你這套國有土地的做法
人人都會競爭都市中心的房子 自然會把價格(對你這套來說是租金價格)推高
對於盡收天下的非地主努力而得的土地增值 你的做法還有參考價值
不過對於"抑制房價"這點 幫助不大
------------------我對都市形成與你的都市形成有不同的看法----------------------
----------------------(連你後續回文一併考慮進去)------------------------------
以你後續回文來說 你很信賴由上而下的都市計劃 認為都市的土地分工皆由它而成
我認為此點並不盡然
雖然都市計畫會對都市土地分工有很大的影響 但也有現況不符計畫的部分
而且警察權在此也發揮不了決定性的作用 例如攤販問題 商攤佔用騎樓人行道問題
規劃上它不該存在 現況卻存在 警察來就跑 警察走就來
土地分工的形成應該分成兩部分 一種是有計畫的 一種是自然生成的(在計畫實施之前)
先不談後者 因為此種土地已為私有 難以在此使用你的土地國有機制
以前者來說 先由政府規劃 後由建商興建地上物 再由使用者去型塑都市氛圍
而氛圍的成型與規劃卻是兩碼子的事 例如淡海新市鎮 政府規劃住宅區 氛圍卻變鬼城
政府規劃住宅區 也可能形成商業區 政府規劃工業區 卻蓋起了工業住宅
所以 以都市計畫做的土地分工 並不像你所想的那麼有保障
要拿土地使用分區管制來設計租期 會發生規劃的住宅區(租期30年)
結果民眾拿來做生意 卻型塑出一個商業區的氛圍和機能 你卻拿他沒辦法的結果
或是政府規畫一個商業區 結果商機不如預期 招商不順 閒置率高的問題
----------------我認為你對於土地與地上物(建築物)兩個概念不明確------------------
你說"土地"租期 實則上人類不是住在"土地上" 而是住在"土地上的房子裡"
三年五年租期 租這樣的地來蓋房子 房子還沒蓋好土地就要還政府了
誰會對這種土地 施予個人努力 以改變整個土地的價值?
舉凡建商蓋房 農民施肥 都是最土地施加其他的資本 以提升土地價值
我認為 你想的 你的本意 應該是建築物 而非土地
所以政府應當提供地上物 並以地上物進行招租
那麼就面臨了額外一大堆亂七八糟的問題 隨便舉幾個例子
例如:政府對於工業區 是某應當先行興辦廠房設備之後再行招商營運 就類似OT案這樣
例如:承租者有沒有權利對於政府提供的地上物進行修改?
假如我要在街角開一間咖啡店 我能不能把窗戶打掉做陽台 或是重新裝潢
例如:政府先興建住房 但是沒有人進駐 產生閒置狀態的時候要怎麼辦
可見競標土地也不好 競標地上物的使用權也不好
-------------------------------租期設定困難---------------------------------
一般來說 都市發展隨時都在改變 基礎設施再變 商圈在變 居民也在變
如果租期短 三五年十年這樣 那麼民眾會需要一值搬家 一樣是惹來民怨
那麼租期一長 租期一次二三十年 如果在這期間捷運開通 或是其他基礎設施變化
沒有辦法瞬間反應在租約上面 民眾一樣可以得到不小的利益
假設某住宅租期三十年 結果第五年捷運通了
那麼剩下二十五年的價值大幅提高 但是承租價格不便 這種問題無法解決
租期設定困難 "公共設施出現但租期剛好結束的完美狀態"用講的簡單 做起來根本不可能
還有就是 租期限制使用型態的產生
例如我開個工廠 設備成本很高 要五十年才能回本 但是工業土地租期每每都小於五十年
我不就不用開工廠了? 其他的例如開商店也有這種問題
在住家方面 也會因為租期導致裝潢的意願減少 結果制度就是降低生活品質
----------------------------產生奇怪的社會現象------------------------------
當土地國有化 民眾只能承租的做法大規模實施的時候 會發生很多奇奇怪怪的決策行為
導致交易成本大幅增加 與政府管理困難 也會產生不公平競爭的問題
當民眾的住宅發生上一個租約到期 下一個租約還沒開始的情形 該怎麼辦?
民眾在投標的時候不可能只投一標(沒標到就流落街頭)
一定會投個十幾標 亂槍打鳥這樣
那也會遇到一個人標到十幾個房子 然後選一個的情形
那麼被放棄的房子 應該由第二高價的民眾繼承承租權對吧
如此一來 每天的標案就得要用"聯標"的形式 不然每次最佳承租者放棄然後重新開標
一個房子一個案子 標個幾十次才有人接手 哪個政府受的了?
結果就會類似以前的大學聯考 現在的大學指考之後 分發的情形
可是 聯考分發每年只在七月發生一次 這個政府的標案卻是天天發生
而且民眾說不定這一期租到更好的房子就放棄上一期的房子 這種跨期的現象也有
在這個社會騎驢找馬 也是普遍現象
要搞到確定哪個人租到哪個房子 可能要搞到租期開始那天
就好像現在有的研究所都快開學了還在通知備取的情形發生
再者 就算有人每次都在標 每標都投個幾十幾百個房子 還是次次槓龜的也有
那麼在舊租約到期 新租約沒著落的情形底下 不就穿西裝但流落街頭?
這也形成一種社會問題 這要如何解決 如果有短期安置計畫 會不會乾脆賴著不走?
還有就是商業上的不正常競爭手段 我可以在競爭對手商店到期之時 出高價租下商店
然後轉租給做其他人做生意 或是自己轉做其他生意
舉例來說好了
如果我在街角開一間你家 對面是一間小7
當對面小7到期的時候 小7老闆出價100000續租 我出價101000承租
以價高者得來說 自然是我得標
在我順利的趕走他以後 我再轉租給一個賣早餐的租金99000元
那麼我每個租期賠2000塊 但是消滅我的競爭對手 我可以產生區域獨佔
還有 這個例子是便利商店的戰爭 如果是固定成本(例如裝潢)很高的店家 哪禁得起這樣子
=======================我對於抑制房價看法的分隔線==========================
價格問題就是供給與需求問題
房價問題還要多考慮一個地點因素 變成該地點的供給與需求問題
再者 "房價"問題 應該更名為"住房負擔"問題
對民眾來說 面對的 應該是住房負擔壓力的大小 房價是很大的因素之一
但實質上住房負擔並非全然都是房價所造成
要說政府近幾年或十幾年在提升民眾的住房負擔這點 我非常的不認同
畢竟要講政府這幾年對於住房負擔的問題 我還想不到哪個政策導致民眾的負擔增加
優惠房貸 會推升房價沒錯 但實質上讓大部分人的房貸負擔減少也是事實
就算是戒急用忍 導致國內資金逐低利湧向房市 導致房市價格升高
但也同樣鼓勵建商蓋樓 提高房子的供給量 導致租金下跌 結局也是降低住房負擔
這些資金競逐商用不動產的報酬率 也不過3趴4趴
不然住宅的門檻更低 資金應當會湧進住宅市場才對 想必住宅的租金報酬率就更低了
真要說政府推升房價的那隻手 我看就是容積率限制的問題了吧
容積率導致供給出現一個頂棚 供給不足 房價自然就上來了
現在各項衛生有所改善 環保法規和衛生工程發展成熟
而且日照等等權利(北緯40度國家玩的東西 20度國家也在喊燒)皆有其他法規可以參考
實則上已經不需要容積率這種奇怪的限制了
要降低房價 我和前面的版友看法一致 放寬或是取消就可大幅減緩房價漲幅
至於住房產生的外部成本(居民要使用公共設施)則政府應該收取新造房的"坪稅"
以充實公共建設的資金
如果只是要單純 抑制"台北市"的房價 搞什麼平價住宅 我覺得是事倍功半
像淡海新市鎮 那麼平價 但有多少人買單?
沙漠的牛羊是逐水草而居 都市裡的人是逐金錢而居 說倒底都是一樣的 就是為了吃
都市裡的錢來自工作機會 所以哪裡有工作機會就往哪裡擠 錢多事少"離家近"對吧
所以 要把工作機會分散出去 把台北市現在幾個核心的功能切割分散到新市鎮
例如過去台北市政府遷移到信義計畫區 讓以前信義計畫區的農田發展成新核心
其實也減緩了火車站這邊的發展壓力
不然新光旁邊再多幾十棟百貨公司 火車站這邊的地價不頂天才怪
北市應該把發展引導到縣市界線附近的土地 例如 大同萬畫 北投 南港 文山 這幾個地方
民眾願意住北縣 然後一過北市就到工作地點
不像現在在南京東路 松江路這些在北市地理中心工作的
民眾住北縣 過河以後 還要走一大段才到工作場所 民眾住北縣的意願當然降低啦
=======================回應其他篇版友的文章========================
自用住宅房屋稅的稅率本來就該降低 減少民眾的住房負擔
因為那是"自用住宅" 每人可登記的額度有一個"上限"
又不是每一棟房子都可以登記成自用住宅 然後藉此來囤積的
※ 引述《aquarius360 (路人甲)》之銘言：
: 雖然在這方面的了解有限,不過算起來,
: 我也已經斷斷續續思考土地政策這個問題超過十年了,雖然花的時間沒有很多就是,
: 下面為了節省篇幅,思考過程有些進化的歷程,就暫且不提了
: 因為只是分享我個人的心得,
: 所以我就先不管是否有與前面文章提到的機制部份相符的地方了,
: 也對前文作者說聲抱歉先
: 內容有點篇幅,也許得全部看過才比較能連貫起來
: 若是我文章排序不理想的話,也在此先說聲抱歉
: 以我個人的看法,土地問題(平均地權)解決的方法恐怕不多,
: 最可能的(核心)方法,也許只有
: "(至少絕大部份)土地國/公有化,輔以公開標租方式進行市場化操作"
: (大陸的現行做法可能有些類似的地方,我個人是建議對岸不可將土地私有化
: 一方面很難回頭,二來讓錢在這種地方打滾,對國家的發展並不見得有多少正面幫助
: 若是要以此作為中國式的資本主意或市場經濟之類的核心之一其實也無不可
: 畢竟自由化市場不見得是等於私有化市場,
: 喊的是自由化市場,做的卻是私有化市場,那其實還蠻見鬼的)
: 再搭配上其他細節
: 如依照(商業,農業,住宅,工廠等等)定位的不同分別訂定土地租期,公開招租
: 租期一到,政府就是再公告重新招租,看誰得標
: 就看同一塊地,承租者一年願意花多少錢租
: (其實租金本身就有點類似地價稅了,對政府來說,兩者基本上是一樣的)
: 租約裡面,政府也可以先收個幾年的租金來當保證金
: (其實有點類似地價,不過因為不用買下整塊地,所以可降低開銷)
: 土地本身大體上可以以這樣的規則來處理
: 另外可能比較需要再加強搭配的地上物規則方面就是
: 我個人預期,在這樣的規則下,
: 土地政策就再也不用管地價稅以及土地增值稅等相關問題了
: 而基本上由於土地不是私有的,租期也有限,所以炒作或投資的空間多半會大受影響
: (當然資金在那種地方,實際上對實體經濟也沒有什麼幫助,所以政府其實是不用在意的)
: 人們將會以實際使用需求,以及投資報籌率,來考量該花多少錢去承租土地
: 另外當土地流通方便以後,可能也會慢慢的動搖到祖產的觀念
: 而不能養地後,建商也將會轉型成製造業,改為提供地上物的建設/製造服務
: 如此一來,將有助於土地的流通,並提高土地的使用效益
: 同時對於政府進行各種國土規劃或建設也可帶來許多方便
: 加上資金不再用於炒作地皮,也許對於實體經濟的發展也會帶來不少幫助
: 下面是部份我想過的問題,也希望大家可以對相關的問題,提供補強的方法
: 或是提供不同問題,同時提供可能的處理方式來一同參考討論
: 1.比方說價值變化較快的區域,例如商業區店面等,租期可以訂短一點,如20年10年甚至5年
: 以提高土地流通速度,並降低投機炒作空間
: 而住宅區考量到讓一個小孩從出生長到成人獨立,也許至少應該要有20~30年比較合理
: 另一方面,如果規則設計得當,租期本身也是有可能作為比價的標準之一
: 像商業區為了提高流動性,也許租金高租期短的先得標,
: 不過若要加上這部份,規則可能就得訂好,
: 否則在公平性上,可能對公家單位執行上會有些不便
: 例如商業區提供10年與5年兩種租期標準,租金高者得,若價位相同或相近則以5年者得
: 工廠土地的租期也許會久一點,而且政府多半不會對其地上物有興趣吧
: 2.得標時付的保證金(例如等於5年租金),除了對政府來說用來保障最基本的租期以外,
: 承租人也可以在租期後期(或前期),可以直接從保證金扣抵,而免繳租金
: 這樣子政府就不用考慮日後退還的問題,否則搞不好還得要參考通膨或利率等
: 保證金就直接當作是規定,讓投標者下標時自己去評估通澎與利率就好,
: 若租期到期前承租人未繳納每年應繳的租金,也可以直接先從保證金扣抵
: 若租期到期前就扣抵完畢,且未補繳的話,就表示租約結束,
: 政府就可以直接自行重新公開招標
: 3.重新招租時,可提供原承租者一點點優惠方案,
: 簡單的說就是住習慣了,如果沒有特別的狀況,大家多半都希望可以繼續住下去吧
: 像是對於租滿租期者,在期滿後5或10年內,若是由他人得標,
: 則原承租者只要願意付出得標租金的97%, 95%...等(可討論),即可續租該土地,
: 也許這可以降低高價搶租房地,結果租沒多久就棄租,也等於惡意搶租的狀況
: 另一方面這也表示,原承租者可在重新招標時自己開較低的租金,
: 如果沒人搶那下一次租期自然就降價了,有人搶的話,就看願不願意付出接近的價碼
: 4.地上物的問題與規則我自己還有需要進一步釐清的地方就是,
: 重新招租時,政府是否該將地上物產權一併移轉給承租者,
: 還是地上物收回,再與土地一同比價出租
: 而對於有意進行重建的承租者,又該怎麼處理?
: 其中,對於所有權在政府的地上物,也許可以直接搭配土地一起招租比價
: 但對於所有權可能不在政府的地上物,比方說財團租下某商業用地後,在上面蓋個101
: 那將來租約到期的時候,政府大概得計價買下地上物,也許是照房屋稅上的折舊屋價
: 但不知會不會有房屋稅高報的狀況,是否需要調整租期與房屋稅率等方式去避免漏洞
: 另外,對於重新招租時,是要否該將地上物一併移轉,還是政府自己吃下再一併招租
: 其中若是政府自己吃下的情況,在買回計價,以及稅率上,多半得考量建物的使用年限,
: 最少可在使用年限前,使收回的租金與稅能打平付出的屋價(也許再加計通膨,利率等)
: 要不然可能就有圖利等等的問題
: 5.考量到一些古蹟,百年祖祠,風水墓地等等之類的,如有必要
: 也許是可以保留較小比例的私有地,或限制每個自然人能擁有的私有地大小
: 像是按國土與人口計算,並限制私有地區域,如商業區內不能擁有私有地等
: 若有必要,也可以對私有地的用途建立規範
: 6.土地收回國/公有最好的方式也許是由政府逐年編列預算,逐步將土地買回
: 所有權納入後,再重新租出土地,
: 基本上,我個人覺得土地政策也許是唯一可以稱得上百年大計的政策
: 因為也許得執行一百年以上才能完成將絕大部份的土地收歸國有的目標
: 另外,就像是信義區等區域發展起來以後,天母等地區失去人氣,房價受到影響,
: 這表示政府若投注資源發展整編好的區域,帶走人氣後可能造成其他區域房地價下滑,
: 接著則可以便宜一點買回這些區域的土地,這也算是潛在的耍賤空間就是
: (故意在那邊擺葬儀社等等大概會太殺了一點XD)
: 上面這些大概離當前狀況遠了點,多半有點緩不濟急,
: 而回到當前的狀況,政府若有意釋出土地來平抑房價,不管政府取得土地的方式如何
: 我個人是希望從現在開始,政府無論如何都不要將土地賣出,不管是國宅還是其他目的
: 畢竟過了快百年國祚也沒能解決的問題,要一步登天是有點好高兀遠
: 不如一步一步的來,由手上的公有地,參照上述的方式,從(生出)一些合適的物件開始,
: 初步建立幾套出租的規則,包括執行機關,租期,租金,保證金等等,再將房地出租,
: 另外,考慮釋出目的,若要先限制有自有房產或高收入者等不得參與投標也是可以的
: 而對於一些災區重建,其實也可以比照辦理,
: 也可搭配其他補助辦法,以及國土規劃等,例如限制投標的該區居民(身份)條件之類
: 日後視相關規則執行的狀況再進行調整,並逐步推廣,
: 並由取得的這些租金,逐年由民間購回土地,日後隨著收回的土地與租金越來越多,
: 也可以逐步加快土地收回的速度,以及這個土地政策的推展
: .........想要寫一篇修改罷免法的文章,不過不知道該擺這還是政治版好.......
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 218.166.101.58
※ 編輯: weitaivictor 來自: 218.166.101.58 (12/11 17:05)