[分享] 關於房仲業

作者cicatrix (新店在地好仲介)

看板Salesperson

標題[分享] 關於房仲業

時間Tue Apr 24 16:56:06 2012

我也不知道最近是怎麼樣蠻多人在問我關於房仲業的問題嚇我一跳莫名的變成一個房仲推坑者 = = 所以簡單介紹這個行業在幹嘛？還有回答幾個常見問題？先回答幾個問題： Q.很多人寫信不外乎就是一般人多久會成交？ A.這個很難回答因為業務的工作除了努力外還有運氣可以告訴你們的事情就是仲介的工作『開發為業績之母』但是『議價又為開發的關鍵』單純開發不會議價只能每週每月看你的案子被人家賣掉以過去個人的經驗我的庫存隨時維持約30間左右市中心案件約496間所以我的庫存佔市中心的量6% 這樣看起來不多喔一般店家的庫存量約39~70間不等約養10個業務員這樣的庫存狀態每個月可以成交2間被成交2~3間所以每個月你可以預料會有5間左右被消化掉庫存太低的業務員沒有辦法感受到『景氣的強烈』以現在來說新店很熱你問我怎麼知道因為我的庫存自己跟同業消化的速度很快在選舉前可能幾個月你的庫存半間都沒被賣掉 Q.我是個熱血的鄉民，請問要先去加盟店還是直營店？還有五萬是真的假的？ A.月經到不能在月經了，第一個問題：當然是先去直營店，有些網友會說這樣扣除一堆底扣，我大概只能拿10%（8%＋團獎），公司賺太多了。或是開始算1000萬的案子自己可以賺多少，這就是關鍵的地方，1000萬的案子，有人可以賺到1000*5% =50萬的傭收有人只能賺2萬的傭收天差地遠重點是你要先有一定水平你再去加盟店，比較ok! 講實在的外面就是殺人的戰場一個案子成交基本上30萬起跳你實力不夠被做掉天經地義這裡是戰場不是漆彈練習場一個動作少做了就是被人家成交絕對沒有房屋版上面講的那麼好賺真的那麼好賺一些高學歷的不會那麼容易就陣亡另外五萬是真的假的？真的，不過沒有人跟你說你可以領半年，績效不佳，可以請你簽字走人，企業麻，又不是佛心來著，給你五萬，你當然至少要有 15~20萬的基本產值阿 = = ------------------前面回答完進入正題希望可以改變你對仲介的看法---------- 仲介的工作就是個超級市場，只不過架上的商品區一開始是空的，要靠一堆業務去補貨，賣得東西多半是市場都有（也就是俗稱的一般約案件），所以基本上每個仲介都要有基本的陌生開發能力，說自己只做銷售那種，很快就會死掉了。為什麼？商店沒有商品，是銷售高手也愛莫能助，商品不齊全，也沒有辦法，客人沒有美國時間等你去補貨，所以週一到週五仲介都要著重開發新的案件。以開發型仲介的來說：可以分為兩種『獵人』『農夫』『獵人』沒有固定的領域，只要有同業開發新的物件，他就去反相開發他們的物件，短時間可以獲得一定量的庫存，但是反過來來說，一個案子可以靜靜的等你慢慢開發，那案子一定有他的缺陷在，不然早就被同業賣掉了。『農夫』專耕一定領域，他的生活圈比較小，一開始會很辛苦，但是他可以深入他喜歡的社區，社區的大小事都很瞭解，久了，可以得到很多情報，跟第一手的案件，有機會開發到市場都沒有的案件。一般來說，新人進來一定是先衝庫存，因為沒有案子，對商圈觀念也不強，一定是趁你還有滿腔熱血的時候叫你去開發同業的庫存，累積一些可賣的案子，有打算長久待在這個產業，建議你在新人的時候同時扮演農夫的角色，一點一滴進入你想經營的社區，到你一兩年後，你就可以減少主動開發的比率。銷售型的仲介：著重在整個行情觀念的建立＆同理心這種業務員也是最難培養的，因為銷售的整個流程是一體成型的，你中間只要跟你的買方講錯一句話，你的買方可能就會從準買方變成三四年後才會買到房子的買方。還有跟客戶的相處也是個訣竅，適當的提供行情，情報，加上同理心，才有機會成功。當然妳會開發也會銷售，那就是很強的業務員，在直營店，你只要其中一樣專精，你就絕對餓不死，出來做的話，你基本就要兩樣的專精，因為大家都具備開發的能力，就看誰的銷售能力跟客戶經營能力強，當其他人掌握買方，有可能跳過你，自己去找屋主，很正常麻，兩倍業績，加上50%左右的傭收，那是甚麼樣的概念，你自己想像。所以說為什麼早期要去直營店的原因，有規則可以保護你的業績，在外面不好意思，勝者為王，『winner takes all』 --------------------------甚麼樣的人適合進來-------------------------------- 只要你不想領固定薪水，又可以自我要求的人就可以進來，基本上進來，你就忘記你有底薪這件事情，比較好。人都有惰性，仲介的差距是每天一天一點的累積，偷懶一天後面在緊要關頭，問題就會一個一個跑出來讓你頭大，所以切記要每天都認真。＊仲介是靠嘴吃飯的工作？很多人都有這樣的想法，應該這是很多內勤的人的想法，業務在台灣的社會印象還是很低的，尤其在網路上，普遍能賺高薪，被酸似乎是種原罪。仲介是需要動腦的工作，買方想買便宜，賣方想賣天價，仲介要在中間讓雙方都開心，讓這個交易成功後，買賣方變成好朋友，完全忘記當初談價，對方那種堅持跟無理取鬧，這就是談判的技術，這也是仲介要專精的部分 - 專業 & 心理學＊至於要去小黃或是小綠？這都可以，就跟你想去高點補習還是陳偉補習，那有差嗎？好吧，有差，差在年終福利，如果是想學個經驗技巧，是沒有差的。這只是一個過程，重點是你想學到甚麼，你想成為甚麼樣的業務，是賺很多錢的，還是在你的家鄉內人人稱道的業務還是ooxx，我看很多人有很多熱情，但是進去之後，都沒有自己的想法，這樣你很快就會離開這個產業，因為我說過了，仲介是要動腦的產業，你可以不喜歡讀書，但是你一定要會推理客人的行為，跟為什麼他有這樣的反應，不然每天充斥到你的生活，只是一件一件的挫折，EX：今天A屋主不給我簽委託，昨天B買方出笆辣價....等等。 *要去大安區或是一級商圈？建議在你的生活圈工作，能住家裡是比較好的，真的很認真的話，老實說，第一年，你會非常非常累，不要拿甚麼C大，林北以前是工兵還海陸來做比擬。這行業的累-除了身體還有一個是對人性失望的無力感，等你進來就知道，很多事情，不是你想得那麼簡單，學著事情不要聽單方面，牽扯到利益，就會有貪念，就會有人來搗亂，就會有很多變數。以上可以回答大部分的問題，抱著第一年打死不退的心情進入這個產業，才有機會活下來！ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 123.194.210.78 ※ 編輯: cicatrix 來自: 123.194.210.78 (04/24 16:58)

→ Attui:push 04/24 17:03

推 mode1224:感謝前輩！！ 04/24 17:20

推 loveistoofar:大推 04/24 19:16

推 Zombie0110: 04/24 21:05

推 a31670323:推 04/24 21:19

推 ttlun:我做四年也是退了現在睡的很好不用再煩惱怎談案件議價 04/24 21:36

推 llljef:推謝謝!! 04/25 00:41

推 kazarf0411:推！ 04/25 01:09

推 overweight:推!不要講推坑者，很多都是沒有決心，被自己打敗的 04/25 11:53

推 lwg1:值得推薦的好文!! 04/25 13:55

推 skyshine8:寫得不錯~祝你業績長紅^_^ 04/26 18:40

→ cicatrix:挖被s大推了 04/26 18:50

推 SantanaJohan:推 04/26 18:58

推 HawkStong:請讓我收錄到文摘 04/27 09:48