推 jocelyn10248:請問這篇是寫給我看的嗎？所以是無法拿回了？ 03/12 01:50
→ Eventis:同原文最後d大結論,不告無解,告了大概也拿不回全額. 03/12 02:28
試著分析一下好了,以下條文沒有其它說明都是指民法.
首先要確認的是這個租約是定期的還是不定期的.
這個區別造成的影響是一般沒有特殊條件的終止權,
如果契約沒有特別約定,不定期租約是依據450條第二項,
未定期限者，各當事人得隨時終止契約。
但有利於承租人之習慣者，從其習慣。
但如果是定期租約,則是依據450條第一項,
租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。
也就是原則上一定要租滿,這可以參照453條本文的文義
定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者
，其終止契約，應依第四百五十條第三項之規定，先期通知。
也可以看出來在定期的租賃契約,是要以契約有另行約定為限.
這裡所謂的一般沒有特殊條件的終止權,
講白話一點,就是"住到一半了突然說心情不好不想繼續住,要不要負責(賠償)"
心情不好可以包括各式各樣,"自己覺得很重要,而不是立法者認為重要"的理由.
所謂立法者認為重要,就是指424條,430條,435條,452條,
這幾種特殊的,藉由任意規定額外賦予承租人終止權的情形,
特別要注意的是這些規定也大多還是可以藉由租約加以排除,
或者約定即使滿足這些情況也會有賠償的狀況發生.
回到本例,因為是一年的租約,沒有超過一年,
依民法422條反面解釋,即使沒有訂立書面,
也應該解釋為是"一年為期的定期租賃契約"
那麼配合上面的說明,那麼,除非契約內另有約定,
否則,提前終止租約是相當於違約的.
而如說明所提的,並沒有訂立書面,也就相當於完全依照民法規定的情形,
因此,本例中是違約提前終止的情形.
最高法院51年台上字2829號判例,雖用語稍有不同,但仍可資對照,
"解除契約，係指當事人之一方，行使其本於法律或契約所定之解除
權，使契約自始歸於消滅之一方的意思表示而言。租賃契約一經合
法成立，除有終止之原因外，不能以解除之意思表示使之消滅。"
一般房屋租賃的押金,即土地法98條,"以現金為租賃之擔保者",
性質上是屬於一種擔保性質的財產.
(至於是否會成為違約金則是看租約是否有約定)
當承租人不依約繳納租金,或因不履行租約發生損害賠償的情形時,
出租人就可以從押租金中先行取償.
(注意如果只是擔保金,那麼,
取償完多的可以請求返還,但不足的還可以繼續追討)
在本例中,因為並未有如一般契約約定損害賠償數額,
或者將押金充作違約金的約定.
因此,對於違約的損害賠償數額,似乎仍待特定.
惟依一般情況,房東逕將押租金充抵之,尚難謂不公.
但若當事人對此有所爭執,自得訴請法院確定此損害賠償關係及數額.
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 61.64.152.7
※ 編輯: Eventis 來自: 61.64.152.7 (03/11 23:56)