※ 引述《jamo (hi)》之銘言：
: ※ 引述《Sky017 (#17)》之銘言：
: : 我覺得您在計算報酬率時有些疏忽了!
: : 一.銀行貸款總共是450萬，而馬上要付出的有30萬元!
: : 所以您在計算投資報酬率時，並沒有釐清這兩筆資金投入的時間差!
: : 這將會造成很大的影響喔!450萬分20年240期繳交，
: : 所以必須從每個月的報酬率來推估到年報酬率較嚴謹，
: : 二.計算如下:
: : 假設1.一年十個月都能順利出租的情況下（兩個月空窗期)
: : 假設2.銀行貸款利率變動不大的情況下!
: : (未來是看漲，不過若利率漲，則租屋人也會較多)
: : 假設3.以下皆以單利計算，不考慮複利的情況!
: : ==============================================================
: : 每個月繳交貸款2.3萬*12=27.6萬(投資成本)
: : 每個月收入3.6萬*10=36萬(投資收益)
: : 一開始投入的現金30萬
: : 所以此投資案第一年的報酬率應該是=約-52%(27.6-57.6)/57.6
: : 而第二年是=(36-27.6)/27.6=約30%
: : 之後每年都能夠順利依照上述的前提假設進行下，
: : 則真正的投資報酬率即等於每年報酬率之平均!
: 首先 450 萬月繳 2.3 萬那就是 2% 的利率
: 這簡直就是低到可怕的利率,不可能是長久的市場利率(或者說保證會反轉)
: 接下來的重點:你被財務槓桿給迷惑了
: 你的投資報酬率算法是錯的!!
: 假設你的計算正確,第二年開始都是 30% 的投資報酬率好了
: 那我只想請問一件事,萬一市場利率調高 1% 就好
: 這 30% 的投資報酬率減為多少?
: 以正常的資金成本計算出來的投報率,市場利率上升 1%
: 投報率就是減少 1%,但是這種經過財務槓桿高度運作
: 房貸利率 3% 時,月繳 2.5 萬,每年繳 30 萬
: 所以依照你的方式計算投報率是 ( 36-30 ) / 30 = 20%
: 看,只要市場利率上升 1%,你的投報率就減少 10%
: 這根本是錯誤的投報率算法!
: ================================================
: 不然再重新操作一下!以你最原先的設定,假設乾脆只繳息不還本好了
: 450 萬只繳息不還本以 2% 利率計算,每年繳 9 萬就可以了
: 所以投資報酬率為 (36-9)/36= 75% 的高投資報酬率!
: 怎麼同樣的利率假設,同樣的案子,會有差這麼多的投資報酬率呢?
: 所以你講的這種都是經過財務槓桿設計出來的錯誤數字
: 真正要算投報率,是要看總收入/總投資計算
: 才不會明明是爛案子自己還當寶!
Q1:不可能是長久的市場利率(或者說保證會反轉)?
時間呢?多久反轉?如何保證?數據在哪呢?還是你個人直覺?
Q2:你完全沒有時間價值的觀念!你算的投資報酬率只算是粗糙的算法!
20年後還的一元,你不用考慮時間價值就抓來直接算報酬率,
如果你還不懂,我也服了你..................
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