→ cchris:這些設備微不足道,先買個平價的應急,一兩千搞定,之後再退 10/29 11:49
→ TiaTia:問題是賣家願不願意這麼麻煩呢?他們都搬那麼遠去了 10/29 11:50
→ cchris:較笨重的也可以先一次買到位;買房子差不了幾個家電的錢 10/29 11:50
→ kruz:冰箱微波爐應該不是必備(因為我買有貸到款)可是爐子應該要.. 10/29 11:52
→ TiaTia:cchris,你的意思是我們買來放進去?可是那都還不是我的房子 10/29 11:53
→ kruz:如果真的這麼想要買個爐子放上去也不過一兩百塊,叫你的agent 10/29 11:53
→ kruz:去跟賣家的agent瞧一下,連屋主都不用插手 10/29 11:54
→ TiaTia:呀. kruz,嗯,我跟我的agent說說! 謝謝! 10/29 11:54
→ deuter:這是因為appraisal的問題, appraiser會來估價 10/29 12:51
→ deuter:銀行需要看到估價報告上房子是"可住的", 銀行才會貸款 10/29 12:51
→ deuter:你可能要問一下你的loan agent 看"可住的"基本要求是甚麼. 10/29 12:51
→ TiaTia:明天我就會打電話問loan agent,或直接問lender! 10/29 12:58
→ TiaTia:因為我們已經拿到一間銀行的approval letter了,是自己去找 10/29 12:58
→ TiaTia:lender談的,所以這張letter就沒agent幫我們忙.但也有另外請 10/29 12:59
→ TiaTia:agent幫我們找loan(不過因為某些原因,我們找的agent動作都 10/29 13:00
→ TiaTia:好慢,跟不上我們看房下標的速度,所以才乾脆自己找loan) 10/29 13:00
→ kruz:其實approval letter沒什麼用.碰到loan下不來的房子就算之前 10/29 13:15
→ kruz:有approval letter都沒有用.. 10/29 13:16
→ TiaTia:loan下不來會有哪些可能的原因呢? 10/29 15:47
→ kruz:房子不值那個錢..你突然花一筆錢改變你的ratio,很多原因.. 10/30 00:00
→ TiaTia:請問什麼叫花錢改ratio?指interest rate嗎? 10/30 00:32
→ kruz:就是你之前辦approval letter時欠的錢跟真的要出loan時欠的錢 10/30 00:34
→ kruz:差很多的話有可能loan會下不來.這就是大家會說的,買房子前不 10/30 00:34
→ kruz:要跑去貸款買車.. 10/30 00:35
→ poohsan:ratio是說你負債和收入的比例 好像有一定的標準才貸款給你 10/30 01:35
→ olivialu:有了approval letter後帳戶內不要有大筆現金流動, 就像 10/30 04:41
→ TiaTia:我知道了,謝謝大家的回答,只好耐心等消息了,邊走邊學! 10/30 06:01
→ TiaTia:請問所謂的大筆現金流動大概是多少?一筆500~1000美金內的算 10/30 06:14
→ TiaTia:嗎?(刷卡) 10/30 06:14
→ TiaTia:還有我女兒剛上私立幼稚園,上個月寫了一張約3千多的支票 10/30 06:16
→ TiaTia:會對貸到款與否有影響嗎? 10/30 06:17
→ kruz:很難講啊.如果你剛好在臨介點幾千塊有可能影響,如果沒有就沒 10/30 06:23
→ kruz:差,家裡一般花費理論上沒什麼問題.不要突然去買車買鑽戒就好 10/30 06:25
→ TiaTia:嗯,那如果比如說我offer letter上寫down出40萬,買到房子後 10/30 06:29
→ TiaTia:為確保銀行會貸款下來(買90萬的房)再加10萬湊到50萬的 10/30 06:30
→ TiaTia:down pay,等於說最終的down比offer letter上的多10萬,可以 10/30 06:31
→ TiaTia:嗎?(有沒有違背contract?) 10/30 06:32
→ cchris:銀行會檢查你的statement,若有大筆的收入或支出叫你出證據 10/30 07:36
→ cchris:只是很麻煩、浪費時間而已,如果資料齊全,還是來得及close 10/30 07:37
→ kruz:應該不會,不過會增加事情的複雜度,為什麼不一開始就offer 50 10/30 07:38
→ cchris:如果你的五十萬都在你的帳戶裡連續2~3個月,那就很單純 10/30 07:38
→ kruz:萬down?這樣搞不好比較容易買到.. 10/30 07:38
→ pest:其實你put down多少跟買家會不會接受這offer關係不大,事後寫 10/30 09:24
→ pest:貸款申請時改down payment比例也不難才是 10/30 09:25
→ pest:以你的downpayment比例(超過40%),我覺得廚房影響估價不大 10/30 09:27
→ pest:就算被估成80萬還是對銀行來說幾乎沒風險的貸款 10/30 09:28
→ kruz:我覺得還是有一點.因為down 50萬貸40萬跟down 40貸50萬,這兩 10/30 09:45
→ kruz:個一個是conforming,一個是conforming jumbo.後者多一點點風 10/30 09:46
→ kruz:險,如果我是賣家我會比較喜歡down 50 萬省事.. 10/30 09:47
→ TiaTia:銀行的statement是現在加上近期可賣的股票價值,不過已經要 10/30 10:53
→ TiaTia:一半賣價的down還算低down嗎?大家真是有錢... 10/30 10:54
→ TiaTia:cchris如果大筆收入是近期賣股票的錢呢? 10/30 10:55
→ TiaTia: 打錯,是*現金* 10/30 11:00
→ kruz:這不是down payment低不低的問題,這是你貸得到多少錢的問題.. 10/30 11:12
→ kruz:對銀行來說你down放多一點他風險低一點,對賣家來說你down放多 10/30 11:13
→ kruz:一點你貸款比較容易拿到,這樣他賣房子不會節外生枝. 10/30 11:13
→ TiaTia:其實我對錢一點概念都沒有,不過給過三家銀行評估,兩家說可 10/30 11:13
→ kruz:如果是賣股票的錢是OK的,銀行問你就提供賣的資料就是,之前pre 10/30 11:14
→ kruz:approval時銀行對你有多少錢也有個底了(包含股票) 10/30 11:14
→ TiaTia:貸至少60萬,一家較嚴只批50萬(但是是lender直接審閱批的) 10/30 11:15
→ kruz:會比較麻煩的是有第三者匯很大一筆錢進來(國內國外)銀行可能 10/30 11:16
→ TiaTia:我對loan過不過很緊張是因為,現在這房市想搶到房,有沒有 10/30 11:16
→ kruz:會想知道為什麼,因為他也會怕那第三者是你的債主.. 10/30 11:16
→ TiaTia:remove contingency其實是個關鍵,我前兩個房子沒bid到就是 10/30 11:17
→ TiaTia:因為其他買家remove contingency,我一直在想是不是我們也該 10/30 11:17
→ TiaTia:這麼做,不然搶不過別人...,有時在想,不如現金買個小condo住 10/30 11:19
→ TiaTia:著算了,人生反正一樣過. 10/30 11:20
→ kruz:你覺得你的deposit拿不回來你不會傷心就去做吧..我有認識賣家 10/30 11:32
→ kruz:因為這樣賺兩次deposit的 XD 10/30 11:32
→ cchris:在現在的市場,你很想要買的話就要學別人,不然永遠買不到 10/30 11:42
→ cchris:直到房市改變為止 10/30 11:43
→ deuter:loan contigency和inspection contigency是很基本制式的 10/30 12:16
→ deuter:最好還是要寫以保護自己, 你可以時間寫短一點 10/30 12:16
→ deuter:你前面房子沒bid到的原因有可能是有其他的 all cash offer 10/30 12:17
→ deuter:這樣當然就比不過別人了 10/30 12:17
→ pest:我覺得連inspection/loan contingency都不寫實在是很拼 10/30 13:38
→ pest:感覺是出的價拼不過就來拼誰比較有膽量... 10/30 13:40
→ pest:如果出價高個一萬還因為contingency而拼不過那就要想想了 10/30 13:41
→ pest:特別是舊一點的房子修一修要個一兩萬也很正常.. 10/30 13:41
→ poohsan:題外話 現在房市有那樣火熱嗎?都在搶房嗎? 10/30 13:45
推 themirror:我跟你一模一樣 已經因為loan contiengency的問題 輸了 10/30 13:46
→ themirror:兩個bid了 現在真的搶很兇 10/30 13:48
→ cchris:灣區熱門地段的房子確實難搶,很多有十幾個或幾十個offer 10/30 13:53
→ cchris:不過我有一個朋友還是搶到了,據說動了無數心機,用雙重agent 10/30 13:54
→ cchris:另外,這種市場下有很多all cash,其實all cash未必就會贏 10/30 13:54
→ cchris:我也看過聽過很多all cash的人輸給有loan的人的案例 10/30 13:54
→ cchris:因為很多賣方不肯賣給財大氣粗的某國人,而且價錢未必肯出高 10/30 13:55
→ TiaTia:現在真的很搶,我們輸掉都有請agent幫我們問為什麼,所以知道 10/31 00:30
→ TiaTia:原因,但不是因為有人all cash,我們出價也應該都在前三高,但 10/31 00:31
→ TiaTia:有沒有remove loan contigency就差很多了... 10/31 00:32
→ TiaTia:pest你說的拼膽量是我真實的心聲,大家為了搶房,挺而走險,打 10/31 00:33
→ TiaTia:肉搏戰,傷到自己的可能性很高呀,但為了贏,我也得這麼做了.. 10/31 00:34
→ TiaTia:我買房是看房子的bone,location跟neighborhood,沒在搶好學 10/31 00:37
→ TiaTia:區,可能我眼光很好(?),我看上的別人也看上,甚至願意用 10/31 00:38
→ TiaTia:remove loan contingency來搶,就知道現在房市多誇張,不過我 10/31 00:39
→ TiaTia:下標的房子交通地理環境還不錯,neibhborhood也很好就是了 10/31 00:42
→ cchris:以白人的標準,這區的學區很好了,中小學850~900之間,很合理 10/31 00:55
→ cchris:說它不好的話,那我許多買在Berryessa的朋友們又情何以堪:D 10/31 00:56
→ TiaTia:cchriss,謝謝,有你的話,我心安很多.這間房我買到了,屋主今 10/31 01:23
→ TiaTia:天簽字,接下來就是做loan了,等吧.可是在等loan期間我還可以 10/31 01:24
→ TiaTia:做些什麼呢?因為要大規模的做remodel(改layout),想先在這部 10/31 01:24
→ TiaTia:份做點事,目前可以做什麼呢? 10/31 01:25
→ TiaTia:這次我可以remove的我都remove了,我是第一個show up在那房 10/31 01:26
→ TiaTia:子裡的買家(房子上市後過一小時我就到了,call我們的agent過 10/31 01:27
→ TiaTia:去open house,也有打電話給賣家agent問一些細節),到這周末 10/31 01:28
→ TiaTia:open house結束前我已經去看過至少5次了,也帶了contractor 10/31 01:29
→ TiaTia:去,我們跟賣家agent也聊了一會,她們記下我們名字,算是給了 10/31 01:30
→ TiaTia:好印象,昨天賣家在review offer前,賣家的agent就跟我們說過 10/31 01:30
→ TiaTia:她們(agent自己)想把房子賣給我們,果然昨晚賣家就決定選我 10/31 01:31
→ TiaTia:們的offer了.所以說賣家的agent對最後選誰的offer真的影響 10/31 01:31
→ TiaTia:很大呀.接下來就希望做loan一切順利了. 10/31 01:32
→ cchris:恭喜;agent的確影響很大,畢竟多數賣方還是很聽agent的意見 10/31 03:24
→ root777:你已經帶contractor去看過了,那就開始談估價跟跑permit 10/31 11:37
→ root777:改layout如果改到結構要多準備點$,permit跟inspection會 10/31 11:38
→ root777:比較麻煩一點, 不過只要口袋有錢就不是問題 10/31 11:39
→ root777:我也是remove全部的contingency才買到房子,心臟要夠強 10/31 11:40
→ TiaTia:我老公說買這間沒remove loan contingency耶,只是那兩位 10/31 12:55
→ TiaTia:agent很喜歡我們,且一再跟我們的agent說想選我們的offer 10/31 12:55
→ TiaTia:所以就沒remove了,這樣我也安心一些:P 另外有推薦的 10/31 12:56
→ TiaTia:contractor嗎?最好會說中文,我們想多interview幾位看看. 10/31 12:57