我贊成房價應該尊重市場機制
但在此同時 政府應該要有能力把「投資市場」和「使用市場」區隔開來
甚至適度保障「使用市場」不使其被投資行為影響 供需 與 價位 過劇
又，投資市場要避免泡沫化，就必須讓 價格 與 投資標的的獲利能力 相連結
穩健的投資人賺取的應該是利潤 而非 買賣價差
這樣的投資人才值得政府保護、並尊重其交易時定價的權利
成屋的「不使用費」 簡單來說就是要讓房屋產權的持有者「不要放著空屋等漲價」
不要讓想使用的(想住的、想租的)人因為投資行為 而租不到、住不起
在這樣精神下，成屋的「不使用稅」 我有兩款設計
一款是「促進使用型」 一款是「投資分離型」
「促進使用型」的設計原則是「讓使用行為 比投資行為 在取得產權上更為有利」
可以用的手法大家可以想想，我舉一個例子
「預設、固定收取 使用費用」
比如說 假定一間30坪的房子 住一家四口
每個月電費平均2000 (夏季3000 ~ 冬季1000) 一年12000 水費一年5000
兩個小孩依屋主年紀推算 40歲算讀幼稚圓 10000*2(學期) *2(人)
45歲算小學 50國中 55高中
那屋主每年 除了房屋稅外 還會收到(以40歲為例)約六萬的費用
以及 等值的、現地址(水電)or現學區(教育)的抵扣券
如果你住進去 要繳這些錢的時候直接就可以抵掉
如果你剛好有住、但卻又沒用到這麼多電、沒孩子
(也許可以研究更多生活抵扣項)你完全無法在住處附近抵扣掉這一年六萬
那可以請村里長開證明
或是 你剛好今年沒用這麼多 可以直接拿帳單到稅捐機關退差額
但，如果你是投資客，買了不住 那這六萬就成變成你的成本
對投資客而言，六百萬的房子 每年多 1% 的利息就十分的傷了
如果不是公寓，而是店面 同樣把水電 連營業稅、預估營所稅 全給個低標徵起來
那個價差就更嚇人了
開徵(促進使用型)「不使用費」 所要的發展就是
1. 如果你賣房子， 你會發現
要自住的人 會比 空買來投資的人 出價高六萬以上
(條件再好 一般來說物件要脫手也得抱個一年以上 每年花六萬換來廢紙一疊
但自住戶能把這六萬的抵用券銷掉 等於多了六萬可以買房子)
也就是 有實際使用的人 在取得房產時會高出 1% 的競價能力
這就相當於是把 首購(或一生一宅)貸款利率再壓 1 %
只是這次相反 是讓投資客繳出 1% 的規費
(而且政府不用出一毛利息補貼、還有得賺 也不必擔心低利助漲地產投資、拉抬房價)
這樣房產產權會比較容易流入使用者的手上
2. 既然投資者都花錢買了這些配給券了 那… 就趕快租出去找個人賣他來用掉吧
如果你花六百萬買屋投資 本來租一個月三萬好了
那使用者要有一個月三萬的房租、加5000以上的水電教育開銷
現在你要租出去， 因為這一個月約五千的配給券對你來說就是廢紙
當使用者跟你用三萬租屋的同時 他可以用低於五千的價格跟你買下配給券
把成本加起來看 相當於房價有一個月五千以內的議價空間
換句話說 不論你是自用 還是你能找到人來租
「只要房產有人使用」這些預收額 都能被使用消耗、抵扣掉
那這項政策對屋主的影響就很小
如果房產的創價能力很高 也就是大家爭著 買來住、租來經商 房價一樣會拉高
只有沒事買來放著等漲價的、漲到沒人要租這個價的 才會被政府A這筆
也就是 把房價的 漲幅 和 實際價值 聯結得更緊密
促進使用型 的收費原則是
推估 實際生活開銷中 可被政府監控的 可抵扣項 的低標(饒舌)
這樣的設計下 政策推行者再怎麼巧妙 一年能徵/扣 個七八萬就很強了
(因為食衣行 都和公家機關無關 或是很難「限制地點」
很難監控是實際在當地使用者 )
而且，以學費為例 要確實監控 避免空屋持有者轉賣使用券
就要限制一次扣抵多少為限
(否則讀薇閣的一個就可以把該學區十個投資客的券收購來了)
但這樣一來 就會加重「有券用不完 要辦退稅」的可能性、麻煩度
或是，要避免這樣 就要把徵扣標準壓更低
總之，就是 麻煩啦
但這樣的設計是為了「保障購屋自用(住、營業)者 完全不受政策傷害」
「投資分離型」的「不使用費」則是預設在另一個市場裡
-- 價格已經飆高到沒什麼人投資「自住」
或者說，自住客、投資客 的資本雄厚、地價高 以至於 一年七八萬根本不痛不癢
(電視上說 帝寶一年管理費全部要六萬多 光24h保溫的瓦斯就要一萬八...)
在這樣的市場裡，同樣希望維護使用者的市場 價/量 不受資本炒作過劇
所以「不使用費」的設計 不採實際生活所需抵扣的方式
設計原則以「逼房產持有者 把 使用價格壓制在 與實際價值(創價能力)連繫」
簡單一句話「你炒歸炒 租金不能亂漲」
炒地皮要賺的是地皮轉手的價差 你敢炒上去，就要能找到買主脫手、不然就認賠
要賺，就在價差上賺，泡沫化是你們投資客的事，不要去影響租金
這個設計上很簡單，但要落實有點費事：
「房價一千萬以上 or 單坪成交價 >50萬的
每半年進行戶口調查 沒在住人的房屋稅按購入價多收 3%~5% / 年」
簡單來說，對於投資客而言「趕快找個人來住最重要，租金可以再說」
這有別於限制低價租金公寓的政策
因為租金還是在自由市場底下的
如果承租人出得起、大家願意出更多錢住進來 租金仍然可以沒上限的爬高
但如果沒人租得起，那租金絕對不會因為交易地價而爬升 -- 因為沒人來住會更慘！
另一頭 買賣交易的地價 也不一定要因為租金限制而被壓抑
你還炒還是可以炒啊 泡沫風險自負就好
未來 租金1000/坪 賣價100萬/坪 的物件不是不可能發生 這麼大的泡泡沒看過吧……
(一般來說租金在房價的 1/20 以下)
所以說，這樣的制度設計是保障使用者「租賃市場的價量合理」而不是買賣市場的
但，這麼一來，除了落實上要多加稽察擾民外
給投資客帶來的壓力也遠大過「促進使用型」
當然也可以雙軌並進，但卻會增加政策的複雜度……
大家以為如何？
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男なら 誰かのために強くなれ 只要是男子漢 都會為某人而變堅強
齒を食いしばって 思いっきり守りぬけ 咬緊牙關 下定決心守護到底
轉んでもいいよ また立ち上がればいい 跌倒也無所謂 再站起來就好
ただそれだけ できれば 只要做得到這個
英雄さ All Right！ 你就是個英雄了！（All right!）
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