※ 引述《aquarius360 (路人甲)》之銘言：
: ※ 引述《oodh (oodh)》之銘言：
: : 大致看了一下 有誤會請指出
: : 你可能漏想了一點「轉租」
: : h大舉了兩個國外的例子，為什麼國有化還可以炒作
: : 就是因為可以轉二手，我從政府那租一坪一萬 轉租12000
: : 只要被認為獲利不只於此，或是被認為還有再炒上去的空間 你大可租下來轉14000出去
: : 如果國有化 是「只能跟國家租」那當然能控制市價
: : 但這是不可能的，因為承租的人可能經營不善要是連轉租出去都不行
: : 對承租人、對土地的使用和社區的發展都會帶來問題
: : 市場經濟的優勢就是「讓能把資源發揮最大效益的人取得資源」
: : 如果不能自由轉租，就不能即時讓資源流到最有效率的人手上
: : 然而，如果有了轉租，就會因為資訊、資本取得的時間差出現套利行為
: : 甚至出現炒作--只以買賣地產的資本利得作獲利來源，而非經營居住
: : 這點，不論是股票或是地產都一樣
: 很不幸,我的確有考慮過轉租,而且我也完全沒有限制轉租,你要怎麼轉租都可以
: (事實上轉租基本上不太可能阻止得了,限制交易期限多半也一樣,了不起地下化而已
: 所以我的確一開始就有考量到這點,也完全沒有加以限制
: ......不過我忘了補上這點.............就在此致個歉先)
: 不過我的看法與oodh大等各位不太一樣
: 你的確可以從政府那裡租一坪10000,轉租12000出去
: 可是你必須先考量你打算租給誰?會是誰會願意來用12000租?
: 如果你仔細考量過這個問題,
: 就會發現我限制商業區較短租期的目的,其實就是在此,
: 你要租我12000或14000,卻只打算花10000去向政府標租??????你是認真的嗎?
: 你覺得這種狀況可以持續多久呢?是你自己,你會怎麼做呢?
: 各位覺得當租期一到,下回開標時,會發生什麼樣的狀況呢?
: 我個人覺得情況很單純,
: 以上面的例子來說,如果我覺得租金太高不划算,那當然就不租了
: 但如果我覺得出這樣的錢來租這個地點來經營有價值時,
: 那我當然是自己出12000或14000向政府投標
: 不過如果是我自己不經營又想高價轉租,
: 換來的結果多半是最終的實際經營者最後直接自己開價向政府投標
: 如此各位覺得最後多半會是誰得標呢?
: 我想這樣一來,就可以讓房地流向最能發揮其效益的人手上,
: 而既然實際經營者願意自己開價租下來,我想那也沒什麼炒作不炒作的問題了
試著延申你的故事，
你有一個部份沒有交待得很清楚，所以我下面分兩個設定推論
第一個是，假定政府標出去的對象是用「競標」方式，
而且是取最高價標(而非特殊設計的規格開標)
在這個設定底下，是由政府出租、和土地私有、由人民出租並不會有兩樣
你前面推想一樣會發生在現在的社會中，但，它會產生什麼結果呢？
「當實際經營者自行向地主(政府、私人)投標時
a. 他有能力在地租1400下獲利 -- 那當然就是他得標，但是呢？
地價確實從1000上漲到了14000
b. 很遺憾的，在過去的五年裡地價已經因為炒作，而讓價格定位從
「經營獲利」走向了「資本利得(土地買賣)」
於是新價格14000 其實並沒有任何一位「純經營者」能獲利
很可能出價的還是經營者，但他是以「自住兼投資」「邊做邊炒邊賣」為目標
甚至，出價的就是純投資客，而他的目標買家 也不是經營者、而是其他投資客
因為大家其實都很清楚經營者賺不了這個價碼，但投資客卻能再炒上去
股市所謂的「本夢比」 所謂「房地產泡沫化」就是這樣
換言之，如果政府開的是價格標，就無法阻止地價的上揚
就算得標的是經營者也一樣，就算是純經營者，也一樣要出高價才標得到
-- 事實上，一但真的有經營者用高價獲利，那地價反而會得到支撐
另一種情況事，政府不是以價格決標
換言之，政府我就是每次都一定要以10000賣出去
那，賣給誰 就有公平性問題，這個標怎麼決 才能讓「純經營者」得標呢？
而且，如果不是價格決的話，那承租價要怎麼訂呢？
畢竟，如果業者能在這塊地上賺回相當一坪13000的合理成本
那政府還只租他10000 不就拿全民的資產當傻好人嗎？
何況，這樣對他的競爭對手、卻沒租到政府地的人來說不公平
他的土地成本低 說不定可以殺價競爭
更何況，同樣，也可能得標的不是純經營者(如果用抽籤制的)
那更是平白圖利投資客
前面提到，土地私有的好處就是「讓資源流入更有效利用的人手上」
為了這個目的，就算是公有出租，多半也會開價格標
在可以轉租的情況下，就算是五年後重標
只會讓標價隨著炒作上揚而已
因為不是像國宅一樣 小量、具有社會救助意義 才會採資格標(同時用搶的或抽的)
(就是要圖利窮人或特定弱勢、有貢獻者、原地主)
我在想你可能是假設政府重標的時候 能讓純經者用他的合理成本標走
但這不太可能發生
因為就連「政府直接找現有經營者出租」這點都不太合理
1. 為什麼要保護現有、但可能較無效率的營者呢？ 如果有別人出價更高的話
2. 現有經營者，本身可能就具有投資性
: 再舉個例,假設A向政府租了一棟大樓,年租金10億,租5年
: 如果B以年租金15億在此經營百貨等,每年還可以淨賺5億,也許他會考慮這麼作
: 但是如果要租18~20億,那他恐怕就不租了,或是先去(標)租附近價位低一點的地方
: 找不到人租又沒辦法自己經營的話,那A不是得降價就是等著自己虧錢
: 而且話說回來了,A不過才付了10億向政府承租,如果A沒辦法自己經營
: 也沒辦法提出好的轉租條件的話,
: 5年後B自己出個11億,自然就可以搶過來自己用了
: 所以炒作最終還是會受到在此實際經營所能取得的獲利的限制
: 其實我本來也想補充一下這部份(轉租)就是,看來慢了一步
: 我預期在這種規則下,包租公包租婆的獲利空間會大幅縮水
: 因為你一旦開出太過份的價格,那換來的結果不是租不出去,就是下一次開標
: 對方會直接自己拿那樣的錢去搶標
: 這就是我在商業區採用短租期的目的,其實在任何區域基本上都一樣
: 只要有炒作的疑慮,縮短租期多少會有抑制的效果(大概也不好縮得太短變一兩年就是)
: 話說回來了,國外的例子(新加坡?中國?)所用的制度與我的設計是相同的嗎?
: 也許有待商榷喔!
: 接下來抱歉請容我偷懶一下,還沒有認真查證這部份,有錯誤也煩請不吝指正
: 近年來大陸炒房市炒得很厲害,
: 但首先我不太確定大陸是不是全面採用土地公開比價招租的方式
: 就我印象中看過的一些新聞消息似乎不太像是這樣
: 不過重要的是我之前是聽聞大陸的租期訂得很長,
: 有好幾十年,不知道有沒有五十年一百年
: 我想絕大多數的人都有那個命可以等個五年十年,
: 但有命可以耐心等五十年的人恐怕不多,長達數十年的租期,那基本上等於是私有制
: 如果真是這樣,那也就等於為炒樓開了後門,畢竟炒作就是要鎖籌碼,
: 所以才需以短租期加上公開招租的方式,再配合規劃,將同一區域的物件開標時間錯開
: 隨時保持供給,來減少籌碼被鎖定的狀況
: 當然此制度還可以搭配很多方式來控制供給,
: 如此要有效控制炒作,或至少控制住炒作的物件區域,
: 留給一般民眾合理住的花費,應該是有機會的
: 說起來,感覺不太到正面參與的意見,我個人是有點小失望啦.............
看完你的文，你可能忽略了「半住(經營)半投資」的這種情形
以麥當勞來說吧，如果分析它的獲利，有些年份其實他不是速食業，而是地產業
全台灣的麥當勞大部份都是連鎖店，也就是店主是總公司派的
在市區裡的地固然是用租的、看起來生意不錯，但真正獲利的是郊區
麥當勞前進郊區、鄉鎮中心的時候地通常是用買的
只要麥當勞一開，地價馬上就翻漲，會計帳上麥當勞馬上就獲利
所以說就算是經營者本身只能賺 2000/坪
在可以轉租的情況下 有投資企圖的話，他一樣會敢租14000/坪進來
反正可以再用16000/坪租出去
經營的那2000/坪 加減賺當副業
那你說，誰會用16000/坪來租呢？ 當然就是放眼有人願意拿18000/坪 來租的投資客嘍
就算期間到了重標也一樣啊，標價會被拉到18000起跳
這兩年有「房地產證券化」
很多企業把自營大樓的產權賣出去、再租回來
他的租金就是給這麼多，要炒你們拿去炒、我換先點現金回來花
可見經營者不一定不炒房的
炒到房東找不到下一手、回頭要漲他租的時候 大家再看著辦嘍？ 太貴就不租了
找不到人租、又找不到人炒，泡沫就破嘍...
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自幼家貧 既無嗜好 不學無術 亦無專長 唯打翻茶杯 或飲料罐 或新鮮屋
不乏瓶水 亦有碗麵 鋁鐵生熟不銹鋼 大小利樂錫箔包
有色無色玻璃 軟殼硬殼塑膠 凡立不曾未倒 寸地無一免溼
初時心喜 觸翻熱湯而後敗興 久之或憂 撞倒汽水反得釋然
本為一時之誤 積久成習 偶一為之 還傲世中無雙
故以為好 便作所長 因姓黃，自號「掐倒黃」
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※ 編輯: oodh 來自: 203.65.62.106 (12/11 11:59)