※ 引述《Sky017 (#17)》之銘言：
: ※ 引述《jamo (hi)》之銘言：
: : 首先 450 萬月繳 2.3 萬那就是 2% 的利率
: : 這簡直就是低到可怕的利率,不可能是長久的市場利率(或者說保證會反轉)
: : 接下來的重點:你被財務槓桿給迷惑了
: : 你的投資報酬率算法是錯的!!
: : 假設你的計算正確,第二年開始都是 30% 的投資報酬率好了
: : 那我只想請問一件事,萬一市場利率調高 1% 就好
: : 這 30% 的投資報酬率減為多少?
: : 以正常的資金成本計算出來的投報率,市場利率上升 1%
: : 投報率就是減少 1%,但是這種經過財務槓桿高度運作
: : 房貸利率 3% 時,月繳 2.5 萬,每年繳 30 萬
: : 所以依照你的方式計算投報率是 ( 36-30 ) / 30 = 20%
: : 看,只要市場利率上升 1%,你的投報率就減少 10%
: : 這根本是錯誤的投報率算法!
: : ================================================
: : 不然再重新操作一下!以你最原先的設定,假設乾脆只繳息不還本好了
: : 450 萬只繳息不還本以 2% 利率計算,每年繳 9 萬就可以了
: : 所以投資報酬率為 (36-9)/36= 75% 的高投資報酬率!
: : 怎麼同樣的利率假設,同樣的案子,會有差這麼多的投資報酬率呢?
: : 所以你講的這種都是經過財務槓桿設計出來的錯誤數字
: : 真正要算投報率,是要看總收入/總投資計算
: : 才不會明明是爛案子自己還當寶!
: Q1:不可能是長久的市場利率(或者說保證會反轉)?
: 時間呢?多久反轉?如何保證?數據在哪呢?還是你個人直覺?
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這樣講有點強人所難
有看過那個明星分析師敢跳出來說下次DOW JONES崩盤是何時嗎??
不過可以知道的是目前的利率上揚是普遍的市場預期
歷史已經證明 若要強制壓抑升息壓力 下場就是hard landing
大陸都已經快受不了了 你敢保證台灣20年內不會升息
: Q2:你完全沒有時間價值的觀念!你算的投資報酬率只算是粗糙的算法!
: 20年後還的一元,你不用考慮時間價值就抓來直接算報酬率,
: 如果你還不懂,我也服了你..................
投資也不是只考慮報酬率
liquidity跟diversification都是重要的因素
不是人人都是Buffett有把雞蛋放在同個籃裡卻可預見它的未來
若是同樣預期要在Real State獲利的話
Reits的報酬率未必低 但以上兩項因素卻比直接投資還要好的多
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