Re: [心得] 房價泡沫 無可迴避

[tonyd (天生平凡)]

※ 引述《gto9992000 (小人物GINO)》之銘言：
: ※ 引述《ntuphpmysql (ntuphp)》之銘言：
: : 繼 [治標與治本] 之後 又來寫個心得 賺賺P幣
: : 先來個題外話 最近空小道在16000點 10口 賺了些便當錢
: : 台灣出生率下降 以及 國民年均所得爬升速度跟不上房價成長速度
: : 出生率下降 這波最先倒楣的是 私立大學關門
: 真的會關門嗎?我倒是認為趨於合併機率很大

        合併就能解決問題??
        你真的知道這個Gap有多大??

        5年前差點去大學蹲教職  但我斷然拒絕掉選擇去業界工作
        為什麼??
        就在博一的某個月黑風高夜晚  我不小心打開了電腦
        又不小心的點選教育部大學&碩士&博士生就讀人數
        裏頭的資料讓我一整個驚恐萬分
        原來我國的學校數量與所需學生人數呈現這麼大的Gap
        恐怖的是  那時上大學學生的出生人數  每年還有30+萬人
        用簡單線性分析  30+萬人都有學校一直賠錢了
        (我隔壁床50多歲營建所大哥任教的學校  那時就傳出欠薪還要他打電話招生...)
        而出生數僅剩20萬  甚至15萬的話  會怎麼樣??

        我們簡單一點  假設5年以後學生數是2007年的一半好了
        平均每間學校少一半人來念
        你認為學校不會倒閉??

        PS:我那位同床大哥的學校已經快掛惹  好在他是營建所
           他也有證照可以讓建商租著收$$
           題外話  我另一床的大哥則是553x富二代的國外留學同學
           以前靠他的資訊賺了不少便當錢...XD
           所以營建跟房地產有多好賺  我可能比你知道多那麼一點點

: : 還記得幾年前 聯考個位數就可以上大學的事情嗎?大學率取率將近100%
: : 這就說明了 人口下降的速度 超過了 學校關門的速度 供過於求
: 這個完全跟人口下降速度沒有關係好嗎?人口是下降很多，
: 但可怕的是那幾年的狂增設學校，連真理都要去南部開分校，
: 我看這個才是主因。

        你看??不如換我來看吧
        學校增加但如果每年生育率能維持30~35+萬
        基本上鬼島還能維持學校基本運作
        但生育人數跌到20萬以下  就勢必有學校要出局(如那位大哥任教那間)

        熟為因熟為果??


: : 既然出生率下降 已經發生在 大學 那這些人出了社會 要成家立業的時候
: : 所需求的房屋 其實也是過剩的 更何況 年輕人的年均所得還是負成長
: : 其實我算一下 大概5年內 快則3年 台灣房市向下修正30%~40%
: 坦白說我最想噓的就是這點，你快去賣房去外國生活吧，
: 虧你還是在股版發文，這波資金浪潮早就把所有物價都上漲，
: 最實質的證據就是美股還撐在16000，台股撐在8400，
: 如果房子是要有人住財能撐起房價更是天大的笑話，
: 難道股票要公司賺錢股價才會漲嗎?

        房市會否修正or修正多少是其次
        但你以為你所謂的資金浪潮是不會退去的嗎??
        我們不看鬱金香泡沫  畢竟那太遙遠了
        就看80年代日本房市泡沫  或這兩年的西班牙房市泡沫
        沒有實質需求支撐的資產  你能炒一輩子??

        房價不要說下跌  只要他的漲幅不具有價值(最後會講)
        那票靠槓桿炒房的無價差可圖  誰還要借錢屯屋給銀行賺??


: : 畢竟實際需求的人口 並沒有那麼多 而房屋倒是越蓋越多
: 是越蓋越多沒錯阿，請問你會去住40年老屋嗎?

        鬼島一堆40年的拉皮,整形屋  尤其大台北地區
        為什麼呢??
        因為新屋貴到買不起  只好買舊屋裝修一下繼續住


: 老屋會淘汰，因此供給還在正常範圍，大陸開放二胎，
: 台灣這麼近，都不會受益?再來現在房屋的每坪造價不估豪宅，
: 水泥磚頭難道都沒有漲價?工資更是漲?你說工資不是22K?
: 拜託現在勞力階層的薪資是有錢請不到人，在我看來年輕人不願意投入，
: 勞力階層未來新水勢必要再往上調

        1. 老屋淘汰率多少??
        2. 你如何知道供給還在正常範圍??
        3. 大陸開放二胎  這些新生兒25年後光吸收自己空屋都不見得消化得掉了
           你要他們來台灣接手你已炒完的資產讓你下車??
           會不會好傻好天真阿??
        4. 水泥磚頭給你反映成本  那每坪造價多少呀??房價是造價的幾倍在噱呀??
        5. 鬼島實質薪資倒退16年就是現狀
           你也會擔心薪水撐不起房價??
           (http://www.chinatimes.com/newspapers/20130930000046-260210)


: : 等QE退場 利率上升 真的考驗供需來決定價格的時候 就是房市崩盤的時候了
: 還有台灣持有成本低，你股票融資購買你或許會因為有壓力提早售出，
: 融資利息現在不到3%，且目前歐洲還不敢升息，我估半碼半碼升息，
: 那至於也是好幾年後的事情，且看來不會超過4%
: 那我請問你，融資利息多那幾%，就會逼人一堆賣房子?
: 你是好傻好天真嗎?奢侈稅都嚇不走一堆持有房屋三間的人，
: 你的利息幾%是有多可怕?台灣的持有稅開徵妳再來跟我說房屋大跌30%，
: 有人把外國房屋比喻成期貨，台灣房屋比喻成現股，
: 這是有點道理的，外國因為持有稅較高，大漲大跌是很有可能，
: 台灣講難聽點，看股票市場就知道，都有人可以把1300元宏達電放到150，
: 房屋這種沒有什麼持有壓力，你跟我說會跌30%，
: 乾脆這樣好了，你把你現在房屋便宜20%給我，你賺我也賺，
: 我接你的貨阿!!!!我接了還兩年無法賣，怎麼算都是你划算

        股票交易的資金成本假設1%
        意思就是  沒本事賺超過1%的交易活動  沒有存在的必要與價值
        股票交易的資金成本假設上升到5%
        反映的是  原先0~1%以外  2~5%的交易活動與行為  沒有存在的必要
        投機者必須有把握賺至少5%+利潤  才有進場意義
        也可以說  一檔股票如果沒辦法賺5%+  則不值得投資

        回來說房地產與利率成本  其實是同一個概念
        今天炒房哥以2成自有資金買到1000萬房子(利率1%)
        他等於是200萬投資額  每年要付利息8萬(800萬*1%)
        先不管房價是漲or跌  假設持平
        炒房哥每年投資報酬率為-4%(8萬/200萬)

        好奇怪歐  明明央行利率才1%呀
        怎麼投資報酬率是-4%??
        還沒還沒
        在同一條件下  假設炒房哥手上有10間房
        那他一年要負擔的成本是80萬

        故事繼續
        現央行決定升息到2%  炒房哥囧然發現每間房的利息負擔變成16萬(800萬*2%)
        每年投資報酬率為-8%(16萬/200萬)
        除此之外  手上10間的成本負擔變成了160萬...
        這裡白話說就是
        炒房哥要有本事在一年內一間賺16萬  10間賺160萬  最後才有得賺

        如果有長期觀察各國央行寬鬆or緊縮政策的鄉民肯定接著會說
        央行的政策通常具有緩步性+持續性的現象
        也就是  只要它認定景氣過熱必須要抑制時
        往往採用持續性緊縮貨幣政策
        後面持續升息的機會就更高(理性預期學派可以拉進來了)
        由於預期心理作用
        炒房哥算盤撥了算  央行繼續升息的機率極高
        如果升到3%  那每年投資報酬率將變成-12%
        10間房的利息負擔變成每年240萬
        本金只有2000萬  但每年卻要背240萬
        只要3年多  不可一世的炒房哥將回家吃自己...!?
        你是炒房哥你會怎麼做??
        又  你覺得鬼島現在走到哪個階段啦??
        (才貸8成就這麼恐怖  那貸99%炒房的  跑的速度會比你慢??)


        結論
        1. 鬼島少子化粉恐怖的  數據我上個月定期的算過
           這不但會是鬼島房地產實質需求的大問題
           甚至有可能間接促使鬼島加速破產的導火線
           有興趣的話  數據我明天補

        2. 炒房對於資金成本的敏感度絕對比你想的要深得多
           每一碼的調升在槓桿投資客算盤內都是數倍的負擔
           ( f(c)=i%(利率)/r%(融資率) )
           絕非你想的這麼簡單

        3. 利率對於市場而言絕對不僅僅只是個利率
           它是投資&投機能否獲利的最重要指標之一
           房價別說上漲  只要它的漲幅低於成本(f(c))就不具備再追的意義
           持續上漲的因子與機率就更小
           為什麼大家一聽到QE要收縮,調升利率就有人準備先抽身??
           ΔM+ΔV=ΔP+ΔY
           貨幣供給ΔM減少  直接衝擊的是ΔP與ΔY
           要碼ΔP下降  要碼ΔY下降  然後再二次衝擊三次衝擊...
           投資說簡單很簡單  說難可以難如登天吶




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民主成果得以保持 經濟發展得以延續 法制精神得以擴張

無論政黨色彩 無論國家稱號

跳脫民族主義 拒絕國族主義 健全人權精神領域

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 114.217.1.97
※ 編輯: tonyd           來自: 114.217.1.97         (12/05 20:43)
※ 編輯: tonyd           來自: 114.217.1.97         (12/05 20:43)
推 aufu1234    :寫的不錯 可惜台灣目前的金融政策就是投鼠忌器
→ aufu1234    :所以至少還要再享受2-3年的高價房市
推 TANK123     :太認真了 不用跟炒房的人認真 我懶得回他 繼續炒吧!
推 ray2501     :推 寫的很認真
推 Soxx        :好文  麻煩大大再補數據了
推 lukiya9477  :推  我家沒貸款壓力  哈哈
→ tonyd       :好 明天早上即補^^
推 gogoegg     :今年高一的27萬小魯蛇 三年後升大學時就會倒一堆私大
→ gogoegg     :今年國二的小小小龍 是最後一波30萬人
→ gogoegg     :現在的國一 一直到幼稚園大班小虎 直下16萬人 = =
推 wadesun     :專業推
推 ivansai     :不錯,推!
→ gogoegg     :十六歲小魯蛇 要買房起碼還要10年 影響不到近期房市
推 dreamsmaker :好文共享
推 gochang     :推專業~
推 gogoegg     :私大鐵定會完蛋的 而且非常快會發生
推 roseritter  :市場永遠是對的   有賺就是好
推 jerrylin    :房地產用的槓桿大的很  喊一趴兩趴沒差的肯定沒玩過
推 u48652004   :我很有興趣，可以借數據朝拜一下嗎?
推 msisee      :升個2.3碼就要死人了 還1%2%勒
推 bitlife     :你當年為什麼可以那麼不小心,還不小心那麼多次? XD
→ bitlife     :過去就算了,以後做事多小心點就是
推 aliangh     :除利率外 鬼島持有不動產的成本 還真tmd地呀
推 howard172   :好文共享推！
→ aliangh     :                        低
推 lanslor0514 :寫得很好~希望T大能補上數據
推 haganin     :本日最中肯，清流~~~推
推 giveUstars  :中肯
推 lumar       :推文，非常想看數據~
→ Altair      :經建會 2012~2060年人口推計:
→ Altair      :http://www.cepd.gov.tw/m1.aspx?sNo=0000455
推 wuzhenwei   :台灣高房價的真正元兇就是過低的利率
→ Altair      :有興趣的自己看看吧 尤其注意一下扶老比、扶幼比
推 aaice       :好分析 但是在沒發生崩盤的事實前 狂熱是不會清醒的
推 perlone     :推
→ Altair      :附贈小弟自己做的人口變化圖 http://ppt.cc/tQd-
→ Altair      :從圖可看到2012大專1年級人數跟零歲人數差了快15萬
→ tonyd       :謝Altair補資料 我不等明早了 睡前先補兩張圖表
→ tonyd       :http://tangmm.com/t/1312/2661926824289.png 數據
→ tonyd       :http://tangmm.com/t/1312/6861926824289.png 趨勢
推 cc1plus     :仲介:每人樓地板面積是增加的, 所以房價還會漲..
→ tonyd       :第二張表的第II階段是未來十年對房地產實質需求最迫
→ tonyd       :切的一群 然後在第(IV)階段則是再後一梯次需求 這年
→ tonyd       :齡層先衝擊國高中 然後是大學(倒閉ing) 然後是就業
→ tonyd       :市場的勞動供給(與及國家稅收與福利供給) 並直接衝擊
→ tonyd       :房地產實質需求 也就是說現在15歲年輕人將比現階段
→ tonyd       :30歲以上大約少了40~50%之鉅 恐怖歐...
→ asiu        :台灣高房價的真正元兇還有 過多的銀行 (還貸99%)
推 yyyyy       :房價明明就是永遠不會跌的S級投資標的 你一定是22K魯
→ yyyyy       :蛇買不起在酸啦 嚇不倒股神哥的
推 stocktonty  :可是照這樣看要等到6.7年級差不多都沒辦法賺錢了
→ stocktonty  :才會崩啊因為房子現在又不是2K後出生的人在買的
→ stocktonty  :目前社會上中間勞動主體仍然是戰後嬰兒潮的下一代
推 topless     :好文推
推 piglauhk    :言之有物
推 ntustce     :優質好文 推漲知識
推 mo110113    :看股板漲知識
噓 gto9992000  :傻傻的以為這波上漲都是台灣人買的，蠢翻了
推 Frankology  :
推 stendy      :好文
推 volt27      :
推 Ting1024    :
推 zsman       :推
推 Delisaac    :講這麼多 炒房族還是看不懂啦 台灣未來10-15年將會是
→ Delisaac    :超級黑暗期  現在買房的以後等著瞧吧
推 aio         :專業好文
推 gogoegg     :如果26會蠢到來台北接刀 那三民主義 統一中國就快了
→ gogoegg     :光一個房價/房租比全球第一 就註定這泡泡炸掉的命運
→ gogoegg     :最慘的是還卡了一個奢侈稅 入手的人很難脫手
→ gogoegg     :在崩盤時 想入手的投資客 意願會更低
推 gogoegg     :可以預見房市大崩盤時 會創下有史以來自殺率最高紀錄
推 Spondi      :推 不過炒房族會說 426會來接手 不用怕
推 ironless    :如果是國外投資客 真的會買台灣的房地產嗎?
→ ironless    :真的不知道哪來的自信..
推 jsyunlin    :不得不推!
推 pianoandme  :
推 sonofbeach  :推推^^
推 batanray    :
推 lawnyard    :好文好分析。跟你有同感，但沒有你的好文筆。
推 ihcmm       :有條有理...好文大推
推 O87         :推推
推 Reddin      :可是炒房的是要賺這幾年買賣價差,若事實證明房價被
→ Reddin      :炒高的還是沒法阻止,連急需自住的也阻止不了。不過
→ Reddin      :我贊同房子是必需品 不該被炒