推 littlefish2:太感謝c大詳細的解釋,我會找那一位先生談談看的,謝謝! 09/09 06:12
推 babewen:大推 09/09 06:34
推 Qfeng:專業推 09/09 06:35
推 rici:超詳細又專業...!! 09/09 06:59
推 genie2:這篇說明很詳細，推 09/09 07:03
推 ccchen:讚啦 09/09 07:08
推 doritos:那如果房子是自住，然後把房間分租出去。也能折舊嗎？ 09/09 07:14
→ cchris:出租一間自住房不易被抓到,多數人偷懶沒報;要報的話也ok 09/09 07:40
→ cchris:但就要計算出自住和出租比例,分開處理,計算非常複雜 09/09 07:40
推 flash0576:我有沒有看錯？有M文了耶！ 09/09 22:30
推 sonatafm2:守法還有甜頭吃, 推! 09/09 23:42
推 bnn:實用 09/10 02:32
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作者: hongawei (走! 我們去看電影!) 看板: SanFrancisco
標題: Re: [問題] 請推薦優良的property management company
時間: Fri Sep 9 07:54:41 2011
※ 引述《cchris (cruising Panama Canal)》之銘言：
: 以一個灣區70萬的房子為例，若土地值30萬，建築物值40萬，
: 一個月可租2500, 一年總收入30000
: 一年的折舊支出約$14814 (算法請自己做功課)
: 如果有房貸，每月繳2000，其中利息佔1500，一年利息總支出約18000
: 所以這兩項支出的總合是$32814
: 如果先不考慮維修成本
: 雖然每個月淨賺500 (2500-2000=500) 全年淨賺6000，但報稅時帳面上卻慘賠$2814元
: 如果還有維修支出(當然會有)，以及偶爾空屋收不到房租的時間，那就賠更多了
: 如果房貸更重、利率更高，每月收支剛好打平(而非淨賺500)的話
1. 如果房貸是每月繳2000,以三十年為例 利息大約會在1100左右,並不會到1500
2. 如果房貸是每月繳2000,總房貸金額大約在35萬左右 (依據利率,跟年限不同 會有不同
). 換言之買這個房子來出租, 你必須要有35萬現金 (70萬-35萬)
3. "每個月淨賺500" 這句不是很恰當, 因為2000不是真正成本,2000只是月繳貸款額
花了35萬+月繳2000的貸款之後每個月賺2500,以投資的角度而言這不是好的投資.不過以
自住房屋主回台,要避免空屋的狀況,出租倒是很好的方式,至於省税減少總所得只是額外
的話題. 好的投資一定是要交稅的,因為有賺錢阿.
原始的問題是'是否考慮property management?', 我想所需要考量點就只有 "值不值得
花8%的租金來請人管?" 如果自己有能力有時間管,每個月多賺8%租金(2500 X 8% = 200).
如果自己不太會又不太懂,那可以先找property management代管 跟他們學習一下.
ps. 對不起中文不好,想表達的是 沒有必要為了省税而去決定要不要property management.
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◆ From: 173.150.148.171
→ cchris:灣區的房子幾乎沒有一個是好投資(報酬率低),原文並沒有說好 09/09 08:08
→ cchris:我只是說明灣區的房屋如果要出租,常見的報稅狀況,就是這樣 09/09 08:09
→ cchris:利息金額也和利率有關,出租屋的房貸利率較高,通常不只1100 09/09 08:11
→ cchris:要找合理的投資,要往中谷/外州/或是灣區的低房價(老墨)區域 09/09 08:13
→ cchris:就不是這篇文章討論的問題了 09/09 08:13
※ 編輯: hongawei 來自: 173.150.148.171 (09/09 08:19)
※ 編輯: hongawei 來自: 173.150.148.171 (09/09 08:24)
→ cchris:原文也在疑惑能不能逃稅的問題,我只是舉例說明沒有必要 09/09 08:30
→ cchris:因為加州的出租房只要有背房貸幾乎都是帳面賠錢(如上述) 09/09 08:30
→ cchris:舉個例子說明就算背不大的房貸,都是帳面賠錢,沒必要逃稅 09/09 08:31
→ cchris:其實不會/不懂可以學,一點也不難;想要省錢不怕麻煩就開始學 09/09 08:34
推 oplz:好奇一問 如果灣區買房不是好投資 怎麼常聽到很多灣區的人房 09/10 00:47
→ oplz:子一間一間地買? 最近考慮要不要買房 有點好奇.. 09/10 00:48
→ cchris:買房自住ok,投資的話就要慎選,要選房價低租金高的地段 09/10 01:18
→ cchris:一般你會想住的地段,都不是房價低租金高,而是相反,報酬率低 09/10 01:18
→ cchris:這些一間一間買的人,多半是買廉價老墨區域,或是中谷/外州 09/10 01:19
→ cchris:除非它錢多的不像話,不在意報酬率低,就抱著等未來增值,那ok 09/10 01:19
推 oplz:多謝回應.. 09/10 01:42
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作者: dusa (度沙爾亞) 看板: SanFrancisco
標題: Re: [問題] 請推薦優良的property management company
時間: Fri Sep 9 13:23:59 2011
※ 引述《littlefish2 ( )》之銘言：
: 因為可能會搬家 需要把自己的房子出租
: A. 考慮自己上craglist 找房客
: 缺點:到時候搬到比較遠的地方 無法自己帶人看屋或是處理房子問題
: 優點:可以省一大筆稅金(所得稅)
: B. 考慮property management
: 優點: 省事
: 缺點: 除稅金外還要8%傭金
: 所以想問一下有出租房屋或對稅法了解的各位
: 1. 出租所得是直接算在年收入嗎? 還是有不同的稅率?(如果不同的話,稅率約多少?)
: 2. 有無什麼方法可以省稅?
一般在灣區工作的雙薪家庭若AGI超過15萬, 就不能take rental loss.
所以另一個省稅的方法(若你的rental是passive, 且是loss)就是盡量多放點401K or IRA
讓你的AGI降低. 如果AGI能低於10萬, 那passive rental損失可以抵25,000.
不能扣抵的部分就像cchris大所說, 可以在賣出的時候一次扣抵.
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◆ From: 99.101.199.26