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作者: Erhlin.bbs@bach.mc.ntu.edu.tw
標題: 法律與醫學5/15(轉寄)
時間: Sun May 17 10:09:47 1998
發信人: timestone (思念鯰川まどか), 信區: Med86
標 題: 法律與醫學5/15
發信站: ◎楓城杏話◎ (Sun May 17 06:18:28 1998) , 站內信件
台灣不動產價格偏高->需努力較久才能有小房子,過屋糾紛:容易使畢生積蓄損失
近幾年不動產糾紛:占民刑事30~40%;占公平會業務第一名,花去1/3人員預算
自行處理,律師事務所的案件未包括在內
現在不動產糾紛多:
1.房價重挫,交屋時的房價低於買時的房價->虧本->糾紛易產生
2.人民意識抬頭->影響國會立法院
->民81公平交易法,民83消費者保護法,民84公寓大廈管理條例
->保護消費者的特別法,偏向消費者,增加業者負擔->促進訴訟
ex:廣告,樣品屋,銷售人員的話視為契約的一部分
3.公寓大廈管理條例:將原來的購屋糾紛擴大;個人糾紛->利用集會形成集體糾紛
公寓法27條:建商要義務召集第一屆的區分所有權人成立區分所有權會議,
選出管理委員->成立管理委員會
ex:區分所有權會議,住戶大會->變更主題->清算建商->購屋糾紛
公平法:民80通過,81生效;各種行業進行經濟活動要遵守公平法
ex:禁止不實廣告,聯合壟斷.....否則有各種處罰,懲罰性違約金等
->適用不動產的部分多 ex:廣告--青青草原:實際為墳墓
購屋糾紛類型:涉及公平法24條--
1.建商要求客戶交回契約書:購屋糾紛的證據要保留
建商若要求交回->可向公平會投訴->受理->糾正建商->更正or不更正受罰(<30萬,登報)
登報效應大:媒體的力量,輿論的制裁,信用的重挫->建商倒閉
公平會不實廣告的裁定書可為法院上重要證據:賠錢退款~收押禁見,加重其刑
->公平會變成民眾的討債機關
2.簽約前事先審閱:
以前:不能事先看,看契約的同時就是決定購買的時候,只能決定簽不簽約->造成糾紛
ex:稅賦由購者負擔;促銷手法使得提前在簽約就有糾紛
現在:可事先看,拿空白份去問律師->買賣雙方法律上平等,特別法保護買方->買方市場
ex:某律師購屋,自己改契約,建商怕,不想賣,訂金50萬退回100萬
3.欺罔行為賺取差價:回頭殺
ex:委託仲介賣屋,有買方,但向委託人殺價來賺差價->詐欺,背信
民事官司:要訴訟費,時間長;訴訟費律師費花的比賠償多->晚來的春天,民怨
訴訟費:一審-賠償金的1%,二審1.5%,最高法院1.5%
->joke:官司事有錢人打的;有錢判生,無錢判死
付費的司法資源:中下階層無法利用它保護自己的權益
->以刑逼民,利用檢察官資源,非恰當方式 ex:漏水,門窗問題->告建商詐欺
->公平法:消費者,集體訴訟7000以上免交裁判費;
一審打完,視同確定,不用提供擔保金便可強制執行廠商的財產
民84.1.13消費者保護法:設置消費者專業法庭,由消費者專業法官審理消費者訴訟
未來趨勢:成立不動產專業法庭,審判長要有專業知識,避免拖延審理
建商最怕專業人士 ex:積電設備故意驗不過;取得平面圖檢查建造有無違規
追訴期限: 民事--1月~15年;刑事--依罪行(ex:詐欺15年)
稅務:增值稅最多,契約要規定好;民法有規定,無規定靠約定
產權不清:無產權->有產權:有爭議,糾紛,有第三人主張
ex:房未蓋;抵押;一屋兩賣;山坡地
以前:房屋保固半年~一年;結構問題肉眼見不到,五年以上才會顯現
民法:看不見的瑕疵,從可見瑕疵時起算時效;
能證明故意不告知瑕疵,或保證按圖施工--保固15年
消保法第七條:任何商品提供人要對商品的安全危險負無過失擔保責任;時效15年
內政部版本通過:區分結構(保固15年)與非結構
今年9月:消保法授權,內政部頒布--不動產過屋契約有應記載與不得記載的事項
->強制規定契約內容
土地包含在結構裡保固;保固範圍從建物延伸到基地 ex:山坡地
ex:林肯大郡--建商財產被政府凍結,資金不能週轉而倒閉,被害人反而因此得不到賠償
現象趨勢:本來是當事人的民事糾紛但無力賠償,受害人朝國家賠償方式要求政府負責賠償
ex:林肯大郡--若刑事案件證明官員貪污,受賄,過失->國家有重大過失
->可依刑案依據申請國家賠償
->亡羊補牢浪費社會資源,應求房價合理化,合理社會結構資源分配
問題要預防剩餘治療,改進法律漏洞->使建商配合法律
建商倒閉,大家倒楣:買屋者(只有普通債權),營建商(法令抵押權),銀行(職員價級)...
ex:解決案例--銀行:不收利息,違約金,不拍賣房子,減縮債權額,只求回收資金
營造商:舊帳結清,未完的部分由新金主出資
建商:移轉給新金主
地主:與舊建商解約,與新建商簽約
承購戶:權益保障
新金主,新建商:有資金掌控能力
斡旋金:委託仲介賣屋,先附一些錢去斡旋,交易談成斡旋金算訂金,不成斡旋金歸還
->不歸還斡旋金,消費者吃虧
公平會:斡旋金依法有據,但規定消費者強制交錢有違公平競爭
->裁決:消費者可決定選擇用斡旋金制度或約定條款,間接宣告斡旋金廢除
->現在消費者多不選斡旋金,仲介經營困難
不動產證卷化:試圖結合不動產與證卷的優點,尚未立法;所有權經營權區分
不動產:金額大,變現不易,利潤高;證卷:單價低,變現易
公寓法:建商要提供造價的一部分(內政部訂標準)為法定的公共基金交給管理委員會,
否則建照拿不到,不能銷售;
法定空地只能共用不能專用
管理委員會可代表社區,申請法院判決驅逐不良住戶並拍賣房屋或驅逐房客
發函制止不聽->區分所有權人會議2/3出席,3/4決議可訴請法院強制執行
->間接授權給委員會;但只有檢舉權,只管公共建築家居維護
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<<不善交際的貓>>
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