→ blc:所以通路商獨大… 04/24 09:17
※ 引述《oversky0 (oversky0)》之銘言：
: ※ 引述《oodh (oodh)》之銘言：
: : 大家提的都不是「建造」的風險
: : 是「推動成案」的風險
: 我有兩個問題：
: 1. 在我舉的例子中，假設那十五億是「推動成案」的風險的合理利潤，
: 那是不是代表在台南或其它地價低的地方無法推都市更新？
: 但事實並不是如此。
: 請問「推動成案」的風險中有那幾個因素有那麼大的地區差異性？
先簡單回一下這個，比如說，原住戶會跟發起人索取的利益或補償
原地價越高，當然依比例索取的越高
: 2. 能不能提出一簡單的數學模型來說明這「推動成案」的風險的上限？
: 每個都更案的增建樓層、設計、建材、工法都不一樣。
: 為什麼都剛好可以至少留一戶給原住戶？
: 我認為是因為風險遠比想像的低。
o大有一個想法是對的，「在都更後所創造出來的利潤中，有一部份是來自土地」
但這不成問題，
因為你認為「土地位置才是關鍵」就代表「創利多是來自土地」是錯的
在管理學中有「成本會計」或「單元事業體」的概念
簡單來說，在由我這個部門介入前、後，半成品的附加價值多了多少就是我創造的利潤
比如說，賣吃的當然「東西好吃最重要」
但，洋芋片有很好吃嗎？ 速食連鎖有很好吃嗎？
照「東西好吃最重要」的原則，賣馬鈴薯的、生產工廠 或 開發配方的發明人
才應該是洋芋片利潤的主要分享者，但事實上卻不是
因為洋芋片是在賣廣告的，在賣產品包裝 和 通路打點的
如上述觀念「有我介入前」 這些原料也可以生產成別的產品，可能賣給雞排攤，
但是不會大賺，大家分不到多少利潤
但我介入後，它會大賺，這多出來的利潤就是我創造的
雖然消費者嘴巴咬的是馬鈴薯、點的是薯條、覺得好不好吃才是關鍵
但其實利潤是我創造的
同樣的，都更後的新屋，當然地段還是最重要的價格考量
但是，坐擁同樣的地段，如果我建商不介入，
原地主能自己都更(扣掉推動成本、乘上極小的成功機率)從其中獲利多少？
前面也提到，社區自行要重建，
他們連重建時蓋「大三房」還是「小套房」未來比較好賣都不知道
-- 蓋了就能獲利嗎？
這些專業落差，要克服還是要再花錢請業者來作顧問
既然很明顯「沒有我你賺不了這麼多」
來作顧問的業者一定會charge 顧問前後多出來的創利的大部份作為報酬
既然o大了解到「沒錯，沒有建商是很難成案」
那沒有建商的創利就是幾乎零
建商不搞這塊可以搞別塊地，
社區換個建商還是被收取這麼多，不要建商就是幾乎零創利
那都更的創利當然是建商帶來的，
而不是因為銷售主體是房子、房子最重要是位置，所以創利要算在地主頭上
這就像洋芋片一樣
如果不會賣，你把草莓種的比大湖草莓還好吃又有何用？
如果有業者幫你把你的草莓賣到高價、賣到供不應求又拓地
可以因為「賣的好還不是因為我的草莓好吃」就覺得利潤該歸你嗎？
如前述，這樣過河拆橋的行為 對小通路商、單一次或許可以 但對建商是行不通的
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˙ - . ˍ ◣ _- .︿. ˍ◣ . ↘ 千山鳥絕，萬徑蹤滅 ↙ - ﹒
ˍ ▂▄ ▂◥◣∕\ ∕ ╲ ◥◣ _ ↗ 孤舟簑翁，獨釣江雪 ↖ . .
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〃 .、 . ◥▁ˍ＿ ＿＿ . oodh《殘江雪》‵〞 ▇▇▆▅▆▇
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