※ 引述《CHycc (溫開水)》之銘言：
: ※ 引述《zaku7777 (2012/12/31)》之銘言：
: : 如果只是為了稍微抑制一下房價,
: : 可以考慮針對"投資性購屋"與"非自用住宅購屋"課予重稅,
: : 然後後續購屋採累進課稅,買越多就課越重,
: 抑制房價的方法和做法很多
: 我的建議當然只是其中之一個而已
: z大你有其他的想法當然也可以提出來
: 這又不衝突 多管齊下更好
: 要累進課稅? 聰明的台灣人可不是吃素的
: 鑽這漏洞的方法應該不少
: 至少弄個人頭就是個好方法吧
: 何不乾脆規定房子買了10年後(或是更久)才能賣
: 那不是更好?
: : 當房價不是因為供給不足而漲價,而是被投資客炒高時,
: : 要仰制的是投資客的意願與購買力,
: : 更仔細一點可以對千萬元以下房屋再加重課說,
: : 億元以上房屋減輕課稅,
: : 把房價與級距切成三等份,誘導富豪去採購中高端房屋,
: : 讓一般人可以去買自用住宅購屋(一生一次權利,如果房屋因天災戰爭消滅,
: : 可恢復一次)
: 政府把某些地區地價公告得很高
: 然後再把高房價的房屋加重課稅
: 是課房屋稅還是成交稅? 兩者都感覺有點怪的樣子
: 如果是交易稅
: 我是不是可以本來5000萬成交
: 然後說只賣500萬 把其他錢走入地下?
: 有時候規定越多 漏洞就越多
: 而且去討論上仟萬的房子
: 似乎沒多大意義了
: 因為再怎麼"抑制"也不關普羅大眾的事了
: 剛入社會的新貴(就暫定為年薪百萬以上好了)也不用多幫她們考慮太多
: 一切讓自由市場機制運作就行
: 我認為重點是不要再讓那些一坪15萬以下的房再有漲的空間
雖然在這方面的了解有限,不過算起來,
我也已經斷斷續續思考土地政策這個問題超過十年了,雖然花的時間沒有很多就是,
下面為了節省篇幅,思考過程有些進化的歷程,就暫且不提了
因為只是分享我個人的心得,
所以我就先不管是否有與前面文章提到的機制部份相符的地方了,
也對前文作者說聲抱歉先
內容有點篇幅,也許得全部看過才比較能連貫起來
若是我文章排序不理想的話,也在此先說聲抱歉
以我個人的看法,土地問題(平均地權)解決的方法恐怕不多,
最可能的(核心)方法,也許只有
"(至少絕大部份)土地國/公有化,輔以公開標租方式進行市場化操作"
(大陸的現行做法可能有些類似的地方,我個人是建議對岸不可將土地私有化
一方面很難回頭,二來讓錢在這種地方打滾,對國家的發展並不見得有多少正面幫助
若是要以此作為中國式的資本主意或市場經濟之類的核心之一其實也無不可
畢竟自由化市場不見得是等於私有化市場,
喊的是自由化市場,做的卻是私有化市場,那其實還蠻見鬼的)
再搭配上其他細節
如依照(商業,農業,住宅,工廠等等)定位的不同分別訂定土地租期,公開招租
租期一到,政府就是再公告重新招租,看誰得標
就看同一塊地,承租者一年願意花多少錢租
(其實租金本身就有點類似地價稅了,對政府來說,兩者基本上是一樣的)
租約裡面,政府也可以先收個幾年的租金來當保證金
(其實有點類似地價,不過因為不用買下整塊地,所以可降低開銷)
土地本身大體上可以以這樣的規則來處理
另外可能比較需要再加強搭配的地上物規則方面就是
我個人預期,在這樣的規則下,
土地政策就再也不用管地價稅以及土地增值稅等相關問題了
而基本上由於土地不是私有的,租期也有限,所以炒作或投資的空間多半會大受影響
(當然資金在那種地方,實際上對實體經濟也沒有什麼幫助,所以政府其實是不用在意的)
人們將會以實際使用需求,以及投資報籌率,來考量該花多少錢去承租土地
另外當土地流通方便以後,可能也會慢慢的動搖到祖產的觀念
而不能養地後,建商也將會轉型成製造業,改為提供地上物的建設/製造服務
如此一來,將有助於土地的流通,並提高土地的使用效益
同時對於政府進行各種國土規劃或建設也可帶來許多方便
加上資金不再用於炒作地皮,也許對於實體經濟的發展也會帶來不少幫助
下面是部份我想過的問題,也希望大家可以對相關的問題,提供補強的方法
或是提供不同問題,同時提供可能的處理方式來一同參考討論
1.比方說價值變化較快的區域,例如商業區店面等,租期可以訂短一點,如20年10年甚至5年
以提高土地流通速度,並降低投機炒作空間
而住宅區考量到讓一個小孩從出生長到成人獨立,也許至少應該要有20~30年比較合理
另一方面,如果規則設計得當,租期本身也是有可能作為比價的標準之一
像商業區為了提高流動性,也許租金高租期短的先得標,
不過若要加上這部份,規則可能就得訂好,
否則在公平性上,可能對公家單位執行上會有些不便
例如商業區提供10年與5年兩種租期標準,租金高者得,若價位相同或相近則以5年者得
工廠土地的租期也許會久一點,而且政府多半不會對其地上物有興趣吧
2.得標時付的保證金(例如等於5年租金),除了對政府來說用來保障最基本的租期以外,
承租人也可以在租期後期(或前期),可以直接從保證金扣抵,而免繳租金
這樣子政府就不用考慮日後退還的問題,否則搞不好還得要參考通膨或利率等
保證金就直接當作是規定,讓投標者下標時自己去評估通澎與利率就好,
若租期到期前承租人未繳納每年應繳的租金,也可以直接先從保證金扣抵
若租期到期前就扣抵完畢,且未補繳的話,就表示租約結束,
政府就可以直接自行重新公開招標
3.重新招租時,可提供原承租者一點點優惠方案,
簡單的說就是住習慣了,如果沒有特別的狀況,大家多半都希望可以繼續住下去吧
像是對於租滿租期者,在期滿後5或10年內,若是由他人得標,
則原承租者只要願意付出得標租金的97%, 95%...等(可討論),即可續租該土地,
也許這可以降低高價搶租房地,結果租沒多久就棄租,也等於惡意搶租的狀況
另一方面這也表示,原承租者可在重新招標時自己開較低的租金,
如果沒人搶那下一次租期自然就降價了,有人搶的話,就看願不願意付出接近的價碼
4.地上物的問題與規則我自己還有需要進一步釐清的地方就是,
重新招租時,政府是否該將地上物產權一併移轉給承租者,
還是地上物收回,再與土地一同比價出租
而對於有意進行重建的承租者,又該怎麼處理?
其中,對於所有權在政府的地上物,也許可以直接搭配土地一起招租比價
但對於所有權可能不在政府的地上物,比方說財團租下某商業用地後,在上面蓋個101
那將來租約到期的時候,政府大概得計價買下地上物,也許是照房屋稅上的折舊屋價
但不知會不會有房屋稅高報的狀況,是否需要調整租期與房屋稅率等方式去避免漏洞
另外,對於重新招租時,是要否該將地上物一併移轉,還是政府自己吃下再一併招租
其中若是政府自己吃下的情況,在買回計價,以及稅率上,多半得考量建物的使用年限,
最少可在使用年限前,使收回的租金與稅能打平付出的屋價(也許再加計通膨,利率等)
要不然可能就有圖利等等的問題
5.考量到一些古蹟,百年祖祠,風水墓地等等之類的,如有必要
也許是可以保留較小比例的私有地,或限制每個自然人能擁有的私有地大小
像是按國土與人口計算,並限制私有地區域,如商業區內不能擁有私有地等
若有必要,也可以對私有地的用途建立規範
6.土地收回國/公有最好的方式也許是由政府逐年編列預算,逐步將土地買回
所有權納入後,再重新租出土地,
基本上,我個人覺得土地政策也許是唯一可以稱得上百年大計的政策
因為也許得執行一百年以上才能完成將絕大部份的土地收歸國有的目標
另外,就像是信義區等區域發展起來以後,天母等地區失去人氣,房價受到影響,
這表示政府若投注資源發展整編好的區域,帶走人氣後可能造成其他區域房地價下滑,
接著則可以便宜一點買回這些區域的土地,這也算是潛在的耍賤空間就是
(故意在那邊擺葬儀社等等大概會太殺了一點XD)
上面這些大概離當前狀況遠了點,多半有點緩不濟急,
而回到當前的狀況,政府若有意釋出土地來平抑房價,不管政府取得土地的方式如何
我個人是希望從現在開始,政府無論如何都不要將土地賣出,不管是國宅還是其他目的
畢竟過了快百年國祚也沒能解決的問題,要一步登天是有點好高兀遠
不如一步一步的來,由手上的公有地,參照上述的方式,從(生出)一些合適的物件開始,
初步建立幾套出租的規則,包括執行機關,租期,租金,保證金等等,再將房地出租,
另外,考慮釋出目的,若要先限制有自有房產或高收入者等不得參與投標也是可以的
而對於一些災區重建,其實也可以比照辦理,
也可搭配其他補助辦法,以及國土規劃等,例如限制投標的該區居民(身份)條件之類
日後視相關規則執行的狀況再進行調整,並逐步推廣,
並由取得的這些租金,逐年由民間購回土地,日後隨著收回的土地與租金越來越多,
也可以逐步加快土地收回的速度,以及這個土地政策的推展
.........想要寫一篇修改罷免法的文章,不過不知道該擺這還是政治版好.......
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