[心得] 告別房仲業 第三集《菜鳥的好運》

[QuenWu (精采生活)]

在房仲業有ㄧ些術語
跟大家說明一下
ㄧ個案子會有買方經紀人和賣方經紀人

賣方經紀人：
就是說這個案件是你開發簽委託接進來的。
由你和屋主接洽，我們就會稱呼為『賣方經紀人』

買方經紀人：
買方是由你帶看(看房子的意思)，相關細節由你和買方接洽，就稱呼為『買方經紀人』

獨泡or全蛋：
就是說這個案子的成交，買方和賣方的經紀人都是同一個。
實際上，這種情況是還蠻難的。自己搞獨泡，真的是要天時地利人和。
我的仲介生涯裡面，也才2次而已。

冒泡：
買賣成交大多是同事之間互相合作的。譬如說A同事的買方和B同事的屋主。

委託書：
屋主將房子委託給仲介賣，所簽訂的委託書，分為專任委託和一般委託。

要約書：
買方確定喜歡這間房子，也願意購買，仲介就會請買方寫『要約書』，
把買方認為可負擔的購買價寫上去。
要約書分為2種，一種是內政部版(不需要付斡旋金)，另ㄧ種是需要付斡旋金。



在我成交買賣件之前，我有成交租案，新人可以先從租案開始做起。

成交買賣件的時候，才不會太緊張!!

終於
在我入行的第四個月，成交第一筆買賣件──我是買方經紀人

記得那天外頭下著綿綿細雨~~~我是值班的人

公司的電話聲響起~~~~鈴~~鈴

我：『XX房屋 您好!』

客人：『請問一下，我在妳們公司的網路上看到學生的投資公寓.....請問是
       在XX大學旁嗎?....還有沒有類似的案件....今天下午可以看嗎?』

我：『可以阿.....那就下午在XXX巷口等...請問方便留個電話嗎?.....』

(所謂的投資公寓就是，原本的公寓住家格局，隔間成數間套房，在出租給學生，

 大學周邊很多這種產品)

那個時候，我還搞不太清楚，標的物詳細的位置

問一下同事大概在哪?怎麼走? 然後我就拿著2串key出發前往

接著我就帶著買方上樓看房子，因為套房都租滿了，所以我們只能看走廊和

公共區域，房間的室內什麼也沒看到。然後又去看另外ㄧ間投資公寓。

後來隔天，我和買方連絡

結果

買方竟然喜歡這間什麼都沒看到的物件，在經過幾次的覆看

(譬如說帶家人朋友在來看ㄧ次房子)

接著就出價下要約~~~經過一番屋主議價、買方拉價

最後就以超高的總價成交~

菜鳥總是會有ㄧ些好運，剛好我碰到的這個買方，

第一次到來這裡看房子，第一次買投資公寓。

剛好也碰到我這個剛入行的菜鳥跟她介紹房子，

所以就莫名奇妙的成交一個超出行情的價錢。


有人會覺得『哇!這麼好運，客人來看房子就成交!』

房屋仲介公司的工作就是買、賣房屋

所以，當然會有人主動上門要委託賣房子或有買方要來找房子


要成交這樣的價錢也不是件簡單or容易的事

買方的資金要很充裕，就成交的這間頂樓加蓋，隔成9間套房的案件來說

銀行估價是以

權狀坪數(區域行情ㄧ坪單價)+租金收益+買方信用條件

以上綜合下來，決定可核貸金額

頂樓增建的部份，不在權狀內，所以只能算附加價值

我記得沒錯的話，買方至少準備2百萬以上的現金+貸款來買這間房子

(現在買房子，能拿出這麼多現金的客人~~非常的少!!)


後來，這個買方可能覺得出租套房給學生，收益還不錯，

陸續的買了好幾間成為一位職業房東。


不過，似乎都還沒有提到這個案件的屋主

我只能說在成交前的過程當中，我(買方經紀人)、賣方經紀人

和一位稍微資深的同事，跑了好幾個地方

找屋主議價(希望屋主可以降價，不要這麼堅持)

找買方拉價(希望買方可以再加一點)

為什麼我們仲介要這麼辛苦的去找買賣雙方談?

我們目的是希望可以減少價差，促成成交。大家都可以賺到錢!!

這個屋主重頭到尾，對於價錢都蠻堅持的

屋主的話術，大概就是

『我不能決定啦!!我爸一直跟我說不要賣，我降價給你，我會被罵!』

『這個價錢，我是賠錢賣耶!!跟你說我的成本........』

總之，屋主們的藉口很多的!!聽聽就好

他們最終的目的只是在幫自己『守價』而已，

誰不希望賣價越高越好!能夠多拿個幾十萬，誰不要呢!


後來，以我們專業的估算，這個案子，起碼讓屋主賺2百萬(淨賺...沒錯是淨賺!!)

在這個區塊能獲利百萬以上，真的是少數。

大概也只有這種投資型產品能才能有這樣的利潤!!

為什麼這個屋主可以賣到這麼好的價錢?

因為他不缺錢!不缺錢的屋主，越能賣到他要的價錢，因為他不急著賣，所以他可以等!!

反而缺錢的屋主，不會太堅持價錢


我的結論就是

當你還是菜鳥的時候，因為都還搞不清楚狀況，沒什麼行情觀念。

(千萬不要預設立場，覺得太貴之類的，容易畫地自限，有人要買，可以成交最重要!!

管他ㄧ坪多少錢)

往往驚人的成交價都是菜鳥創造出來的，而菜鳥發現的時候，

都是在這個領域打滾一段時間之後!!


預告：告別房仲業 第四集 有那麼ㄧ點點的情愫~~有點不好意思~~哈哈哈

(待續)

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告別房仲業
真人真事~~完整呈現
現正熱映中
http://mypaper.pchome.com.tw/news/10221077/

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推 sacst:能偷問一下嗎???仲介費你個人拿了多少??
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推 mindful:推沒缺錢的就不急著賣...人生很多事也是如此
推 slowrock:看一集推一集！
推 shine37:你的經驗我都銘記在心呀..我六月準備去信義囉!
推 goodtome:看完你的文章心有戚戚焉，我在某間房仲當秘書
→ goodtome:從工作到現在，看著這麼多人的來來去去
→ goodtome:心裡真的不好受，剛好最近又一個也是熬了一年多的女同事
→ goodtome:她也決定放棄了，久而久之看多了這樣來來去去的場景
→ goodtome:就覺得房仲是一片沙戮戰場，很殘酷..
推 eve7109710:"沙戮戰場"喔> <  那請問一下存活率大概是幾%.......
推 nonono:推啊
→ AAA01:我們店裡平均一個禮拜有十個以上的人來應徵吧..但是有錄用的
→ AAA01:大概50個錄用1個..但是往往 來上班又能撐過1個月的 少之又少
推 eve7109710:難得錄取 怎麼才呆一個月就走...是會有怎樣的壓力嗎??ꐠ
推 bluev:怎沒第四集了???
推 puddinghan:第四集呢...好期待ㄚ...
推 bluev:我每天都上來等 就是等不到第四集 太過份了啦!!!!!吼
推 pchunters123:第四集呢.
推 shedoing:不更新囉 = =   說到要做到喔~~要寫完它