土地公告現值 極度偏高
■ 江永發
問題：台北市92年1月1日公布土地公告現值，地王仍為新光站前摩天大樓，每平方公
尺96萬8,325元，折合每坪約320萬1,074元。這樣的公告現值是否偏高，公告
現值應多少才合理 政府每年公布土地公告現值作何用途
解析：政府每年公布的土地公告現值主要用途有四：
一、 作為稅捐單位課徵土地增值稅、遺產稅、贈與稅的計算基準。
二、 作為金融機構土地抵押放款計算基準。
三、 作為政府徵收土地補償費計算基準。
四、 作為三七五減租土地解約收回補償費計算基準。
土地公告現值多少才合理 個人認為應符合土地使用價值或銷售價值。前者一般適用
農地空地，可以該土地每年收益除以銀行一年其定存利率換算，後者一般適用於已建
築或擬建築土地，可以土地上的每坪房屋售價換算。
舉例來說，農地1公頃一年收益如為50萬元，定存年利率假定為5%，那1公頃的農地公
告現值應以1,000萬元為合適，1公頃合一萬平方公尺，折合每一平方公尺為1,000元
，合每坪3,306元，為合適。
都市已建或擬建土地，如果每坪房屋（含土地）可賣30萬元，假定每坪房屋建造成本
7萬元，那每建坪房屋持分土地應低於23萬元，如果容積率400，那土地公告現值每平
方公尺應低於16萬9,928元才合適。土地公告現值如果超過上述金額，應可認定為偏
高。
目前台灣地區的土地公告現值可以說都已經偏高，如地王每平方公尺96萬8,325元，
折合每坪321萬1,074元，容積率400，一坪土地只能蓋四坪房子，即每坪房子應負擔
土地四分之一坪，每坪房屋的土地成本即高達80萬餘元之多，地王上的房子每坪非
賣100萬元以上不可，土地公告現值實在已偏高非常之多！
(作者是誠興會計師事務所會計師。電子信箱:chnc-pa@ms41.hinet.net)
【2003/05/11 經濟日報】
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