※ 引述《oodh (oodh)》之銘言：
: 大致看了一下 有誤會請指出
: 你可能漏想了一點「轉租」
: h大舉了兩個國外的例子，為什麼國有化還可以炒作
: 就是因為可以轉二手，我從政府那租一坪一萬 轉租12000
: 只要被認為獲利不只於此，或是被認為還有再炒上去的空間 你大可租下來轉14000出去
: 如果國有化 是「只能跟國家租」那當然能控制市價
: 但這是不可能的，因為承租的人可能經營不善要是連轉租出去都不行
: 對承租人、對土地的使用和社區的發展都會帶來問題
: 市場經濟的優勢就是「讓能把資源發揮最大效益的人取得資源」
: 如果不能自由轉租，就不能即時讓資源流到最有效率的人手上
: 然而，如果有了轉租，就會因為資訊、資本取得的時間差出現套利行為
: 甚至出現炒作--只以買賣地產的資本利得作獲利來源，而非經營居住
: 這點，不論是股票或是地產都一樣
很不幸,我的確有考慮過轉租,而且我也完全沒有限制轉租,你要怎麼轉租都可以
(事實上轉租基本上不太可能阻止得了,限制交易期限多半也一樣,了不起地下化而已
所以我的確一開始就有考量到這點,也完全沒有加以限制
......不過我忘了補上這點.............就在此致個歉先)
不過我的看法與oodh大等各位不太一樣
你的確可以從政府那裡租一坪10000,轉租12000出去
可是你必須先考量你打算租給誰?會是誰會願意來用12000租?
如果你仔細考量過這個問題,
就會發現我限制商業區較短租期的目的,其實就是在此,
你要租我12000或14000,卻只打算花10000去向政府標租??????你是認真的嗎?
你覺得這種狀況可以持續多久呢?是你自己,你會怎麼做呢?
各位覺得當租期一到,下回開標時,會發生什麼樣的狀況呢?
我個人覺得情況很單純,
以上面的例子來說,如果我覺得租金太高不划算,那當然就不租了
但如果我覺得出這樣的錢來租這個地點來經營有價值時,
那我當然是自己出12000或14000向政府投標
不過如果是我自己不經營又想高價轉租,
換來的結果多半是最終的實際經營者最後直接自己開價向政府投標
如此各位覺得最後多半會是誰得標呢?
我想這樣一來,就可以讓房地流向最能發揮其效益的人手上,
而既然實際經營者願意自己開價租下來,我想那也沒什麼炒作不炒作的問題了
再舉個例,假設A向政府租了一棟大樓,年租金10億,租5年
如果B以年租金15億在此經營百貨等,每年還可以淨賺5億,也許他會考慮這麼作
但是如果要租18~20億,那他恐怕就不租了,或是先去(標)租附近價位低一點的地方
找不到人租又沒辦法自己經營的話,那A不是得降價就是等著自己虧錢
而且話說回來了,A不過才付了10億向政府承租,如果A沒辦法自己經營
也沒辦法提出好的轉租條件的話,
5年後B自己出個11億,自然就可以搶過來自己用了
所以炒作最終還是會受到在此實際經營所能取得的獲利的限制
其實我本來也想補充一下這部份(轉租)就是,看來慢了一步
我預期在這種規則下,包租公包租婆的獲利空間會大幅縮水
因為你一旦開出太過份的價格,那換來的結果不是租不出去,就是下一次開標
對方會直接自己拿那樣的錢去搶標
這就是我在商業區採用短租期的目的,其實在任何區域基本上都一樣
只要有炒作的疑慮,縮短租期多少會有抑制的效果(大概也不好縮得太短變一兩年就是)
話說回來了,國外的例子(新加坡?中國?)所用的制度與我的設計是相同的嗎?
也許有待商榷喔!
接下來抱歉請容我偷懶一下,還沒有認真查證這部份,有錯誤也煩請不吝指正
近年來大陸炒房市炒得很厲害,
但首先我不太確定大陸是不是全面採用土地公開比價招租的方式
就我印象中看過的一些新聞消息似乎不太像是這樣
不過重要的是我之前是聽聞大陸的租期訂得很長,
有好幾十年,不知道有沒有五十年一百年
我想絕大多數的人都有那個命可以等個五年十年,
但有命可以耐心等五十年的人恐怕不多,長達數十年的租期,那基本上等於是私有制
如果真是這樣,那也就等於為炒樓開了後門,畢竟炒作就是要鎖籌碼,
所以才需以短租期加上公開招租的方式,再配合規劃,將同一區域的物件開標時間錯開
隨時保持供給,來減少籌碼被鎖定的狀況
當然此制度還可以搭配很多方式來控制供給,
如此要有效控制炒作,或至少控制住炒作的物件區域,
留給一般民眾合理住的花費,應該是有機會的
說起來,感覺不太到正面參與的意見,我個人是有點小失望啦.............
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