Re: [閒聊] 大學畢業2年 當43間套房房東

[jamo (hi)]

這其實是滿糟糕的投資
解析如下:

※ 引述《jackywuisme (coche)》之銘言：
: ■ 記者盧禮賓／專題報導
: 生財有道27歲的蔡文凱，擁有43間套房，他吸引房客的撇步，就是把房子都裝潢得漂漂亮亮。
: 記者盧禮賓／攝影
: 前年從輔仁大學畢業的蔡文凱，繼擁有5張金融相關證照及投入職場第一年就在保險業拿到百萬年薪，民國92年底開始投資購買輔大周邊學生出租套房做房東，迄今已擁有43間套房，他並發下豪語，要在30歲前成為擁有200間出租套房、月入百萬元的「超級房東」。
: 蔡文凱現任南山人壽保險公司主任，一年業績達300萬元，比襄理高，在全國主任級業績排名19，現在年收入就達200萬元，十分搶眼。
: 他的父母經營家具店，雖然家境富裕，他仍力爭上游，就讀輔仁大學歷史系延畢那年，陸續考取投資型保險商品業務員合格證、證券營業員、產物保險證和人身保險商品業務員等證照。
: 同一年間，他進入南山人壽保險公司工作，一邊讀書，一邊擔任保險、金融商品業務員，從開始一個月沒業績，沒有薪水收入，慘澹做了三個月之後，憑著業務和專業能力，不向親戚朋友「拉保險」，開拓客戶，踏入職場第一年，年薪就超過百萬元。
: 就學時體會
: 「交租金，不如自己賺！」
: 蔡文凱沒有自滿專業的表現，憑著企圖心和獨到的理財投資眼光，
: 把副業的投資標的瞄準他所熟悉的輔仁大學周邊學生出租套房。
:「念輔大時，我就是住在校外的學生出租套房，對這裡的環境非常熟悉，
: 與其繳租金給房東，不如自己做房東。」蔡文凱說。
: 民國92年11月，蔡文凱看準泰山鄉貴子路一幢三層樓透天厝，
: 以總價465萬元買下，貸款450萬元，貸款期限20年，他自備15萬元，
: 加上仲介費、裝潢費和代書費15萬元，共30萬元，隔12間雅房，
: 每月租金3萬6000元，扣掉每月貸款2萬3000元，淨收入1萬3000元。
以上這筆投資
總價 465 萬,其餘開銷 30 萬總共 495 萬
每月收入 3.6 萬,假設空置期平均為一個月,其他開銷(稅,險...etc)0.5個月
平均年營收為 3.6 * 10.5 = 37.8 萬
所以投資報酬率為 7.6 % !
你今天感覺他賺的錢還不少,原因是因為
1:現行低利率
2:使用了極高的財務槓桿

這還不計算房子的折舊,跟裝潢的折舊
算一算更慘~
可能投資報酬率不到 5% ,以後要是利率反轉就可以看到一堆法拍屋了...

: 隔不到一個月，蔡文凱又以210萬元買下泰山鄉明志路三段一幢公寓三樓30坪的住家，
: 四間房間出租，月租金1萬3000元，房貸每月7000 元，還有6000元收益。
一樣....回歸標準投報率
1.3 萬 * 10.5 = 6.5%
更慘......

不要傻傻的看到現金流為正就以為很好賺......
風險才高著咧~

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) 
◆ From: 220.135.197.26
→ marrins:高風險高報酬
推 thismy:有那麼多錢買 要當房東也不是不行啊...
推 wayne62:http://tinyurl.com/aztvs 少子化→房市供過於求
→ wayne62:如果三通，大陸置產vs.台灣置產
推 wayne62:預期Fed六月底召開例會時將再升息一碼達到3.25%
推 jamo:給一樓:問題是他這個投資是高風險低報酬....
→ jamo:給二樓:他不是錢多,是用了極高的財務槓桿
推 wayne62:問 7.6 %投資報酬率 應該算蠻好的吧？
推 lllii:房租不是都嘛愈來愈高,折舊不是問題吧