:   不必擔心房產有暴跌的可能
:     (搞不好貸款都還沒繳完就跌價
:       -- 更慘的是說不定被銀行要求補充擔保品)
:  另一個好處就是便於官方機構收集房產售價
:   -- 你想要未來賣高點，自然就不可能低報售價，
:        只要在法規定明定提報售價所需的證明(貸款、房仲交易紀錄)和比價標準
:      這樣也就能以售價取代公告價格

似乎是很不錯的參考
不過大致上我是覺得這樣的配套措施執行上複雜了點
而且也同樣有許多玩得很硬的地方
也算是有鑑於此,所以我之前提出的作法,並沒有朝向這樣的方向
(因為我個人傾向在制度運作時,可以將人為判斷的需求降到最低,特別是執行的人員)
而是在其他的方向來硬的,走向土地(建物)公有,公開標租,(新成建物照價徵稅)
這樣一來土地價值自然會在公開標租時公開了,
所以也不需要養公務人員或其他人力去查訪價格什麼的
更不用公務人員去承擔人為強力限制漲幅等干預市場價格波動的作法

之前的討論倒是讓我找到了租期這個環節的處理方式
讓每坪租金的價位與租期掛勾,隨著物件越熱門租金越高,租期就越短
舉例來說,像是租期分成5,10,20,30年
前10%價位一租5年,
前10-30%一租10年,
前30-60%一租20年,
前60~100%一租30年
有市場過熱的疑慮時,可以試著縮短租期,或是把短租期的價位帶增加,
比方說5年租期提升到到價位前15%或20%,來提升高價物件的周轉率
這對公務人員來說也很容易執行
用電腦程式就可以輕鬆的計算出來,不需要任何的人為判斷
(基本上開標時就可以先把租期與相對的價位帶公告出來了)
至於上面的租期與價位帶只是個例子,實際上多半會依不同需求有所調整
不過原則應該是不變的

順便提一個之前回o大文時就考慮到關於炒作的問題,
不過因為久沒花時間在BBS上,所以之前沒回

比方說在一個物件的出租標案中,
出價的承租人有自用(營業或居住等)的A,B,C,D,E,F以及投資的G,H,I,J,...
標案結果為以下兩者
狀況1:ABCDEF得標,然後自用經營
狀況2:GHIJ得標,接著多半會傾向再以更高價位轉租給其他的自用人
      比方說上述的ABCDEF(可能意願較低),或是找到願意出高價的自用人K,L,M等
      (租不出去或得認賠的就不討論了)
有趣的地方就在於當此次租約期滿,在下一回的出租標案中
這時同樣是自用的K,L,M等,就可能會轉變為這一回合的標案競爭者
與上述的ABCDEF(自用),GHIJ(投資)等競爭
這時若是由出得起最高價的自用者得標,也就是回到狀況1的情況
但如果是由GHIJ等投資客得標,則如同狀況2,
待約滿下回標租時,又會再引入出得起更高價的自用者N,O,P等參與競標
長期來說,物件價值應該還是會由自用戶來主導
這應該也是政府比較樂見的市場狀況

另一篇再補充其他相關的問題

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◆ From: 125.229.172.154
※ 編輯: aquarius360     來自: 125.229.172.154      (05/31 03:10)
推 kaod:坦白說,你講的很象牙塔,不相信去研究一下公有市場招租的程序
→ aquarius360:我有點看不太懂,是"公有"市場招租程序
→ aquarius360:還是公有"市場"招租程序?
→ aquarius360:還是k兄的意思是指國公有土地的市場招租程序?
→ aquarius360:如果方便提供索引也許可以來深究是否有什麼重要差異
→ aquarius360:不過我所討論的架構(前半部份在近半年前的文章內)
→ aquarius360:並不含公告地價這部份(限制),與現行制度或有差異
推 kaod:"公有市場"攤位出租,既有租戶有優先續租權,先點到這,再想想為
→ kaod:什麼搞價高者得不可行。
推 kaod:政府施政首重公平,用租約長短來差別定價是不可能的,同樣的物
→ kaod:件訂定不同租金也是不可能,絕對被抗議到死。
→ kaod:公有市場最後得出得結果,就是舊租戶可以優先續租,租金根據物
→ kaod:價緩慢上調這樣。
→ kaod:而且,公式過於複雜民眾是不願相信的。
推 kaod:再說了,房東有調高租金的動力,獲益讓他願意去抵抗房客的抗爭,
→ kaod:公務員你叫他去做壞人,"視市場狀況調高租金"? 又沒好處可分?
→ kaod:最後一定是得過且過,照物價指數慢慢調。
→ kaod:所以說我覺得你的模型是在架空中樓閣,跟現實市場狀態差很多。
→ aquarius360:你可能沒看過我的模型的前半部份
→ aquarius360:公務人員並不必處理面對你所述的問題
→ aquarius360:老客戶仍有優先續租的權利,至於細節請參照前半模型
→ aquarius360:再者基本上"同樣的物件"這件事就很難定義了吧
→ aquarius360:租金照市場行情很自然,給老客戶優惠已是誠意十足
→ aquarius360:公務員人為定義,一旦價差過大,亦形同圖利他人
→ aquarius360:不見得會比這模型更好
→ aquarius360:依市場行情來定租約長短也是很合理的作法
→ aquarius360:熱門物件鎖碼那麼久,不也形同圖利他人
→ aquarius360:也不利於提升利用效率
→ aquarius360:更正上面的說法一下,在這篇我只是補充一小部份架構
→ aquarius360:主架構則請見約半年前的討論串中(其實不只前半部份)
→ aquarius360:而且,我使用的公式與作法反而遠比現有作法更加簡單
→ aquarius360:有其他方面的考量或不清楚的地方也還請k兄不吝賜教
→ aquarius360:真有需要我也可再重新把久前討論的模型統整說明